Купить жилье. Финансовый лизинг, рассрочка или ипотека?

Вариант №1. Финансовый лизинг

Схема простая: потенциальный покупатель выбирает жилье, лизинговая компания его покупает и передает ему в пользование. Покупатель берет обязательство платить лизинговые платежи. Право собственности на недвижимость он получает только после выплаты всей суммы. До этого момента он, как арендатор, только пользуется жильем. При кредитовании — все иначе. Заемщик получает право собственности на недвижимость сразу, хотя и должен передать ее в залог кредитору.  

Авансовый взнос при финансовом лизинге составляет 20-30% от стоимости квартиры. Лизинговые платежи будут включать часть суммы погашения остаточной стоимости жилья, страховые выплаты, 1,7-3% разовой комиссии, которая определена лизинговой сделкой, а также коммунальные и другие платежи, связанные с эксплуатацией квартиры.

В отличие от аренды, лизингополучатель оплачивает фиксированные платежи, предусмотренные договором. Их размер не меняется в зависимости от рыночной ситуации. Лизинговые платежи не отличаются по размеру от арендных, а переплата составляет 8-15% в год.  

Украинские компании не слишком активны в этом сегменте. Например, ТАСкомбанк, компании «Эксим лизинг» и «Теком-лизинг» предлагают финансовый лизинг жилой и коммерческой недвижимости на десять лет. Условия соглашения: 30% авансового взноса и 20-24% годовых от стоимости объекта или его остаточной стоимости.

Компании говорят, что преимущество лизинга — защита покупателя от афер. Лизингодатель выкупает объект недвижимости и является его владельцем до окончания срока действия договора. Поэтому все риски по оформлению права собственности он берет на себя.

Вариант №2. Рассрочка

Пока финансовый лизинг находится в зачаточном состоянии, действует его прототип: приобретение жилья в рассрочку. Здесь платежи не фиксированы, как при лизинге, и могут увеличиваться при падении курса гривны, инфляции, цен на стройматериалы и т.д. Фиксируется только стоимость оплаченных метров. 

Застройщики позволяют рассрочку максимум на три года — до момента введения здания в эксплуатацию. 

По словам руководителя департамента продаж Украинской государственной строительной корпорации «Укрбуд» Оксаны Голобородько, ее компания предлагает два варианта. Первый — возможность платить за квартиру до введения объекта в эксплуатацию. Первоначальный взнос в этом случае — не менее 25%. Цена на неоплаченные метры не фиксируется и может меняться в зависимости от уровня готовности дома. Второй — беспроцентная выплата в течение года. Покупатель делает первый взнос в размере 50%, а остальное доплачивает равными платежами в течение двенадцати месяцев.

Если ни одна из схем не подходит, остается только идти в банк за кредитом. 

Вариант №3. Ипотека

Как сообщил руководитель отдела исследований стандартных банковских услуг компании «Простобанк консалтинг» Евгений Копейко, на 13 марта 2017 средняя эффективная ставка по кредитам для новостроек была такой: на пять лет — 22,68% годовых, на 10 лет — 22,5%, на 15 лет — 22,22%, на 20 лет — 21,84%. При этом минимальная эффективная ставка составляла 10,09% годовых, максимальная — 30,22%.

В марте 2017 только 13 украинских банков из 40 предлагали займы для новостроек. «Максимальная сумма кредита была 15 млн грн (зависит от официальных доходов заемщика), максимальный срок — 30 лет (такие длинные кредиты дает лишь «Аркада банк»), максимальный аванс — 20%», — рассказывает Копейко.

Наибольшее количество предложений от банков - 58 кредитных программ - на пять и десять лет. Покупатели и банки еще боятся заключать сделки на более длительный период. Иногда застройщики идут на хитрость и предлагают на первые два года низкую ставку, чтобы поощрить покупателей. С третьего года ставка становится стандартной — 22-25% годовых.