Имеет ли договор аренды квартиры, не оформленный через нотариуса, юридическую силу и защиту?

Алена Панчик

Каждый договор, заключенный в соответствии с требованиями законодательства, имеет юридическую силу и способен защитить Ваши права и интересы в случае возникновения спора.

Согласно части первой статьи 811 Гражданского кодекса Украины договор аренды жилья заключается в письменной форме. Подразумевается простая письменная форма, которая не требует обязательного нотариального заверения. В то же время согласно части четвертой статьи 209 Гражданского кодекса Украины сделка по требованию одной из сторон может быть заверена нотариально. Предположительно, такое действие лишь послужит обеспечением законности договора и дополнительной защитой для каждой из сторон в случае возникновения спора.

Также стоит упомянуть, что арендная плата, полученная в результате сдачи жилья в аренду, является доходом физического лица и подлежит налогообложению. Согласно статьи 170.1.5. Налогового кодекса Украины, если договор аренды жилья нотариально заверяется, нотариус выступает налоговым агентом и в день нотариального заверения должен направить соответствующее уведомление в налоговую инспекцию по налоговому адресу плательщика налога (арендодателя).

Обращаем внимание, что в договоре аренды жилья должны быть прописаны существенные условия, необходимые для такого рода договоров: предмет договора (дом или квартира с указанием конкретного адреса), срок действия договора и оплата. Этих трех условий будет достаточно, чтобы договор считался заключенным. Конечно, желательно предусмотреть и иные условия, например, максимально конкретно указать права и обязанности сторон, порядок расторжения договора. В противном случае, к неурегулированным сторонами положениям договора будут применяться общие положения Гражданского кодекса Украины.

Валерий Куликовский

Юрист юридической фирмы «Гвоздий и Оберкович» Валерий Куликовский:

Общераспространённый миф о том, что договора аренды жилья необходимо заключать в нотариальной форме исходит из положений ч. 2 ст. 793 Гражданского кодекса Украины, которая устанавливает: «Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению». Поэтому на практике юристы, в договоре аренды жилья прописывают срок действия договора 35 месяцев, с целью, якобы, избежать требование нотариального удостоверения.  

Но в случае аренды жилья действует специальная норма, а именно норма закреплённая в ч. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Украины, где говорится: «Договор найма жилья заключается в письменной форме». Соответственно договор  аренды жилья, если он даже заключается более чем на три года, не подлежит нотариальному удостоверению, но при этом название и содержание договора должно прямо указывать на то, что предметом договора является жильё.

Что касается заключения договора, когда от имени арендодателя выступает риелтор, то между арендодателем и риелтором должен быть заключён договор поручения. Форма договора поручения может быть как устной, так и письменной. При решении вопроса о надлежащей форме договора поручения следует руководствоваться общими положениями о форме сделки (ст. ст. 205 – 210 Гражданского кодекса) и форму договора (ст. 639 Гражданского кодекса). Форма доверенности, выдаваемой доверителем поверенному на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, должна соответствовать форме, в которой в соответствии с законом должна совершаться сделка (ст. 245 Гражданского кодекса), однако в любом случае доверенность выдаётся в письменной форме (ч. 3 ст. 244 Гражданского кодекса).

То есть у риелтора, руководствуясь ч. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает: «Форма доверенности должна соответствовать форме, в которой в соответствии с законом должна совершаться сделка», — должна быть доверенность в которой будет прописано правомочие заключать именно договора аренды жилья.

При этом стороны договора аренды жилья всегда могут, руководствуясь ч. 4 ст. 209 Гражданского кодекса Украины, нотариально удостоверить договор. В этом случае и появляются дополнительные гарантии для сторон договора, которые вытекают из обязанности нотариуса предусмотренной ч. 2 ст. 54 Закона Украины «О нотариате»: «Нотариусы или должностные лица, совершающие нотариальные действия, проверяют, соответствует ли содержание удостоверяемой ими сделки требованиям закона и действительным намерениям сторон».

Если вы хотите, чтобы интересующие вас вопросы были освещены в нашей рубрике, присылайте их на этот почтовый ящик  tanya@minfin.com.ua.