Как сохранить ипотечное жилье, если банк ликвидируют

Надежда Шуляк

юрист, адвокат

партнер АО «Кредо»

Сложности с резкими колебаниями обменного курса повлияли не только на людей, но и на сами банки. Некоторые из них сейчас находятся в процедуре ликвидации. Какой в этом интерес для простых людей? Прямой и непосредственный. В процессе ликвидации банков можно сохранить приобретенное жилье и закрыть вопрос с задолженностью перед банком с дисконтом до 80%. Чтобы понять глобальность вопроса, приведу цифры. На прошлой неделе была запланирована продажа активов 68 ликвидируемых банков на общую сумму 20, 74 млрд грн. Из них более 17 млрд грн. - права требования по кредитам. Понятно, что трудно преувеличить масштаб такого явления.

Фонд гарантирования вкладов физических лиц, который участвует в ликвидации банков, среди других вопросов принимает решение о продаже активов банка на торгах, определяет их стартовую цену.

Продажа на торгах осуществляется с помощью системы PROZORRO, участвовать в торгах могут как юридические лица (организации, имеющие соответствующую лицензию), так и физические, то есть граждане. Важно, что закон запрещает участвовать в торгах должнику и поручителю, но их доверенное лицо может выкупать активы банка.

Еще одним важным моментом является то, что продается на торгах не сама квартира / дом, а право требования к должнику. То есть в отношениях банка-должника идет замена на доверенное лицо должника. Понятно, что такая ситуация наиболее выгодна для должника.

Что касается дисконта, то он увеличивается от торгов к торгам с шагом в 10% стоимости права требования. Начальная цена определяется Фондом и, как правило, равна фактической сумме долга перед банком с учетом: долга по телу кредита (основному требованию), долга по процентам, а также долга по неуплаченным санкциям.

Чтобы принять участие в торгах, потенциальный участник должен зарегистрироваться. Это можно сделать на одной из более чем 20 товарных бирж, признанной PROZORRO. При этом уплачивается регистрационный сбор в размере 4% от цены предлагаемого лота. Важно то, что половина этих средств выполняет гарантийную функцию. В случае, если лицо выигрывает торги, но не оплатит цену товара, не заключит договор с банком, 2% от суммы будут удержаны как штраф. Если же победитель торгов выполнит все взятые на себя обязательства и в течение 20 рабочих дней будет заключен договор, внесен платеж, то 2% возвращаются участнику торгов.

Регистрационный платеж необходимо вносить, как минимум, за 3 банковских дня. В противном случае может возникать ситуация, когда деньги уплачены, а они не пришли на счет биржи, «зависли» где-то в банке на транзитном счете. Возникает паника, кандидата могут не допустить к участию в торгах.

Если торги прошли успешно, то победитель получает протокол торгов, где указаны основные сведения, необходимые для замены банка на доверенное лицо должника в обязательстве.

Важно, что в протоколе указываются платежные реквизиты (номер счета, МФО, банковское учреждение), а также сумма платежа. Это удобно, поскольку устраняет путаницу с проведением платежей. Люди, участвующие в торгах, как правило, переживают, чтобы деньги пошли по назначению и у банка уже не было причин отказать в переоформлении договоров.

Как финальный этап между должником, его доверенным лицом, банком заключается договор о передаче всех полномочий новому кредитору, которым является доверенное лицо должника. Причем передаются права требования как по договору, так и по договорам, обеспечивающих выполнение, то есть по договору поручительства и ипотеки.

После замены стороны, новый кредитор может снять все ограничения по недвижимости, связанные с ипотекой. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу.

Предъявлять требование по кредитному договору, не предъявлять должнику — это уже вопрос доверенного лица должника.

Еще одно. Не советую оформлять документы по прощению долга. Прощен долг по нашему налоговому законодательству — дополнительное благо. Не вся сумма, но большая часть (а речь идет о стоимости, например, квартиры) будет облагаться налогом на доходы физических лиц.

Основные положения изложены, но важна совет напоследок: лучше обращаться за помощью и правовое сопровождение к специалистам. Это сохранит нервы и позволит сделать меньше ошибок.