Подтверждена незаконность договоров залога без согласия всех совладельцев имущества

Верховный суд Украины (ВСУ) определил, что «имущество, находящееся в совместной собственности лиц, не может передаваться в ипотеку без согласия другого совладельца». Такую правовую позицию ВСУ высказал 30 октября в связи с неоднозначным применением норм Высшим специализированным судом по рассмотрению гражданских и уголовных дел. ВСУ, ссылаясь на ст. 358, 361, 578 Гражданского кодекса и ст. 5, 6 закона «Об ипотеке», разъяснил, что передавать собственность в ипотеку можно лишь после согласия всех совладельцев, даже если их права на имущество были зарегистрированы после заключения ипотечного договора. Часть объекта надвижимости может быть передана в ипотеку без такого согласия только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект.

Предметом судебного разбирательства стал жилой дом в Мукачево, который был оформлен на мать истца, но принадлежал обоим его родителям по праву совместной собственности. В 1994 году отец истца умер: наследство — 50% дома — разделили мать и сын. Однако нотариус отказал сыну в выдаче свидетельства на принадлежащую ему четверть дома, поскольку собственником дома была мать. В 2008 году мать передала дом в ипотеку ПриватБанку, не уведомив об этом сына. Мукачевский городской районный суд Закарпатской области 22 марта 2012 года признал за сыном право собственности на четверть дома. ПриватБанк оспорил это решение, но Апелляционный суд Закарпатской области отказал ему в иске, поскольку банк не является участником наследственных отношений.

Истец в судебном порядке добивался признания договора ипотеки недействительным, а также просил суд снять запрет на отчуждение данного имущества. Однако суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказывали ему в этом. Они ссылались на то, что суд признал права собственности истца на имущество только спустя свыше трех лет после того, как оно было передано в ипотеку. Ведь на момент заключения договора с банком единственным формальным собственником этого имущества была мать истца. Тем не менее ВСУ отправил дело на повторное рассмотрение, подчеркнув, что дом находился в совместной собственности, поэтому «не мог передаваться в ипотеку без согласия совладельца».

В ПриватБанке утверждают, что не могли знать, что имущество принято в наследство третьим лицом, поскольку оно было оформлено только на ипотекодателя. «В паспорте ипотекодателя не было записей о браке либо наличии детей, так как при смене паспорта с советского на украинский такие надписи переносились по требованию, а не в обязательном порядке. С 1994 года каких-либо изменений в перечне лиц, имеющих право собственности на жилье, не происходило. Спустя почти 15 лет после открытия наследства никто не позаботился о должном оформлении своих прав на жилье,— говорит руководитель направления credit collection ПриватБанка Максим Шевченко.— Поэтому действия нотариуса по регистрации договора ипотеки рассматриваются как правильные, не противоречащие нормам законодательства». В связи с этим банк считает, что сможет доказать свою правоту. «По-видимому, для окончательного отказа истцу Верховному суду Украины необходим аргументированный отказ суда кассационной инстанции, а значит, в данном деле не поставлена точка»,— отмечает Максим Шевченко.

Банкиры говорят, что они берут в залог недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей совместной или долевой собственности нескольким лицам, только при условии, что все совладельцы будут выступать его ипотекодателями. Однако все спорные моменты они просчитать не могут. «Исключение составляет недвижимое имущество, являющееся общей совместной собственностью супругов, в случае если недвижимость покупалась в браке, но правоустанавливающий документ оформлен на одного из супругов,— объясняет начальник отдела правового сопровождения деятельности Банка Кипра Юлия Бойко.— В таком случае ипотекодателем выступает тот из супругов, на чье имя оформлено недвижимое имущество, при условии предоставления другим супругом нотариально заверенного согласия на ипотеку».

Для ипотеки не всегда нужно выделение имущества в натуре. «Выделение в натуре необходимо для передачи в залог доли собственника, например, полдома. В таком случае супруги становятся собственниками отдельных половин дома, а не совместными собственниками дома»,— отмечает адвокат, старший юрист юридической фирмы «Спенсер и Кауфманн» Владимир Павленко.

При этом банкиры удивлены позицией Верховного суда, так как, согласно ст. 23 закона «Об ипотеке», лицо, к которому перешло право собственности на предмет ипотеки получает все обязанности по ипотечному договору. «При передаче в ипотеку совместной собственности нескольких человек, не выделенной в натуре, все собственники дают свое согласие на передачу в ипотеку имущества путем подписания ипотечного договора. В случае передачи в ипотеку совместной собственности мужа и жены второй дает согласие на такую передачу. Совладелец не может обжаловать в будущем передачу имущества в залог на тот момент, когда он не был собственником»,— говорит начальник управления по работе с проблемной задолженностью Банка Национальный кредит Андрей Вдовиченко. В описанном случае в 2008 году сын фактически был совладельцем дома, но не имел документов, подтверждающих это.