Сегодня украинские власти пытаются решить крайне сложную задачу: не только обеспечить население с низкими доходами доступной ипотекой, но и в целом популяризовать данный вид банковских услуг — с целью решения проблем граждан в обеспечении их «крышей над головой», пишет SV-Development.
По мнению экспертов, президентская инициатива в отношении старта 3-процентной ипотеки – неплохое начинание, однако данная программа не сможет сделать жилищное кредитование массовым, хотя и позволит частично решить вопрос получения квартир льготным категориям населения.
Аналитики считают, что подобного рода нововведения могут активизировать ипотечное кредитование только при условии мощного государственного финансирования. То есть, для того, чтобы и банки, и население начали активно оформлять сделки купли-продажи жилья на льготных условиях, и те, и другие должны быть уверены – в госбюджете найдется необходимая сумма для обеспечения госкредитования и в этом году, и в последующих годах.
Говоря о своих опасениях в отношении судьбы программы «Доступного жилья», эксперты в качестве примера приводят весьма интересную, но явно не ставшую массовой – госпрограмму Государственного ипотечного учреждения. И здесь данный тренд лучше всего продемонстрирует статистика: с начала 2012 года, в рамках кредитования ГИУ, владельцами жилья стали 370 украинцев. Как видим, упомянутый объем кредитования явно недостаточен для того, чтобы такой способ решения вопроса «крыши над головой» оказался оптимальным и глобальным.
Вот и получается, что в этой непростой ситуации украинцы могут решать квартирный вопрос, как всегда, полагаясь на самих себя. А это значит – либо копи на покупку квартиры несколько лет или занимай недостающую для приобретения жилья сумму у друзей/родственников; либо – рискуй и бери квартиру в кредит – не льготный, а обычный, коммерческий. Какие ипотечные ставки сегодня предлагают банки, какие кредитные программы нынче наиболее популярны у населения, изменится ли ситуация на рынке жилищного кредитования в ближайшее время, – обо всем этом и пойдет речь в публикации «Обозревателя».
Ипотечный пульс 2012 года
Когда аналитики говорят о том, что рынок ипотечного кредитования находится в застое – подтверждение данному тезису находится в виде статистики. Так, по оценкам директора сети по продажам финансовой сети «КредитМаркет» Дениса Раковского, в 2011 году «сумма кредитов на приобретение недвижимости составила всего 4,07 млрд. грн., то есть около 339 млн грн в месяц, в среднем». «То есть на ипотеку пришлось всего 4,6% всех выданных физлицам кредитов», — написал эксперт в одном из своих блогов.
К сожалению, в 2012-м эта тенденция не изменилась в лучшую сторону. По данным Нацбанк, в первом квартале нынешнего года объем новых ипотечных кредитов сократился на 4,2% — до 619 млн грн — по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Ипотечная спячка
«На данный момент рынок ипотечного кредитования находится в стагнации. Объемы кредитования ипотеки в сравнении с 2011 годом упали приблизительно в 4-е раза. В масштабах Киева количество сделок покупки-продажи недвижимости постоянно уменьшается, в том числе и с помощью кредитования.Отдельно взятое банковское учреждение никак не сможет повлиять на ситуацию на рынке без государственного вмешательства, а тем более до конца 2012 года. Период стагнации на рынке ипотечного кредитования будет продолжаться еще на протяжениинескольких лет», — обрисовал «Обозревателю» ситуацию начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков.
По мнению банкира, такой застой банковского ипотечного кредитования является фактором медленного снижения ставок по ипотеке. Что ж, так ли обстоят дела в реалиях – разберемся на основании июньских трендов.
Ипотечные индикаторы июня
Банкиры отмечают, что с начала года сегмент ипотечного кредитования в целом оставался неизменным, если не считать некоторых колебаний – то вверх, то вниз – процентных ставок. Июнь в этом отношении не изменил кредитную картину первого полугодия 2012-го.
Так, по данным компании «Простобанк консалтинг», в середине июня средние реальные ставки банковского предложения для вторичного рынка жилья составили порядка 19-22% годовых. При этом колебания кредитных процентов в течение мая-июня 2012-го составило погрешность не более 0,1-0,5 пункта. Надо заметить, в этот период среднесрочные кредиты – до 10 лет – несколько подорожали, а вот долгосрочная ипотека – 15-20 лет – наоборот, подешевела.
Совсем другая статистическая картина в период мая-июня 2012-го наблюдалась в банковском предложении для первичного рынка жилья. По данным компании «Простобанк консалтинг», в начале лета средние реальные ставки по кредитам снизились примерно 0,1-0,2 пункта и составили порядка 17-18% годовых.
Данную тенденцию подтверждают и банкиры. «С начала года условия практически не изменились, за исключением небольшого колебания процентных ставок. Сейчас они находятся на уровне 19-26% годовых в гривне», — рассказал нам начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков.
Надо сказать, в банках прекрасно понимают, что высокие процентные ставки не популяризируют их продукцию среди потенциальных покупателей недвижимости. «В большинстве банков ипотечное кредитование находится в стагнации, так как процентные ставки по таким кредитам, которые могут предложить банки, являются сдерживающим фактором для развития данного рынка, поэтому каких-либо изменений в условиях ипотечного кредитования в указанный период не происходило», — поделился с нами мыслями начальник Управления развития продуктов для клиентов – физ. лиц и микробизнеса банка «Финансы и Кредит» Виталий Синенко.
Однако и причина для такой позиции банкиров в отношении ипотечного кредитования проста и понятна: украинская экономика весьма непредсказуема, поэтому риск снижения кредитных ставок может оказаться слишком высоким. «С начала года не происходило существенных изменений на рынке ввиду отсутствия у банков источников долгосрочного финансирования, а главное – уверенности в неизменной стоимости существующей краткосрочной базы депозитов (так как доходность банков строится исходя из разности процентных ставок по депозитам/кредитам – прим.)», — пояснил нам начальник управления развития розничного банкинга «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев.
Чего хотят клиенты
Исходя из того, что сегодня ситуация на ипотечном рынке кредитования остается неизменной и, соответственно, процесс демократизации банковского продукта продвигается со скрипом, становится понятно, что потенциальные покупатели недвижимости стараются брать жилье в ипотеку лишь в крайнем случае.
Так, по мнению аналитика компании «СВ девелопмент» Сергея Костецкого, сейчас ипотека в общем объеме сделок занимает не более 1%. «Как правило, покупатели берут ипотеку только на ту сумму, которую не хватает – в основном, это 20-30 тыс. долларов. Чаще всего, берут на такой срок, чтобы быстрее погасить кредит – это до 7 лет. Поэтому обычная коммерческая ипотека фактически не работает», — уверен эксперт рынка недвижимости.
В свою очередь, начальник управления развития розничного банкинга «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев, перечисляя наиболее распространенные ситуации использования клиентами возможности получения ипотечного кредитования, фактически демонстрирует аналогичное риелторам мнение. «Кредиты на покупку жилья наибольшей популярностью пользуются в двух случаях, если брать среднюю сумму кредита в пределах 200-210 тыс. грн. Во-первых, при покупке бюджетных квартир (до 2-х комнат). Во-вторых, при покупке недвижимости, на которую клиенту не хватает до 30% от общей стоимости недвижимости», — уточняет банкир.
Такая осторожность населения сегодня неудивительна, ведь после кризиса 2008 года, когда страну накрыла волна массовых увольнений и украинцы не смогли вовремя погасить свои ипотечные кредиты, тогда многие из них оказались не только в должниках, но и вообще без жилья. Поэтому сегодня народ предпочитает быть осторожнее – мало ли что может еще произойти…
В этом свете, когда при покупке жилья какие-то форс-мажоры могут ожидать буквально на каждом шагу, наши сограждане стараются снизить риски за счет статуса покупаемого жилья. Так, по исследованиям маркетинговой группы Spring, сегодня 51% покупателей недвижимости берут вторичку, а вот спрос на квартиры в новостройках в 2 раза меньше (27%), и только 11% интересует загородный дом, дача. Причем потенциальных покупателей интересуют в основном 2-комнатные (41%) и 1-комнатные (36%) квартиры.
Для справки: в исследовании рынка недвижимости приняли участие 400 человек, совершивших покупку в течение последних 3х месяцев. Опрос проводился на территории всей Украине.
Нельзя не отметить, что повышенный интерес населения к возможности покупки квартиры на вторичном рынке жилья неслучаен. Каждый из нас помнит, сколько на первичном рынке жилья было скандальных историй, наподобие «Элита центра» или сколько еще осталось проблемных недостроев, которые «заморожены» со времен первой волны кризиса 2008 года. Поэтому украинцы считают, что уж лучше куплю квартиру б/у, зато сразу сделаю ремонт и заеду. Однако если денег на приобретение недвижимости не хвататает, а занять не у кого, приходится использовать один старый вариант – идти за ипотекой в банк.
Что могут предложить банкиры
С учетом повышенной заинтересованности украинцев в возможности покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, «Обозреватель» решил привести основные предложения банковского сектора в сегменте ипотечного кредитования для данной категории населения. Итак, при выборе наиболее выгодного варианта ипотечной программы, на наш взгляд, наиболее оптимальными являются такие параметры поиска: срок кредитования – 20 лет, банки-кредиторы – из числа крупнейших по активам, первоначальный взнос – от 10% до 80%. По информации сайта «Простобанк консалтинг», в период мая-июня 2012-го банки предлагали ипотечное кредитование, в среднем, под 17-24% годовых.
По наблюдениям банкиров, сегодня ипотечное кредитование хоть и не каждому по карману, но все же по-прежнему популярно не только в Киеве, но и в регионах. «Спрос на ипотечное кредитование со стороны населения остается высоким. Основными потребителями ипотечных кредитов на сегодня остаются жители Киева, Одессы, Днепропетровска, Донецка и Харькова», — отмечает начальник Управления развития продуктов для клиентов – физ. лиц и микробизнеса банка «Финансы и Кредит» Виталий Синенко.
К слову, некоторые банкиры даже отмечают в последнее время некоторую активизацию процесса получения ипотечного кредитования. «В июне »Укргазбанк« оформил 150 кредитов на покупку недвижимости на общую сумму свыше 30 млн. грн. Это в три раза больше, чем полгода назад», — в качестве примера привел некоторые цифры начальник управления развития розничного банкинга «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев.
Однако получить кредит сегодня не так уж и легко. Если у человека испорченная кредитная история или нет официальных доходов, достаточных для осуществления покупки жилья по ипотеке, то в банке, скорее всего, откажут в оформлении сделки. И все же банкиры стараются идти навстречу клиентам, если понимают, что в процессе проверке его финансовой репутации и платежеспособности тот соответствует требованиям банка для получения кредита.
«Как нововведение можно отметить возможность получения заемщиком предварительного решения на получение определенной суммы, если клиент ещё не определился с объектом, или же хочет уточнить свои шансы на получение кредита до проведения оценки объекта», — обратил внимание начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков.
Прогнозы: возможен ли компромисс?
Говоря о будущем ипотечного кредитования в 2012 году, эксперты рынка крайне скептично настроены. Говорят, что на демократизацию жилищных программ рассчитывать не стоит, в лучшем случае – кредитные предложения останутся на нынешнем уровне.
«Естественно ситуация в еврозоне и на глобальных рынках капиталов влияют на ситуацию с кредитованием на Украине, но не в таком критическом масштабе. Вся проблема в ситуации на Украине: вывоз капиталов заграницу, инфляционные ожидания, снижение платежеспособности клиентов, государственная политика в сфере регулирования деятельности банковской системы, переоцененная стоимость квадратных метров и т.д.», — так видит проблему ипотечного кредитования начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков.
В этой ситуации банкиры уверены: в ближайшее время снижение процентных ставок по ипотеке просто нереально. И объясняют данный тренд простыми расчетами. «При существующих ставках по депозитам в гривнах около 16,5% годовых, процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть не меньше 22% (с учетом стоимости обслуживания кредита, кредитных рисков и т.д.). Соответственно, чтобы банки могли кредитовать недвижимость самостоятельно под 14-15% годовых, процентные ставки по депозитам в гривнах должны быть в районе 8-9% годовых, что в принципе невозможно в стране, где реальная годовая инфляция составляет 15-20% годовых», — отметил начальник Управления развития продуктов для клиентов – физ. лиц и микробизнеса банка «Финансы и Кредит» Виталий Синенко.
Поэтому единственное, что остается людям, желающим взять квартиру в кредит, — прежде, чем идти в банк, взять в руки калькулятор и посчитать: во сколько же обойдется «удовольствие» решить проблему «крыши над головой» при помощи ипотеки. Соответствующие расчеты для «Обозревателя» как пример привел начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков.
"Доход на семью для ипотечного кредита на однокомнатную квартиру в Киеве можно посчитать при стоимости в 400 тыс. грн. и первом взносе в размере 30% (120 тыс. грн). Размер кредита 280 тыс. грн на 10 лет (120 месяцев) и плавающей ставке около 20% годовых. Получается такой расчет. Тело 280 тыс. грн делим на 120 месяцев, выходит 2333,33 грн. Проценты 280 тыс. грн умножить на 0,2 и делить на 12, равно 4666,66 грн. Выходит, по стандартной схеме первые платежи будут в районе 7000 грн и при DTI= 60% (соотношение затрат на обслуживание кредита к доходам) общий доход заемщика должен составлять 11666,66 грн", — пояснил нам Дмитрий Гавриков.
И все же как оживить рынок?
На вопрос «Обозревателя» — «как демократизировать ипотечное кредитование?» – начальник управления розничными продажами физическим лицам АО «Эрсте Банк» Дмитрий Гавриков ответил: «Оживить рынок ипотечного кредитование могло бы снижение процентных ставок до 10-12% годовых. Но, учитывая текущую ситуацию на рынке, такого в ближайшее время ожидать не стоит».
В свою очередь, столичные риелторы решение проблемы «крыши над головой» видят в возвращении валютного кредитования. В гривне ипотечное кредитование в этом году не станет доступным. Сможет спасти ситуацию только возобновление валютного кредитования, чтобы наши банки смогли под него привлечь за границей дешевые кредиты в долларах или евро под 1-2% годовых, а потом перекредитовывать в Украине под 8-9% годовых. Это нормально.
Комментарии