Как получить разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию с последующим оформлением права собственности?

Советует адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус:

«17 февраля 2011 года ознаменовалось кардинальным вторжением в систему градостроительного законодательства Украины, которое связано с принятием закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (далее — «Закон»), отменой закона Украины «О планировании и застройке территорий» и существенным изменением разрешительного алгоритма. Под лозунгами «упрощения разрешительных процедур» фактически была изменена и ужесточена концепция реализации строительных проектов.

Концепция нового строительного законодательства раскрывается в нормах части 3, 4 статьи 24 Закона: при отсутствии плана зонирования или детального плана территорий, утвержденного в соответствие с требованиями Закона, предоставление земельных участков коммунальной (государственной) собственности в собственность, пользование физическим или юридическим лицам, а также изменение их целевого назначения запрещается. Несмотря на то, что указанные нормы вступают в силу с 1 января 2012 года, они фактически отражают основное условие реализации строительных проектов — зависимость заказчика от наличия и качества разработанной градостроительной документации.

Изначально обращает на себя внимание тот факт, что новый закон привнес с собой новые понятия. Так строительство трансформировалось в «застройку», «застройщик» стал «заказчиком», от которого теперь не требуется наличие прав на земельный участок. Другими словами закон позволяет получать разрешительные документы на лицо, которому землевладелец делегировал функции заказчика строительства.

У каждого из заинтересованных заказчиков теперь есть три разрешительных пути-дороги создания объекта строительства. При этом выбор своего пути заказчик сможет осуществить в зависимости от категории сложности создаваемого объекта строительства. Напомню, что на текущий момент категорийность объектов определяется ДБН А.2.2-3-2004, что в целом соответствует положения статьи 32 закона.

Вариант 1:

«Строительство индивидуального жилого дома, садового, дачного дома не выше двух этажей и площадью до 300 квадратных метров, хозяйственных зданий и сооружений, гаражей, элементов благоустройства и озеленения земельного участка. Для реализации проекта индивидуального строительства заинтересованному заказчику предстоит осуществить следующие действия:

Действие первое – получить строительный паспорт, обратившись в местный орган градостроительства и архитектуры.

Действие второе (не обязательное, можно пропустить) – получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона).

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — обеспечение разработки проектной документации (по желанию заказчика) в соответствие со статьей 27 закона.

Действие четвертое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если строительство жилого индивидуального дома осуществляется на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (например, Южное побережье АРК) в соответствие со статьей 31 закона.

Действие пятое – направление уведомления о начале выполнения строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля (статья 34 Закона).

Действие шестое – завершение строительства и подача декларации о готовности объекта строительства к эксплуатации в инспекцию Госархстройконтроля. Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов.

Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию. При этом закон не предусматривает использование в данной процедуре акта готовности объекта строительства к эксплуатации, его согласования с третьими лицами, осуществление инспекцией Госархстройконтроля выборочной проверки — речь идет только о регистрации декларации. Однако, желающие освоить декларационный ввод в эксплуатацию объектов строительства должны набраться терпения и дождаться утверждения Кабинетом Министров Украины формы декларации о готовности объекта к эксплуатации порядке ее предоставления и регистрации.

Следует обратить внимание, что индивидуальных заказчиков освободили от паевого участия (статья 40 Закона), поэтому в описанном алгоритме отсутствует этап оплаты паевого участия.

Вариант 2:

«Строительство объектов I-III категории сложности, кроме жилых индивидуальных домов площадью до 300 кв.м. (например,  строительство жилого дома до 10 этажей)». Во втором варианте заинтересованному заказчику предстоит освоить усложненный вариант действий, сводящейся к следующему:

Действие первое – получить градостроительных условий и ограничений посредством обращения в местные органы градостроительства и архитектуры. На последних, возложена обязанность отреагировать на ходатайство заинтересованного заказчика в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления. 

Действие второе – разработать задание на проектирование как обязательный вид исходных данных на проектирование.

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — получить технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона). Обращает на себя внимание факт исключение технических условий из числа разрешительных документов и обязательных исходных данных для проектирования. 

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31) в комплекте, установленном в соответствие с строительными нормами (например, ДБН А.2.2-3-2004). 

Действие пятое – частичная экспертиза проектно-сметной документации в случае, если проект I-III категории сложности сооружается на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (статья 31 Закона).

Действие шестое – подача декларации о начале выполнения строительных работ в инспекцию Госархстрйоконтроля, которая подлежит регистрации на протяжении 5 рабочих дней со дня получения декларации.

Следуя положениям статьи 36 закона право на осуществление строительных работ у заказчика или привлеченного им генподрядчика, возникает с момента регистрации декларации. Прибегнуть к этому действию будет возможно не ранее утверждения КМУ формы декларации и порядка ее предоставления.

Действие седьмое – подача заказчиком ходатайства о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов -  действие не применяется) до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Порядок начисления и оплаты паевого участия не претерпел существенных изменений, за исключением основания для освобождения проектов от его начисления, и определен в статье 40 закона.

Действие восьмое – завершение строительства и обращение в инспекцию Госархстройконтроля с декларацией о готовности объекта строительства к эксплуатации (статья 39 закона).

Декларация подлежит обязательной регистрации в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов. Именно с момента регистрации декларации объект строительства будет считаться принятым в эксплуатацию.

Вариант 3:

«Строительство объектов IV-V категории сложности (например,  строительство жилого дома высотой более 10 этажей или строительство торговых, офисных центров)». Третий вариант не содержит существенный отличий от разрешительного алгоритма, применяемого до вступления в силу Закона, и предполагает осуществления следующих действий:

Действие первое – обращение в местные органы градостроительства и архитектуры и получение градостроительных условий и ограничений, срок выдачи которых также составляет 10 рабочих дней со дня регистрации заявления. 

Действие второе – разработка задания на проектирование. 

Действие третье (не обязательное, можно пропустить) — получение технических условий на проектирование, срок выдачи которых не должен превышать 10 рабочих дней (статья 30 закона). 

Действие четвертое – разработка проектно-сметной документации (статья 31). 

Действие пятое – комплексная экспертиза проектно-сметной документации (статья 31 Закона).

Действие шестое – обращение в инспекцию Госархстрйоконтроля с ходатайством о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ, которое подлежит выдачи в течение 10 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Действие седьмое – уведомление местной администрации по месту нахождения объекта строительства о начале выполнения строительных работ на протяжение 7 календарных дней с даты выдачи разрешения. В последующем исполнительные органы местных администраций уведомляют общественность через СМИ о начале строительных работ.

Действие восьмое — обращение заказчика в уполномоченный орган местного самоуправления с ходатайством о заключении договора о паевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта (для проектов, реализуемых за границами населенных пунктов, действие не применяется).

Упомянутое ходатайство и оплата паевого участия должно быть осуществлено заказчиком до момента ввода в эксплуатацию завершенного строительством объекта.

Действие девятое – завершение строительства и подготовка акта готовности объекта к эксплуатации, который подлежит подписанию основными участниками строительного процесса (статья 39 закона).

Действие десятое — обращение заказчика в инспекцию Госархстройконтроля с ходатайством о принятии объекта в эксплуатацию и выдачей сертификата соответствия. Государственная регистрация акта готовности объекта к эксплуатации и выдача сертификата соответствия должна быть произведена в течение 10 рабочих дней со дня представления всего пакета документов.

Действие одиннадцатое – письменное информирование органа местного самоуправления по месту нахождения объекта строительства о факте ввода в эксплуатация  в течение 7 календарных дней.

Рубрику ведет Елена Куцая