Советует юрист практики строительного права юридической фирмы Constructive Lawyers Владимир Боряк:
14 декабря 2012, 8:39
Читати українською
Как выбрать застройщика первичной недвижимости?
Владимир Боряк
«Для того, чтобы сделать успешную инвестицию в строительство и в будущем стать счастливым обладателем квартиры в новостройке, покупателю необходимо ознакомиться с большим объемом информации, а также внимательно изучить различные документы.
Необходимо осознавать, что застройщик заинтересован в инвесторе до того момента, пока покупатель не подпишет с ним договор и не заплатит деньги. Поэтому покупателю при выборе первичной недвижимости необходимо максимально эффективно воспользоваться этим промежутком времени и получить всю интересующую информацию, а также ознакомиться со всеми необходимыми документами еще на стадии переговоров.
Инвестору не стоит спешить с подписанием договора до тех пор, пока он не будет твердо уверен в надежности инвестиции.
Настойчиво рекомендую инвесторам не спешить с подписанием договора до тех пор, пока вы не обретете твердую уверенность в надежности инвестиции. Хотелось бы предостеречь будущих собственников «первички» от психологических уловок работников отделов продаж застройщика. Главная задача менеджера по продаже — как можно быстрее подписать с вами договор, и этого они добиваются различными способами. Активно используется скрытое психологическое давление на покупателя, например, когда вам говорят: «В этом доме осталось только две квартиры и у вас есть не больше одного дня, чтобы подумать».
Не менее популярными являются невероятные акции от застройщика, которые чудесным образом озвучиваются непосредственно во время общения с менеджером: «Мне тут только что позвонили и сказали, что только сегодня на вашу квартиру действует скидка в размере 10%, договор нужно подписать сегодня». Настоятельно рекомендую инвесторам быть бдительными, не вестись на такие уловки, подойти к выбору квартиры максимально ответственно. Спешить в этом деле действительно не стоит.
Первое, на что необходимо обращать внимание при выборе застройщика — это его репутация, опыт работы, а также отзывы покупателей. Надежнее доверять свои кровные сбережения системным застройщикам с большим объемом успешных строительных проектов.
Второй, не менее важный критерий при оценке рисков инвестирования — это анализ разрешительной документации и договоров, предлагаемых к подписанию. Каждый договор — это, по сути, уникальное творение юристов (талантливых и не очень), которым удается скрыть множество «подводных камней», что, в свою очередь, создаст дополнительные риски для инвестора. Поэтому особо рекомендую инвесторам перед тем, как подписать договор, проконсультироваться с профильным специалистом.
Что касается документации, очень важно ознакомиться с документами, удостоверяющими право на землю (договор аренды земельного участка, государственный акт на землю). Ключевым является документ, подтверждающий право на выполнение строительных работ. Таким документом, в зависимости от категории сложности, может быть «Разрешение на выполнение строительных работ» или «Декларация о начале строительных работ». В том случае, если вы приобретаете квартиру уже в готовом доме, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими введение дома в эксплуатацию. В зависимости, опять-таки, от категории сложности объекта, это может быть либо «Сертификат соответствия», либо «Декларация о готовности объекта к эксплуатации».
Рубрику ведет Елена Куцая
Источник:
Минфин
Комментарии - 1
1. Юридический статус застройщика, возраст компании, кол-во сданных объектов.
2. Разрешительный пакет документов. Там сам черт ногу сломит, доверенности, переуступки прав, планы участка (не пойдёте же вы его перемерять!). Когда показывают ксерокопии, попросите посмотреть оригиналы.
3. Способ оформления инвестиции (предварительный договор, долевое участие и т.д.). В приоритете любой способ оформления через нотариуса — поверьте, вы не в состоянии оценить находится ли приобретаемый объект строительства в залоге, и перечень собственников кроме того, кто указан в документах!
4. Уточнить репутацию компании в органах самоуправления, налоговой (не официально — за шоколадку)
5. Пообщаться с жителями сданных домов, хороший «болтун» — находка для шпиона.
6. Уточнить у органов выдавались ли разрешительные документы на строительство, неплохо было бы их сверить с теми, которые показывали вам. Хотя бы номера даты, и схемы.
7. Уточнить, не ведутся ли с данным застройщиком судебные тяжбы. Если была смена юр. лица (это нормальное явление в нашей стране) не ведутся ли тяжбы с предыдущими юр. лицами.
8. Пообщаться с рядовым строителем на объекте, вовремя ли выплачивается зарплата, нет ли перебоев с подвозом стройматериалов?
9. В договоре должно быть четко прописано что именно оплачивает инвестор (или пайщик). Знаю случаи, когда заставляли выкупать лестничные площадки, скидываться на лифт, благоустройство придомовой территории, асфальтированной дороги к дому, силовой подстанции, скважины, котельной.
10. Фактический метраж, как правило отличается от приобретаемого, этот момент тоже должен быть отражен в договоре.
11. Штрафные санкции например, за неработающие коммуникации или отсутствие асфальтированного подъезда к дому как правило «забывают» указать. Этими болезнями болеют большинство новостроек.
12. Штрафные санкции за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.
13. Никогда не оплачивайте всю сумму сразу. Обычно для таких инвесторов существуют различные бонусы и скидки, действующих на жадность, но тогда вы лишаетесь действенного инструмента влияния на застройщика.
14. Если предлагают недострой «в рассрочку» помните, пока дом не сдан, это вы кредитуете застройщика, а не он вас! Ни о каких процентах по «кредиту» до момента сдачи дома и получения вами право устанавливающих документов речи идти не должно! Тут реальная дыра в нашем законодательстве.
15. Чем меньше дом, тем быстрее его построят. Выбирайте дома меньшей этажностью (этот принцип работает не всегда).
16. В договоре должен быть пункт, сохраняющий ваши права в случае банкротства застройщика и перехода его объектов третьим лицам.
17. Из перечня форсмажорных обстоятельств необходимо исключить всё, кроме войны и землетрясения. Изменение законодательства в области строительства — сплошной форсмажор для всех застройщиков, позволяющий им не сдавать объекты десятилетиями.
18. Кто оплачивает налоги при регистрации прав собственности (честный вариант — «пополам») тоже ложно быть оговорено в договоре. 7% знаете ли, сумма немалая.
19. В интернете как правило по каждому объекту есть форумы, где общаются коллеги — инвесторы. Общаясь с ними вы также косвенно контролируете, не продана ли ваша квартира дважды. Жаль на форумах регистрируются далеко не все инвесторы.
Это далеко не полный перечень всего, на что нужно обратить внимание. Нормальный договор состоит из 10-15 страниц и ещё столько же приложений. И последнее, учтите что риски — космические. Законодательство, которое бы регулировало права инвесторов, в Украине отсутствует. Никаких ассоциаций нет. Фондов гарантирования инвестиций тоже. Ни одна страховая компания не страхует этот вид инвестиций, хотя в теории тут можно было бы заработать миллионы (в отличии от автогражданки).