Как минимизировать возможные риски при оформлении кредита на жилье

Не знаю, у кого как, но у меня сразу две знакомые семьи «попали» на Элита-Центре. Ладно бы свои деньги вложили, так нет же – кредиты взяли. Выплачивать ипотеку всегда тяжело и грустно, но можно только представить себе – насколько усугубляется ситуация, если кредит приходится погашать за квартиру, которую никогда не достроят.
Возможно ли повторение подобного?

Запросто: наученные горьким опытом банки при кредитовании строящегося жилья обычно требуют альтернативный залог – уже имеющуюся у покупателя недвижимость.

Как это начинается

Начнем с того, что сейчас банки кредитуют первичку только в двух случаях: либо это партнерский проект с застройщиком, либо выдача кредита под залог другой недвижимости. Фактически, во втором случае банк все риски перекладывает на покупателя-заемщика. И тот хотя бы с самого начала понимает, на что он идет. С тем же успехом он мог бы полученные взаймы деньги вложить в стартап или купить чужой бизнес. Или приобрести строящуюся квартиру, как в рассматриваемом случае.

А вот в партнерских программах, где залогом выступают имущественные права на недостроенное жилье, не все так однозначно. Действительно, покупатель будущей квартиры в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по возврату кредита передает в залог банка права на свою будущую квартиру.

«После ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности покупатель обязуется заключить стандартный ипотечный договор, предметом которого выступит уже оформленная недвижимость в виде конкретной квартиры или нежилого объекта», – говорит юрист МЮФ Integrites Ярослава Глухенька. Разумеется, если кредит к моменту сдачи еще не погашен. При этом юрист отмечает, что ввиду риска возможного дефолта застройщика и/или замораживания строительства банки, как правило, предпочитают иметь альтернативный способ обеспечения кредитного обязательства. Таким способом может быть залог имеющейся у заемщика квартиры, другого имущества, поручительство третье-го лица.

Здесь возникает вопрос: если банк и застройщик – партнеры, зачем же дополнительные гарантии? Дело в том, что степень партнерства между банком и застройщиком бывает разная – от «просто договорились» выдавать кредиты на конкретные объекты до общего собственника и принадлежности к одной финансово-промышленной группе. При этом банк и застройщик являются разными юридическими лицами, с разными обязательствами и требованиями.

Деньги – врозь

«У инвестора правоотношения с банком и застройщиком раздельны», – напоминает партнёр ЮК «Горошинский и партнеры» Дмитрий Овсий. В случае банкротства продавца строящегося жилья привлекательность предмета залога резко падает. Однако отношения между банком и заемщиком от этого не меняются, заемщик все равно обязан выполнять обязательства по кредитному договору.

И чтобы заемщик был лучше мотивирован, его заставляют предоставить гарантии (залог, поручительство), не имеющие отношения к возводимой недвижимости.

Банкротство продавца не является уважительной причиной, позволяющей освободиться от ответственности за возврат кредита, подтверждает к. ю. н., партнер международной юридической фирмы Beiten Burkhardt Олег Загнитко. «Это верно, что кредит имеет целевое назначение, часто также верно, что банк аффилирован с застройщиком, – тем не менее, заранее установить такую связь не представляется возможным. Кроме того, фонд финансирования строительства имеет право заменить застройщика», – объясняет юрист.

Во избежание вышеперечисленных проблем адвокат ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Егор Штокалов рекомендует настаивать на заключении трехстороннего договора, включающего отлагательные условия на случай банкротства застройщика.

Что касается несвоевременной сдачи дома, то эти риски также стоит предусмотреть в кредитном договоре с банком. «Например, банк не начисляет проценты на период просрочки выполнения работ по строительству дома или же банк снижает процентную ставку до минимально допустимого уровня на период заморозки строительства», – подсказывает Егор Штокалов.

Еще ответят

В случае если заемщик отказывается платить кредит, банк может в судебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки – имущественные права на строящееся жилье.

«Однако на практике банки сталкиваются со значительными трудностями при обращении взыскания на имущественные права, обусловленными, в частности, сложной юридической природой рассматриваемого объекта гражданских прав, а также физическим отсутствием объекта ипотеки», – говорит Александра Глухенька.

Учитывая, что мы рассматриваем ситуацию банкротства застройщика, банк вряд ли удовлетворится взысканием залога. «В случае невозможности банка удовлетворить свои требования за счет залогового имущества, заемщик и его поручители отвечают по обязательствам по кредитному договору всем своим имуществом», – предупреждает Дмитрий Овсий. Это означает, что банк может взыскать любое другое имущество, даже не находившееся в залоге, в счет погашения кредитной задолженности.

Единственное утешение – процедура такого взыскания сложная. «Банку придётся взыскивать задолженность в общем порядке через суд и исполнительную службу, что является достаточно долгой и трудоемкой процедурой», – отмечает Егор Штокалов.

Если банк и застройщик находились под общим контролем при возникновении неплатежеспособности, заемщику имеет смысл собирать аргументы об основаниях освобождения от ответственности и обращаться в суд, советует Олег Загнитко.