Оформить покупку квартиры теперь можно быстрее, но вдвое дороже

Основные претензии киевлян к работе Укргосреестра озвучил председатель Госпредпринимательства Михаил Бродский, который посетил Регистрационную службу на Воздухофлотском проспекте. Неудобство для людей вызывают отсутствие четкой и понятной информации, огромные очереди, а также то, что  поблизости нет банков или сберкасс. Правительство сразу же пообещало на ближайшем заседании принять меры.

Действительно, новая структура начала работу в лучших советских традициях: очередь по записи, ксерокс бланков в соседнем здании, минимум полезной информации на стендах.

«Я приехал в полдвенадцатого. В очереди записан на листочке 131 человек. Девушка, которая была по счету 31-я, «зарегистрировалась» в семь утра. Первые занимают очередь еще в час ночи», — делится опытом киевлянин Вадим, добавив, что «заявление на регистрацию нужно идти в соседнее здание ксерить по гривне. Никакого отделения банка рядом нет».

Между тем, в Укргосреестре утверждают, что  если в первые дни был очень большой наплыв людей, для которых работало консультационное «окно», то теперь работают «окна» только на прием и выдачу документов, а вся необходимая информация изложена на стендах. Чтобы сэкономить время, рекомендуют идти к регистраторам с уже оплаченными квитанциями, образцы которых доступны на сайте службы в специальном электронном справочнике. Там же можно скачать и бланки заявлений.

На 17 января в Государственном реестре прав на недвижимое имущество было зарегистрировано 35 305 заявлений, из которых удовлетворено 16 438. По заявлениям принято 14 676 решений о госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество и 3005 решений по получению информации из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. В 599 случаях гражданам отказали в предоставлении документов или информации.

Нотариусы хотят работать, но «без последствий»

Еще у одних участников процесса — нотариусов — добавилось работы. Если раньше они  выполняли одну операцию — удостоверяли сделки, теперь обязанностей в три раза больше: они должны открыть раздел в Госреестре, удостоверить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственности.

По словам частного нотариуса Киевского городского нотариального округа Анны  Валигуры, процедура регистрации и удостоверения сделки с недвижимостью на сегодня занимает около трех часов.

Законодательная и информационная основа в целом позволяет удостоверять такие договоры. Но нотариусы нуждаются в более детальных разъяснениях относительно технических моментов регистрации прав на недвижимость. «Не разжеван механизм применения», — поясняет нотариус.

Возможно, некоторые нотариусы действительно боятся проводить регистрацию из-за усиления ответственности, вплоть до уголовной, допускает она. Ведь под угрозой их репутация и свидетельство о праве на занятие нотариальной деятельностью. «Но изменениями в ст.28 Закона «О нотариате» предусмотрено повышение минимального размера страхования ответственности частного нотариуса. Каждый частный нотариус в Украине обязан подписать договор страхования», — говорит она.

Минимальная сумма страховки составляет около 1,218 млн. грн. Она будет выплачена в качестве возмещения ущерба, нанесённого действиями нотариуса.

Валигура считает, что в регионах ситуация с осведомленностью нотариусов о механизмах регистрации может быть сложнее.

В регионах это подтверждают. «Минюст обещал подготовить правила — разъяснения нотариусам, как действовать в той или иной конкретной ситуации. Однако до сих пор такой инструкции нет. Зато есть реальная угроза уголовной ответственности. И поэтому нотариусы в большинстве своем пока просто боятся заключать сделки — ждут, когда будут определены и утверждены правила, соблюдая которые, можно будет работать «без последствий», — рассказал главный юристконсульт запорожского БТИ Виталий Опанасенко.

В юридической фирме DLA Piper отмечают, что нотариусы не могут отказывать в регистрации прав или обременений из-за того, что информация о праве собственности на объект недвижимости из ранее действующих реестров не была перенесена в единый госреестр. «Тем не менее, на данный момент на практике это довольно распространенная ситуация», — указывают на еще одну причину отказов юристы компании.

Валигура считает преувеличенными опасения некоторых экспертов, прогнозирующих случаи мошенничества при продаже квартиры с обременениями.

«Технические возможности и законодательный императив обязывает каждого госрегистратора проверять информацию о недвижимости. Нотариус должен в новосозданном реестре проверить все обременения — это, в частности, запреты, аресты, налоговые залоги и др. Такая техническая возможность в реестре есть. Через этот реестр у нас есть доступ к электронным реестрам, существовавшим до 2013 года. Все запреты, аресты и налоговые залоги до 2013 года должны были в него вноситься. Если они не внесены, это означает, что их нет», — поясняет  Валигура.

Как уточнила частный нотариус Киевского нотариального округа Людмила Голий, если ваше право собственности не было зарегистрировано в электронном реестре (БТИ в Киеве и Севастополе подключились к нему в 2010 году, остальные регионы — с 2002 года), информация о праве собственности может отсутствовать. Проверить подлинность правоустанавливающего документа нотариус может, опираясь на свои знания, опыт и практику, подчеркивает Голий.

Она также обращает внимание на некоторые нюансы, связанные с налоговым залогом квартиры, которые могут поставить крест на сделке.

«Если при проверке информации по данным Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество нотариус обнаружит налоговый залог, нотариальное действие относительно отчуждения недвижимого имущества не будет совершено. Приобрести квартиру покупатель не сможет: нотариус или сразу откажет в совершении нотариального действия, или имеет право отложить его», — поясняет Голий.

В этом случае нотариус может затребовать дополнительные сведения. А если налоговый орган не даст согласия, нотариус откажет в удостоверении сделки и в госрегистрации прав. Покупателю же остается либо надеяться на урегулирование этого вопроса продавцом, либо сразу отказаться от приобретения квартиры.

Регистраторы-нотариусы: за работу — 2 тысячи грн

Мытарства с регистрацией затронули не только физлиц, решающих жилищные вопросы, но и застройщиков, оформляющих готовую недвижимость на себя, чтобы потом ее реализовать.

Заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун рассказал, что кроме  официальных платежей, существуют еще услуги нотариусов как госрегистраторов. «От 1,5 до 2 тыс. грн стоят услуги, чтобы взять выписку из реестра и зарегистрировать», — уточнил он.

«Раньше затраты на сделку состояли из 1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины, еще нотариусы брали за соответствующие справки (из налогового реестра, запрет на отчуждение имущества), в совокупности они составляли максимум 1 тыс. грн. Сейчас с покупателя, который хочет зарегистрироваться, отдельно нотариусы берут за эту услугу 1,5 тыс. грн», — пояснил Говорун.

По словам замгендиректора ТММ, хотя идеологически правильный шаг — сделать так, чтобы покупатель получал право собственности уже зарегистрированным, количество сделок с недвижимостью сократилось в связи с низкой квалификацией специалистов регистрационных служб.

«Кроме информационной противоречивой базы не хватает квалификации конкретных исполнителей. Поэтому многие нотариусы заняли выжидательную позицию и формально отказываются от проведения сделок», — подчеркивает он.

По оценкам ТММ, если раньше застройщик мог проводить по 8 сделок в день, то сейчас — одну. Просто регистраторы и нотариусы разобрались еще не со всеми объектами. К примеру, с регистрацией права на паркоместо возникают трудности.

«Там узких мест очень много. Во-первых, очередь в единое окно. Одно машиноместо мы оформляем целый день», — добавил генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев.

По подсчетам Валигуры, официальные платежи за регистрацию составляют около 400-1000 грн. Сумма в рамках этой «вилки» может расти, если в сделке участвуют несколько покупателей и/или продавцов.

При классической сделке купли-продажи квартиры нотариус сначала регистрирует право собственности на недвижимость за продавцом и открывает раздел в госреестре, затем регистрирует переход права собственности к покупателю. Выписку из госреестра (стоимостью 120 грн) должны получить оба участника сделки. При этом госпошлину (119 грн) платит только покупатель жилья.

Кроме того, существует плата за ведомости, сформированные в результате поиска данных в госреестре, в размере 68 грн.

«Стоимость нотариальных услуг по удостоверению сделки остается неизменной (около 1,5 тыс. грн), а стоимость услуг регистратора, которые сегодня выполняет нотариус, еще рынок не сформировал. Я думаю, что в Киеве это будет от 2 тыс. грн в зависимости от сложности работ. В регионах может быть меньше», — предполагает Валигура.

Нотариус в перспективе не исключает снижения этой стоимости из-за высокой конкуренции. «До конца весны, думаю, мы будем четко понимать, какие будут тарифы», — добавила она.

Классический тандем покупатель-продавец заплатит за регистрацию прав в государственный «котел» до 700 грн. В итоге, все оформление, включая услуги нотариуса, обойдутся минимум в 4,2 тыс. грн.

Ранее эксперты оценивали стоимость услуг по регистрации права на квартиры в БТИ в 150-400 грн. Если к этой сумме прибавить услуги нотариуса (около 1,5 тыс. грн), то получается чуть меньше 2 тыс. грн. Правда, времени на эти процедуры действительно уходило больше.

В регионах сделок стало меньше

В отделении Укргосреестра в Чернигове сообщили, что никаких трудностей с регистрацией прав на недвижимость не возникает. Оформляют права собственности на жилье и частные, и государственные нотариусы.

Частный нотариус Татьяна Борисова пояснила, что стоимость услуг не изменилась, но появились новые, связанные с функциями регистратора. Стоимость услуг по оформлению сделки купли-продажи составляет 850-1350 грн, сделки дарения недвижимости — 800-1000 грн. Оформление договора наследия «под ключ» для граждан с внесением в Госреестр, уплатой госпошлины обойдется в порядка 2,5 тыс. грн.

Вместе с тем, в отделе обращений граждан Черниговского городского совета отмечают, что участились обращения с просьбой разъяснить различные вопросы, касающиеся регистрации прав на имущество и земельные участки.

К примеру, возникла проблема с присвоением почтовых адресов при достройке дома. «В прошлую пятницу пришел человек, он пристроил веранду к дому. В отделении Госреестра попросили справку о подтверждении адреса, но это же не новое здание, а пристройка. В управлении архитектуры такую справку не предоставили. Люди ходят по кругу», — сказал работник отдела.

Кроме того, в БТИ остался архив, который накапливался в течение нескольких десятилетий. Вопрос с его передачей остается пока нерешенным. Особенно сложно тем, кто потерял свидетельство на право собственности, поскольку в Госреестре данных об имуществе этих владельцев нет, а БТИ сейчас дубликатов свидетельств, как и других документов, не выдает.

Основная проблема города — несогласованность взаимодействия Укргосреестра с другими органами, а также вопрос использования информации из архива БТИ.

В Регистрационной службе Главного управления юстиции в Луганской области также отмечают отсутствие проблем с регистрацией. По словам начальника службы Элины Стельмах, все 30 регистрационных служб работают, как и частные нотариусы и нотариальные конторы, очередей нет, жалоб тоже.

И частные нотариусы Львовской области утверждают, что система работает, трудностей с регистрацией сделок купли-продажи жилья нет, они заключили по несколько таких сделок с начала 2013 года.

Об этом же твердят и в Главном управлении юстиции во Львовской области. «Жалобы от граждан на действия нотариусов и государственных регистраторов при регистрации прав и их обременений не поступали. В регистрационной службе области также нет очередей и значительного скопления людей, которые сюда обращаются», — сказал пресс-секретарь управления Павел Огирко.

Правда, нотариусы отмечают снижение количества сделок в начале года, поскольку «многие поспешили продать или купить жилье именно до нового года, до нововведений». Время оформления сделки увеличилось: если раньше на заключение сделки нотариус тратил около двух часов, то сейчас процедура занимает около трех-четырех. Но зато покупатель квартиры от нотариуса выходит уже собственником, тогда как раньше нужно было до 10 дней ждать выдачи БТИ свидетельства права собственности на недвижимость.

В Житомире также все спокойно — ни сложностей с оформлением, ни неразберихи с документами, ни очередей. Частный нотариус Житомирского городского нотариального округа Татьяна Стражник считает, что новая система упрощает процедуру регистрации для граждан.

В Запорожье проблемы есть. На этот раз о них говорит не представитель «регистрирующей» стороны. По мнению главного юристконсульта запорожского БТИ Виталия Опанасенко, основная проблема заключается в отсутствии порядка изменения собственника в документах.

«Понятно, что в электронный реестр нового собственника вносят нотариусы, а кто должен вносить нового собственника в техдокументацию — не определено. Вносить данные изменения не уполномочены ни Укргосреестр, ни БТИ», — констатировал Опанасенко.

В итоге люди, регистрирующие права собственности, сталкиваются с рядом проблем.

«С одной стороны, данные о смене собственника внесены в электронный реестр и право собственности не может быть оспорено. С другой стороны, в документах, которые у людей «на руках», нет подтверждения того, что они являются новыми собственниками. В результате, в случае необходимости узаконить перепланировку, заключить договор на энерго/газо/теплоснабжение или получить какие-либо иные разрешения, люди могут оказаться и оказываются в ситуации, когда с ними отказываются работать, поскольку «на бумаге» они собственниками не являются», — пояснил Опанасенко.

В Полтавской области по количеству обращений о регистрации прав на недвижимость лидирует Кременчуг, где регистраторы принимают в среднем по 50 человек в день, сообщают в местном отделении Укргосреестра. С начала года в Полтаве принято 600 заявлений на регистрацию, в Кременчуге — 890.

«Мы думали, что наплыв будет только в начале января, когда массово пошли те люди, которые в ноябре и декабре не успевали зарегистрировать свое имущество в БТИ. Однако и сегодня желающих не меньше, обслуживаются в порядке живой очереди. У нас нет такого, как было в БТИ, когда очередь занимали с 5 утра, чтобы попасть на прием. Но очередь   бывает. Много сейчас людей приходят к нам, чтобы решить старые проблемы», — рассказала начальник Кременчугской городской регистрационной службы Светлана Терещенко.

Частный нотариус Одессы (на условиях анонимности) сетует на непродуманность системы, когда нотариусам приходится верить гражданам на слово, не имея никакой подтверждающей документации. «Нас вынуждают регистрировать договоры по заявлениям граждан, включая сведения о том, что владельцами, к примеру, не проводилась реконструкция в доме или в квартире. То есть, независимо от того, реконструировались ли объекты недвижимости, люди получили возможность массово фиксировать в нотариальных конторах, что никаких изменений не осуществляли. Мы и заносим эти сведения в базу данных. А чему, собственно, удивляться? Какой владелец придет и скажет: вот я без проекта переоборудовал квартиру, вплоть до сноса несущих стен, или реконструировал дом без надлежащих согласований с инженерами и архитекторами», — возмущается нотариус.

По его словам, при оформлении каждой сделки купли-продажи квартир владельцы недвижимости вынуждены оплатить услуги и получить от 8 до 12 квитанций.

«Сейчас процедуры регистрации сделок крайне усложнены, нагрузка на нотариусов и стоимость их услуг увеличена минимум в 2 раза. Я так понимаю, организовали борьбу за увеличение источников дохода. В итоге оформить сделку менее чем за 2,5 тыс. грн не получится. С людей будут взиматься безумные деньги, если даже кто-то, к примеру, захочет подарить квартиру внуку», — добавил он.

В целом, позитивно оценивая создание единой системы регистрации прав на недвижимость, участники рынка отмечают, что она не работает надлежащим образом из-за законодательных противоречий, технических недостатков и ненаполненности госреестра. По разным прогнозам, переходный период может занять от нескольких месяцев до полугода. Возможно, немного позитива добавит и обещанное на ближайшем заседани Кабмина устранение проблем.