Свой ресторан в Европе: как заработать на заграничной недвижимости

Причем как спрос, так и предложение — одинаково низкие. «Украинцы предпочитают вкладывать средства в более понятную жилую недвижимость, чем рисковать с коммерческой», — рассказал «Минфину» независимый риэлтор Андрей Коваленко.

По его словам, за прошлый год к нему поступило в десять раз больше заявок на подбор за границей апартаментов и домов, чем на поиск коммерческих объектов.

«Между тем, последние могут быть намного доходнее, чем те же квартиры», — утверждает эксперт.

«Минфин» решил выяснить: какую недвижимость, и в каких странах сейчас лучше покупать, сколько на нее придется потратить и сколько можно заработать.

Коммерческая география

По данным Colliers International, самыми привлекательными для покупателей коммерческой недвижимости уже несколько лет к ряду являются несколько мировых мегаполисов. В топ-5, в частности, входят Лондон, Париж, Мюнхен, Берлин и Мадрид.

В британской компании Knight Frank составили и ценовой рейтинг квадратных метров в этих городах (правда, исследователей интересовал, в основном, премиальный сегмент).

Если верить подсчетам британских девелоперов, 1 кв м доходной недвижимости в Лондоне стоит до 28 000 евро, в Париже – 24 000 евро, Цюрихе – 24 400 евро. Недвижимость попроще – среднего и эконом- классов будет дешевле на 30-50%.

Остальные города следуют с заметным ценовым отрывом от лидеров списка. Скажем, в Мюнхене элитные квадраты можно приобрести уже за 11 600 евро, в Берлине – за 7 300, Мадриде – за 8 600 евро. Еще дешевле Вена (7 000 евро), Амстердам (6 800 евро), Копенгаген (5 900 евро), Прага (4 400 евро), Лиссабон (4 000 евро), Будапешт (3 700), Бухарест (2 900).

Но, какой бы город из топового списка вы не выбрали, нужно иметь бюджет не менее 200 000 евро. «Как показывает практика, дешевле купить что-то стоящее в Европе практически нереально», — говорит Коваленко.

Тем, у кого есть 200-500 000 евро, девелоперы советуют присмотреться к небольшим кафе в европейских курортных зонах, в частности, на испанском побережье, во Франции и Италии.

Бюджет от 500 000 до 2,5 млн евро позволяет стать владельцем качественного офисного помещения площадью до 300 кв м, которое затем можно сдавать в аренду.

В 2,5 млн – 5 млн евро обойдутся хорошие торговые помещения в проходных местах (под магазины, рестораны).

За такие же деньги в Европе предлагаются хостелы и небольшие отели.

Чтобы стать владельцем элитной гостиницы, торгового или бизнес-центра в одной из мировых столиц, понадобится не менее 10-20 млн. евро.

Читайте также: Деньги в квадрате: как заработать на заграничной недвижимости

Выгодное гостеприимство

Впрочем, потенциальных покупателей интересуют не столько рейтинги коммерческих объектов, как то, сколько на них можно реально заработать.

Самым доходным сегментом европейского рынка коммерческой недвижимости уже несколько лет кряду остается гостиничный.

Скажем, в Лондоне на отеле можно «поднять» до 6,25% в год. То есть, вложив в небольшую гостиницу 2,5 млн евро, реально обеспечить себе ежегодную прибыль почти 157 000 евро.

Для сравнения: на офисах в столице Великобритании реально заработать 3,5%-5,5%, на торговых помещениях – 5-5,75% в год.

Аналогичная ситуация в Берлине и Мюнхене. Доходность гостиничной недвижимости там достигает 6,5% в год, а торговых помещений и офисов – 6%.

Больше всего собственная гостиница позволит «поднимать» в Лиссабоне и Праге — до 9% и 8,25% в год соответственно. Высокая доходность связана не столько со стабильным наплывом туристов, сколько со сравнительно невысокой конкуренцией, в том числе, небольшим количеством сдающихся внаем частных апартаментов, которые изрядно отравляют жизнь отелям в Болгарии и Таиланде.

Аренда с сюрпризом

Сейчас инвесторы со всего мира активно интересуются сегментом так называемых доходных домов. Это многоэтажки, квартиры в которых сдаются внаем, на чем, собственно, и зарабатывает владелец. Скажем, в Германии такие объекты позволяют зарабатывать до 8% годовых.

Читайте также: Доходы от аренды недвижимости. Как заплатить налоги

К слову, доходные дома на 6-8 квартир стоят сравнительно недорого — можно найти варианты до 300-400 тыс евро. Хотя за некоторые объекты придется выложить и несколько миллионов. Скажем, в Праге доходный дом на 12 квартир выставлен на продаже за 2 млн. евро.

Девелопер утверждает, что все апартаменты отремонтированы и сданы внаем, и обещает владельцу чистый доход в размере 566 тыс чешских крон в год (около 22 000 евро).

Но при этом девелоперы отмечают, что это довольно рискованное приобретение, ведь владелец может прогореть, если постояльцы окажутся неплатежеспособными. Впрочем, к Германии и Великобритании это не относится. В первой за обанкротившихся арендаторов платят органы социальной опеки.

Великобритания, по словам управляющего партнера Fortune Сapital Ltd. Юлии Ржевской, является едва ли не единственной страной в ЕС, где действует приоритетное право не арендатора, а собственника помещения.

«В большинстве стран Европы, чтобы выселить жильца, который не платит, нужно будет подавать в суд, а он может затянуться и на полгода. И в течение этого времени арендатор будет спокойно жить в фактически бесплатной для него квартире, а хозяин — терять деньги. В Великобритании владелец может выселить неплательщика за считанные дни», — рассказала она.

С прицелом на будущее

Тем, у кого нет больших бюджетов, эксперты советуют присмотреться к так называемому «второму эшелону» коммерческой недвижимости — торговым, офисным и промышленным площадкам в Восточной Европе. В отличие от Старой Европы, где рынки уже поделены, а конкуренция зашкаливает, рынки стран постсоветского лагеря еще не до конца сформировались. Цены на недвижимость там заметно ниже, а заработать на ней можно едва ли не больше, чем в Германии или Испании.

Скажем, невысокая конкурентная среда позволяет неплохо заработать и на офисной недвижимости в восточноевропейских столицах. К примеру, в Праге владелец офисного центра может рассчитывать на 6,5% годовых, тогда как в Цюрихе — только на 4,5%.

Самая выгодная торговая недвижимость также расположена в Чехии. В той же Праге доходность таких объектов доходит до 6,25%, тогда как в богатой Швейцарии не превышает 5%.

Стать же владельцев доходного объекта в Восточной Европе можно за сравнительно небольшие деньги.

По данным Realt. ua, в Венгрии (г.Сегеда) можно купить промышленный парк в 1,3 тыс. кв.м за $490 тыс. То есть, квадратный метр стоит всего $377, тогда как за аналогичные площади, к примеру, в Германии, придется выложить, как минимум, в десять раз больше.

Для сравнения: небольшой бутик-отель в испанском городке Эльче стоит 590 тыс евро. А гостиница площадью 662 кв.м в той же Венгрии в курортном Хевизе предлагается за 190 тыс евро. Правда, объект нуждается в ремонте, но это все равно недорого, особенно если учесть, что к нему прилагается земельный участок в 1,9 тыс кв.м. Горный отель с рестораном в Чехии (Теплице) реально купить за 288 тыс евро. А в соседней Германии за похожий объект придется выложить уже 1, 2 млн евро.

Леся Павелецкая