Дорогие метры: что будет с кредитами на жилье в этом году

Супругам Сергею и Анне Литвиным на покупку «двушки» в Киеве не хватает около пятнадцати тысяч долларов. Недостающую сумму они решили занять в банке. Ждать и копить они не хотят — в феврале Литвины ждут своего первенца. Да и аренда съемной квартиры забирает из бюджета молодой семьи солидную часть. По подсчетам будущих родителей, этой суммы вполне хватило бы на то, чтобы ежемесячно погашать банковский кредит… Уровень доходов дает им все шансы стать банковским заемщиком. Не устраивают молодую семью только проценты, предлагаемые банками. «Я обошла, обзвонила, изучила около сотни различных предложений почти двух десятков финучреждений. Самая низкая ставка, которую мне предложили, — 16,2% годовых. Нам это подходит, но, как выяснилось, под такой процент я занять не могу. Этот вариант кредитования осуществляется в рамках партнерской программы с ГИУ, согласно требованиям этой организации, чтобы получить кредит под такой процент, я должна занять у банка более 27 тысяч долларов. А мне такой большой кредит не нужен», — говорит Анна Литвина. В качестве альтернативы Анне порекомендовали получить стандартный ипотечный кредит под 21% либо оформить беззалоговый займ — под 44% годовых. «Заоблачные ставки. За десять лет переплатим две, а то и три занимаемых суммы», — возмущаются Литвиновы.  

Тенденции и перспективы

Таких примеров множество — кредиты, которые выдают банки в рамках сотрудничества с государством, мало устраивают потенциальных заемщиков. Риски, что сравнительно небольшой процент на относительно большую сумму в перспективе вырастет, — довольно велики.

«Несколько лет назад в Украине банки тоже работали с госпрограммами. Финучреждения кредитовали населения под 20%, но государство брало на себя обязательство погашать около 7% кредита. В ипотеку можно было взять под 13%, но потом вдруг государство не смогло погашать эти пресловутые 7%, и все риски легли на плечи заемщиков — ставка с 13% выросла до 20%», — рассказывает Анна Литвина.

Сейчас супруги определяются: брать ли им кредит сейчас или подождать до конца года, в надежде, что ипотечные ставки снизятся.

Осенью 2011 года банки подняли процентные ставки по ипотеке до 22-24% годовых (после 15,5%-18% годовых, которые они выдавали несколькими месяцами ранее). К таким действиям финучреждения подтолкнул дефицит гривневой ликвидности и общая экономическая ситуация в нашей стране. Незначительное понижение процентных ставок произошло в начале этого лета — на 1,5-2%, но к августу ипотека снова подорожала, банкиры вновь принялись придирчиво изучать всю документацию потенциальных заемщиков. Во внимание принималось все: от размера белой зарплаты до наличия в семье инвалидов и количества детей. Значимым событием на рынке стало решение Сбербанка России, который с 1 августа нынешнего года поднял нижний предел ставок с 10,1% до 11,5%.

Всего за  последний месяц по кредитам на вторичном рынке средние реальные ставки выросли по всем срокам кредитования. По данным компании «Простобанк Консалтинг», рост составил от 0,19 процентных пунктов (по однолетним кредитам) до 0,79 процентного пункта (по займам на 20 лет). Как результат, средние ставки по всем срокам кредитов на «вторичку» перебрались выше отметки в 20% реальных годовых.

В сегменте кредитования на первичном рынке ситуация похожа: ставки по кредитам также увеличиваются. Однако рост здесь меньше: от 0,01 процентного пункта по займам на пять лет до 0,26 процентного пункта по кредитам на 20 лет. Самая низкая ставка — 15%. Такие проценты банки предлагают в рамках партнерского сотрудничества с застройщиками. Однако, следует учесть, что в новострое намного больше метраж, что делает дороже финальную стоимость покупки для потребителя.

На что поставить?

Эксперты считают, до конца года процентные ставки по ипотечным кредитам будут только расти, — этому способствует общая экономическая ситуация в Украине и мире.

Приемлемые условия ипотечного кредитования в 2012 году банки смогут предложить только в рамках все тех же совместных программ с ГИУ. Кабинет министров Украины рассчитывает снизить ставку по государственной программе ипотечного кредитования населения «Доступное жилье» с 16% до 5-6% в год. 

«Думаю, что в ближайшее время мы доведем эту ставку до 5-6%, но вне зависимости от размеров ставки граждане будут платить всего 3% годовых по этому кредиту», — заявил в конце июля премьер-министр Украины Николай Азаров.

Напомним, ипотечный кредит по программе ГИУ можно оформить на срок до 30 лет, первоначальный взнос заемщика должен составлять не менее 25% от стоимости жилья.

Впрочем, найдет ли государство средства для финансирования дешевой ипотеки — неизвестно. Бюджет на этот год принят с большим дефицитом, его социальная графа крайне раздута, к тому же, в этом году Украине предстоит осуществить первые большие выплаты по кредитам, которые были предоставлены государству различными международными организациями. Не стоит забывать о новых ценах на голубое топливо — в этом году Украину ждут новые тарифы на российский газ.

«Процентные ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, вырастут. К тому же, их будет сложнее получить. Уже сейчас финансирование ипотеки вызывает интерес со стороны только на короткие сроки и становится доступным только для клиентов, у которых довольно высокий уровень официальных доходов», — утверждает один из участников рынка кредитования.

«Чтобы получить ипотечный кредит, у заемщика должна быть хорошая кредитная история, белая зарплата, залоговая недвижимость. А ежемесячные выплаты банку по кредиту не должны превышать 50% совокупного легального дохода заемщика», — пояснили «Главреду» в украинской «дочке» одного российского банка. Собеседники «Главреда» сходятся во мнении, что ставки до конца текущего года прибавят еще 1-2 процентных пункта. Как минимум, такое повышение ставок станет дополнительным барьером для «входа» заемщиков в ипотеку.

По мнению брокера Ивана Ефименко, это послужит для банков очередной страховкой от массовых «невозвратов», которые могут при ухудшении экономических показателей и общего благосостояния жителей нашей страны, вновь стать насущной проблемой банкиров.

К тому же, удешевить ипотеку отечественные банки не смогут и из-за недоступности для них внешних рынков для займов, они используют внутренний ресурс, который все еще очень дорог.

Стоит отметить и осторожную позицию, которую заняли «дочки» иностранных банков: некоторые сворачивают работу и покидают украинский рынок. Так в начале июня шведская финансовая группа SEB продала свою украинскую дочернюю структуру «СЕБ Банк», ранее из нашей страны ушли германский Commerzbank, чешский Home Credit, австрийский Volksbank и шведский Swedbank. Вряд ли такая тенденция будет сопутствовать удешевлению ипотечного кредитования в Украине.