Регистрация прав на недвижимость по-новому: что год 2012 нам готовит?

С 1 января 2012 г. в Украине должна начать действовать «новая версия» системы регистрации прав на недвижимое имущество.Вопрос правовых гарантий лица на его собственность включает и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, что обеспечивает официальное признание и юридическое закрепление государством прав субъекта на недвижимое имущество, фиксацию факта перехода прав на него к новому собственнику.

То есть на сегодняшний день существуют две функции — статическая (кто собственник) и динамическая (как и на каких правовых основаниях это право переходит), и в диалектическом взаимодействии этих функции и проявляется суть регистрационной системы — с одной стороны, надежность защиты права собственности на недвижимость и упрощение и оптимизация гражданского оборота объектов недвижимости, с другой стороны.

С 1 января 2012 г. в Украине должна начать действовать «новая версия» системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Основными законодательными и нормативными актами, регулирующими рассматриваемый вопрос, являются Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений» и постановление Кабинета Министров Украины «Об утверждении Прядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений и Порядка предоставления извлечений из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество» от 22 июня 2011 г. № 703.

В соответствии с новым законодательством функции государственной регистрации прав на недвижимость с нового года вместо БТИ будет осуществлять Государственная регистрационная служба Украины.

Укргосреестр был создан под эгидой административной реформы согласно Указу Президента Украины «Об оптимизации системы центральных органов исполнительной власти» с возложением на него, в частности, функции Минюста Украины по реализации госполитики в сфере регистрации. Однако на Минюст возложены далеко не все функции, которые ранее выполняло БТИ. В частности, технические паспорта по-прежнему изготавливают БТИ согласно требованиям Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомстроя № 127 от 24.05.2001 г.

Заработает ли Укргосреестр сразу с 1 января 2012 года, сказать сложно, ведь на данный момент Укргосреестр находится в процессе формирования кадрового состава и материально-технического обеспечения региональных регистрационных служб. Для создания органов государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество Укргосреестра Министерством юстиции была определена дополнительная численность работников в количестве 2600 человек (приказ Минюста от 18.11.2011 № 3350/5).

Проблематика законодательства о госрегистрации

Для начала стоит отметить, что статья 182 ГК Украины в действующей редакции определяет обязательность и «базовые» условия регистрации прав на недвижимость. А часть 3 ст. 331 и ст. 334 ГК Украины связывают факт возникновения права собственности на недвижимое имущество (вновь созданное либо приобретенное по договору) с государственной регистрацией. Изменения, которые вносятся с 01.01.2011 г. в ст. 182 и 334 ГК Украины согласно п. 1 Заключительных и переходных положений Закона Украины «О внесении изменений в Закон Украины „О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений“ и другие законодательные акты Украины» № 1878-VI, согласуют эти общие нормы и нормы Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», который является специальным законом, регламентирующим соответствующие процедуры.

По нашему мнению, некоторые формулировки закона нуждаются в совершенствовании, поскольку позволяют двойственные трактовки.

К примеру, в ст. 3 Закона приводятся принципы госрегистрации прав, в частности "Любые сделки в отношении недвижимого имущества (отчуждение, управление, ипотека, и т. д.) заключаются, если право собственности зарегистрировано согласно требованиям этого Закона (ч. 6 ст. 3 Закона). Сомнительно, что эта норма ограничивает возможность совершения сделок с тем имуществом, право собственности на которое было зарегистрировано до вступления в силу норм этого Закона, но подобная трактовка возможна.

Часть 2 ст. 29 Закона хотя и не устанавливает необходимости для прав, которые возникли и зарегистрированы до вступления в силу Закона, их «повторной» регистрации, но, очевидно, предполагают подобную возможность. Наверное, только предстоящая правоприменительная (или, если «не повезет», судебная) практика расставит все точки на «і». Отсутствие в Законе прямого требования о необходимости «перерегистрации» в Укргосреестре существующих прав с учетом положений ст. ст. 8, 19, 41 Конституции Украины позволяет отстаивать позицию о том, что ч. 6 ст. 3 Закона не предполагает необходимости такой «перерегистрации».

Поскольку, кроме законов Украины, существуют так называемые «законы Мерфи», то целесообразно задать вопросы: к чему стоит быть готовым и что целесообразно сделать до и после вступления с силу новых правил регистрации? Так, к примеру, некоторые специалисты опасаются утраты или искажения документов и информации при их передачи от БТИ в сферу Минюста.

В связи с этим возникает вопрос, а как проверить информацию, переданную из БТИ в Минюст? Одним из самых простых способов проверить корректность информации — это подать в городской/районный отдел Укргосреестра заявление о выдаче извлечения.

Порядок выдачи извлечения или основания для отказа в выдаче достаточно регламентированы постановлением КМУ № 703 от 22 июня 2011 года. В случае если в Госреестре (после передачи документации БТИ в Минюст) «вдруг» не оказалось объекта недвижимости, ранее зарегистрированного в БТИ, то такую ситуацию можно решить в порядке административного судопроизводства.

Дополнительно хотелось бы сказать, что отмены или принципиального изменения «нового» порядка ожидать пока не стоит, хотя возможны некоторые «доработки» и «усовершенствования». Так, в частности, Кабинет Министров Украины уже внес в Верховную Раду Украины проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины в отношении упрощения государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их отягощений» (рег. № 9372 от 01.11.2011 г.), по итогам рассмотрения которого парламентом возможны очередные законодательные «новеллы».

Вывод

На наш взгляд, новая вертикально централизированная система регистрации имеет все нормативные предпосылки для эффективной работы, что сроки осуществления регистрационных действий будут соблюдаться, а неизбежные «операционные» недостатки переходного периода будут устранены за 3 — 4 месяца.