Управители ФФС будут нести ответственность перед инвесторами в строительство

Управляющие фондами финансирования строительства (ФФС) несут ответственность перед инвесторами, вложившими в них свои средства. Такой вывод можно сделать из решения Судебной палаты по гражданским делам Верховного суда от 2 октября, принятого в ходе разбирательства между физическим лицом, Укрсоцбанком и застройщиком ООО «Вип-Мастер».

Из материалов дела (копией располагает «Ъ») следует, что в апреле 2008 года физлицо заключило договор с Укрсоцбанком об участии в ФФС «вида А», который был совместной программой банка и компании «Вип-Мастер». Во исполнение договора, целью которого было получение квартиры, клиент внес на счет фонда 545,3 тыс. грн. Согласно договорным условиям, дом должны были сдать в эксплуатацию в IV квартале 2009 года, однако строительство не было начато даже к маю 2012 года. В связи с этим в июле 2012 года инвестор попросил суд разорвать договор участия в ФФС, вернуть деньги и компенсировать моральный ущерб в размере 20 тыс. грн. Буденовский районный суд Донецка 28 ноября 2012 года удовлетворил требования истца в части возврата инвестированных средств и разрыва договора участия в ФФС. Это решение 12 февраля нынешнего года подтвердил Апелляционный суд Донецкой области.

Укрсоцбанку сначала отказали в кассации, а потом и в пересмотре решения Верховным судом в связи с отсутствием факта неодинакового использования судами кассационной инстанции ч. 9 ст. 20 закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Согласно этой норме, выплата средств доверителю ФФС «вида А» не может происходить за счет имущества управителя.

В Укрсоцбанке не смогли оперативно прокомментировать последнее решение Верховного суда, но изначальная позиция банка в этом конфликте заключалась в том, что взыскание в пользу инвестора из средств и имущества банка противоречит закону. «При отсутствии средств на счетах фонда и неперечислении средств на этот счет застройщиком ООО 'Вип-Мастер' будет проводиться обращение на взыскание средств и имущество ПАО 'Укрсоцбанк', что противоречит закону,— пояснили »Ъ« в банке.— Таким образом, суд первой инстанции, принимая решение о взыскании в пользу истца средств с ответчика, не учел норм закона, прямо запрещающих выплату средств доверителю ФФС »вида А« за счет собственного имущества управителя — ответчика».

Любопытно, что по другим подобным делам Укрсоцбанку удавалось оспорить возврат средств инвестору. Например, 9 февраля 2010 года Ворошиловский районный суд Донецка принял сторону истца и обязал банк и ООО «Вип-Мастер» вернуть 232,8 тыс. грн инвестору непостроенного жилья. Однако кассационная инстанция вернула дело в суд первой инстанции. Как установил тогда суд, несмотря на то что именно управитель, а не застройщик, должен вернуть средства доверителю, условиями договора между истцом и Укрсоцбанком не была предусмотрена обязанность последнего отвечать перед клиентом своим имуществом и средствами за невыполнение обязательств застройщика.

По мнению юристов, суд таким образом определил, что управляющий обязан нести материальную ответственность перед инвестором ФФС. «Человек берет кредит в банке, вкладывает эти средства в фонд финансирования строительства, управляющим которого является банк, объект не вводится в эксплуатацию, а человек остается с кредитом. И за всем этим стоит банк! До сих пор суды часто отказывали людям в их претензиях и взыскании средств, ссылаясь на то, что их должен возвращать фонд финансирования строительства, и управляющим удавалось уклоняться от ответственности,— объясняет старший партнер адвокатской компании »Кравец и партнеры« Ростислав Кравец.— Теперь Верховный суд определил, что при инвестировании в фонды »вида А«, которые являются самыми распространенными (для их создания не требовалась лицензия.—»Ъ«), ответственность перед инвестором должен нести управляющий».

Это весьма актуальная проблема, поскольку суды в таких конфликтах чаще всего отказывали инвесторам в возврате средств, ссылаясь на различные причины. Например, признавалось, что незавершение строительства объекта не является основанием для прекращения кредитных отношений между заемщиком и банком; в случае отказа инвестора от участия в ФФС ответственность несет застройщик, несмотря на отсутствие прямых договорных отношений между ним и инвестором. Кроме того, суды ссылались на то, что возврат средств инвестору возможен лишь спустя пять дней после реализации объекта недвижимости, который так и не был построен.

Банкиры не всегда несут ответственность перед инвесторами. «Управляющий фонда должен нести ответственность. Но часто бывает, что банк не является управляющим ФФС, а в нем могут быть просто открыты счета фонда. Тогда банк ответственности не несет»,— отмечает председатель правления банка «Хрещатик» Дмитрий Гриджук. В этом случае юристы на стороне инвестора. «Строительство жилого дома даже не началось. Так что есть основания утверждать, что управляющий вообще не тратил средства, более того, нарушил взятые на себя как на управляющего обязательства — не разорвал договоры и не вернул средства доверителям в связи с нарушением застройщиком взятых на себя обязательств. Такая аргументация правомерна и оправданна»,— говорит партнер юрфирмы ОМП Николай Орлов.