Вторичное жилье в Киеве: итоги и прогнозы

За 2017 год стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла на 12,9% по сравнению с началом года.

В конце августа средняя цена по Киеву оказалась даже выше, чем цена в новостройках на вторичном рынке (квартиры в домах, уже в веденных в эксплуатацию), которые традиционно были дороже. И хотя осенью новостройки тоже начали дорожать, статус-кво между этими двумя сегментами к концу года так и не был восстановлен. 

В декабре 2017 года, когда начался очередной рост курса доллара, большинство типов квартир начало дешеветь. Этот процесс закономерен, но и рост курса вполне может оказаться временным. Если в феврале-марте 2018 года курс доллара начнет снижаться, цены на квартиры снова пойдут в гору.

Покупатели на вторичном рынке разделились на две группы. Представители первой покупали самое бюджетное жилье, в которое можно тут же вселиться. Представители второй — искали качественные предложения по хорошей цене – новостройки на вторичном рынке, квартиры в более или менее приличном состоянии в «сталинках» и «дореволюционных домах». 

Самое ветхое и бюджетное жилье – дореволюционные дома и советские «панельки» – дешевеет даже на фоне общего роста цен. Также дешевеют панельные новостройки, которые отличаются от советских панельных домов возрастом, но почти не отличаются качеством материалов и постройки.

Кое-как держат позиции кирпичные дома советской постройки. Наиболее стабильным в ценовом отношении сегментом недвижимости остаются кирпичные новостройки, которые даже за последние 4 года потеряли в цене значительно меньше, чем другие: -26% против, например, -48% стоимости квартир в панельных хрущевках или -43% – в кирпичных.

Доходы от инвестиций в недвижимость в 2018 году

Еще один индикатор состояния рынка — его привлекательность для частных инвесторов, которая базируется на показателе доходности недвижимости.Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около $30 000 или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность – около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.

Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум $50 000. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность – 8%.

При выборе объекта для инвестирования нужно учитывать разные факторы – не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной – дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.

Прогноз на 2018 год

Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.

Однозначно продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену – это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.

Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Снижения учетной ставки НБУ, скорее всего, не будет. Гривна слишком нестабильна – даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам.

Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не может себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты – у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса на недвижимость старого жилого фонда – скорее, усугубят расслоение рынка.