Квартиры на вторичном рынке Киева медленно, но дорожают

Охота на дешевое

Киевская вторичка оживает. По сведениям SV Development, в апреле в столице было продано около 1,7 тыс. квартир, на 500 больше, чем в марте. Для сравнения: в 2012 г. горожане приобрели порядка 19 тыс. квартир, то есть в месяц в среднем заключалось менее 1,5 тыс. сделок. Аналитик компании Сергей Костецкий говорит, что реальный спрос в начале года был еще выше.

Но почти треть потенциальных покупателей смутила непонятная ситуация с новыми правилами регистрации недвижимости, и они отложили сделки до лучших времен.

Активизацию на рынке частично спровоцировали сами риэлторы. Они не устают заявлять, что кризис остался позади, поэтому недвижимость будет только дорожать.

Похоже, продавцы поверили их доводам. Если в 2011 г. стоимость среднестатистической квартиры на вторичке в Киеве составляла порядка $1,8 тыс./кв. м (цена реальных сделок), то в прошлом году — уже $1,9 тыс., а с начала текущего года выросла до $1,98 тыс./кв. м. Этот факт заставляет киевлян, располагающих свободными средствами, поторопиться.

Наиболее ходовыми традиционно остаются самые дешевые одно- и двухкомнатные квартиры (до $80 тыс.), на них приходится почти 60% продаж. Тем не менее приобретать убитые хрущевки и гостинки готовы немногие. Варианты такого жилья в отдаленных от центра районах столицы (Дарница, Борщаговка и пр.) сегодня можно найти и за $40-50 тыс. Но очереди желающих вложить деньги в откровенный неликвид не наблюдается.

Нежелание тратиться на подобные объекты подогревают слухи о том, что морально устаревшего жилья тенденция роста цен не коснется. Более того, оно будет только дешеветь. По прогнозам Ассоциации риэлторов Украины, уже до конца нынешнего года цены на такие объекты могут снизиться на 20%. Это останавливает тех киевлян, которые ищут возможность выгодно вложить сбережения.

Другая ситуация в сегменте жилья стоимостью от $60 тыс. Теоретически за такие деньги в столице реально приобрести полноценную «единичку» в панельном доме в спальном районе. К примеру, такую сумму просят хозяева однокомнатной квартиры площадью 35 кв. м с семиметровой кухней, расположенной на пятом этаже девятиэтажки в Дарнице.

Но найти подобный объект на практике все сложнее. Покупатели устроили настоящую охоту за приличными и недорогими апартаментами, поэтому, если они появляются в риэлторских базах данных, то уходят буквально за считанные дни.

Более-менее приличный выбор жилья есть лишь у тех, кто располагает суммой в $80-100 тыс., а их на рынке не более 25%. На квартиры стоимостью до $200 тыс. в апреле пришлось всего 19% сделок. Покупатели, у которых есть такие деньги, предпочитают вложить их в новостройки, спрос на которые растет намного динамичнее, чем на жилье в старом фонде.

По итогам минувшего года продажи новых квартир повысились на 15-20%. Потенциальных покупателей вторички сдерживают и сложности с кредитованием. Получить банковскую ссуду сейчас по-прежнему непросто. В итоге в кредит продается менее 1% жилья, да и то в большинстве случаев речь идет о докредитовании — покупатели просят в банке лишь небольшие, недостающие на покупку квартиры суммы. Явный перекос на рынке в сторону бюджетного жилья способствует тому, что в городе продаются в первую очередь квартиры на левом берегу (Троещина, Дарница и пр.), где цены традиционно ниже.

Заработают не все

На сегодняшний день в Киеве на продажу выставлено около 60 тыс. квартир, то есть на каждого потенциального покупателя приходится не менее 40 вариантов. Но на рынке наблюдается явный дисбаланс.

В то время как большинство горожан ищут недорогое жилье, львиная доля имеющихся в риэлторских базах данных объектов — это квартиры средней (от $100 тыс.) и высокой (до $200 тыс. и более) ценовых категорий. Большинство из них продаются в лучшем случае месяцами, а некоторые остаются невостребованными до года и более.

Тем не менее снижать цены хозяева не спешат. Даже в районах, где сосредоточено самое дорогое жилье, с начала года наблюдается подорожание квадратных метров. К примеру, на Печерске за последние четыре месяца цены выросли на 3,6% (до $3 тыс./кв. м), на Оболони — на 3,8% (до $2,09 тыс./кв. м), на Подоле — на 2% (до $1,9 тыс./кв. м).

Еще выше динамика в районах, где расположены апартаменты подешевле. Скажем, квартиры в Святошинском районе с начала года подорожали на 4,3% (до $1,7 тыс./кв. м), а в Дарнице — на 4,5% (до $1,6 тыс./ кв. м).

Риэлторы уверены, что это далеко не предел. По их прогнозам, цены будут расти и дальше. До конца нынешнего года среднестатистическая квартира в столице подорожает как минимум на 5-10%. Но эта тенденция коснется далеко не всего жилья.

Заработать смогут лишь владельцы наиболее востребованных «единичек» и «двушек» стоимостью до $80 тыс., спрос на которые в ближайшее время будет расти. Хозяева неликвидных хрущевок и гостинок вынуждены умерить аппетиты. Идти на уступки потенциальным покупателям придется и собственникам дорогих квартир. Хотя пока номинально такие апартаменты только дорожают, реальный покупатель уже сейчас может рассчитывать на скидки до 7-10% от заявленной стоимости.

Не исключено, что дисконт будет расти, так как состоятельных покупателей больше не становится, а количество выставляемых на продажу дорогих квартир постоянно увеличивается.

ДНЕПРОПЕТРОВСК: Выбирать не из чего

Днепропетровск в нынешнем году претендует на статус города с наиболее динамично дорожающим жильем. По сведениям SV Development, с начала года квартиры здесь выросли в цене на 4,15% (до $1,3 тыс./кв. м), что заметно выше, чем в других миллионниках. Данная тенденция поясняется сравнительно высоким спросом на жилье в местном старом фонде. За последний год количество сделок увеличилось на 10-15%.

В Днепропетровске темпы жилищного строительства невысокие, а то, что строят, позиционируется преимущественно в премиум- и бизнес-сегментах. Квартир эконом-класса в новостройках предлагается немного, что заставляет покупателей довольствоваться объектами на вторичке.

Наибольшим спросом традиционно пользуются одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью до $45-50 тыс., на них приходятся более половины заявок. Но в предложении таких вариантов не более трети от общего количества выставленных на продажу объектов, что позволит хозяевам повышать цены и в дальнейшем.

ОДЕССА: Ценится дорогое

В Одессе с начала года квартиры на вторичке подорожали на 3% (до $1,6 тыс./кв. м). Но положительную тенденцию рынку здесь обеспечили не столько самые доступные по цене квартиры, сколько более дорогие апартаменты. Спрос на последние за прошлый год вырос на 10%.

Возможностью заполучить жилье у моря все чаще интересуются не только состоятельные украинцы, но также россияне и белорусы. Причем они готовы хорошо платить. По данным АН «Атланта», если в конце минувшего года средний бюджет таких покупателей составлял порядка $150 тыс., то сегодня — $160 тыс. Это позволило владельцам качественного жилья повысить цены в среднем на 5%.

Квартиры эконом-класса одесситы готовы приобретать лишь в том случае, если цена на них ниже рыночной. Варианты до $40-50 тыс. уходят за считанные дни, тогда как более дорогие объекты практически не пользуются спросом.

ДОНЕЦК: Старого не предлагать

Донецкое жилье в старом жилом фонде пользуется все меньшим спросом. По оценкам директора местного агентства недвижимости «Жилком» Сергея Тахтарова, за последний год количество сделок в городе уменьшилось на 5-7%.

Горожане, у которых есть деньги, предпочитают вкладывать их в новостройки, вторичку же приобретают преимущественно те, кто нуждается в размене квартиры.

Покупатели, которые интересуются жильем на вторичном рынке, ищут варианты стоимостью до $30 тыс. За такие деньги они хотят заполучить полноценную однокомнатную квартиру в близких к центру районах Донецка. Но найти подобный вариант непросто: спрос на подобные объекты как минимум в 1,5-2 раза превышает предложение.

«У нас выстроилась своего рода очередь из нескольких десятков потенциальных покупателей, которые месяцами ждут нужную им квартиру», — рассказывает г-н Тахтаров. В то же время предложение более дорого жилья (от $40-50 тыс. за однокомнатную квартиру) превышает спрос в разы, а элитного (от $100-150 тыс.) — в десятки раз. Многие варианты «висят» в риэлторских базах данных уже по году и более и шансы найти покупателя минимальны.

Впрочем, это не мешает владельцам донецкого жилья повышать цены. С начала года, по сведениям SV Development, стоимость среднестатистического квадратного метра в городе выросла почти на 4% (до $1,2 тыс.). Местные риэлторы заявляют, что реально дорожают лишь наиболее ходовые квартиры эконом-класса. По более дорогому жилью средняя стоимость сделок, наоборот, на 2-3% ниже, чем в начале года ($40 тыс. за «единичку). Элитные апартаменты продаются еще дешевле — на 10-15%.

ХАРЬКОВ: Прайсы подкупают

В Харькове спрос на жилье в старом фонде вырос с начала года на 4-5%, — констатируют местные риэлторы. В минувшем году квартиры в городе резко подешевели — стоимость квадратного метра упала на 10%.

На окраинах (Рогань, „Аэропорт“) нижняя ценовая планка опустилась до $900 за квадрат, а в спальных и приближенных к центру районах (Салтовка, Павлово Поле) — до $1 тыс. Это послужило своего рода сигналом покупателям, которые откладывали покупку квартиры до лучших времен.

Наибольшим спросом сейчас пользуются одно-, двухкомнатные квартиры стоимостью до $40 тыс., расположенные в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой: Алексеевка, Павлово Поле, Салтовка, Новые Дома.

В отличие от жителей других городов и, в частности, от столицы, которые предпочитают не тратиться на устаревшие и некомфортные хрущевки и гостинки, харьковчане, наоборот, интересуются ими все чаще. К примеру, спрос на гостинки здесь за последний год вырос вдвое, а их доля в структуре продающихся объектов увеличилась с 7 до 13%.

Понятно, что горожан подкупает цена — квартиру реально приобрести за $20 тыс. Впрочем, высокая активность покупателей уже сработала против них. С начала года цены начали повышаться. За четыре месяца динамика составила 3,6% (до $1,1 тыс./кв. м)

ЛЬВОВ: С прицелом на туристов

Львовяне, у которых есть свободные деньги, достаточные для покупки недвижимости, охотятся за квартирами, расположенными в исторической части города.

По словам эксперта АН „Залотая арка“ Евгения Яремко, спрос на жилье в старом фонде площадью до 60 кв. м за последний год заметно вырос. Потенциальные покупатели рассчитывают превратить подобные объекты в стабильный источник дохода.

За последние годы количество туристов, посещающих столицу Галичины, выросло как минимум вдвое. На посуточную аренду есть постоянный спрос, а ставки только растут. Сегодня постояльцы готовы платить за проживание в „единичке“ до $50, а в „двушке“ — до $70 в день.

В праздничные даты тарифы удваиваются. Но под Евро-2012 многие квартиры в центре были выкуплены предприимчивыми горожанами, поэтому сейчас предложение подобных объектов небольшое, что позволяет их владельцам повышать цены. С начала года они увеличились на 5% и стартуют с $2 тыс./кв. м.

Квартиры в спальных районах Львова, куда туристы забредают нечасто, продаются заметно хуже. По сравнению с прошлым годом количество сделок по таким объектам снизилось на 3-5%. Даже самые ходовые „единички“ и „двушки“ в домах постройки 70-80-х годов прошлого века стоимостью $30-40 тыс. ($1-1,1 тыс./кв. м) висят в риэлторских базах данных как минимум по три месяца.

Так что рекордный рост цен на вторичку (с начала года более 4%, до $1,5 тыс.) местному рынку обеспечил в первую очередь сегмент „жилья для туристов“.

Людмила Ксенз