Эксклюзивный договор с риелтором: заключать или нет?

Один из стереотипов — все действия риэлторов направлены только на то, чтобы как можно быстрее, без оглядки на задачи клиента продать объект.

Однако, несмотря на стереотипы, интерес к подобным договорам растет. Статистика сделок свидетельствует о том, что в случае продажи недвижимости на основании эксклюзивного договора (ЭД), на реализацию объекта уходит в среднем 2-3 месяца (для квартиры в спальном районе). Время — важная характеристика в сделках с недвижимостью. Еще одним фактором повышающегося внимания к ЭД является степень безопасности продажи квартиры. «Доля сделок  »Харьковского агентства недвижимости« по эксклюзивным договорам возросла за последние три года с 70% до 90%. Думаю, это отражает ситуацию на рынке Украины в целом, поскольку при определении этих показателей учитывались и совместные сделки с другими агентствами», — говорит директор филиала риэлторской   компании Андрей Правдин. 

Кроме того, с начала 2011 года на рынке вторичной жилой недвижимости Харькова — и эта картина характерна для большинства областей Украины — растет такой показатель, как количество выставленных на продажу квартир по отношению к числу покупателей. По данным «Харьковского агентства недвижимости», если в январе 2011 года на одного покупателя в Харькове приходилось 3,75 объекта продажи, в марте — 3, 93, то в августе уже 4,02. Тогда как, еще в августе 2010 года на одного покупателя приходилось 3,11 квартиры. Увеличение числа продавцов опять же влияет на повышение интереса к такому формату отношений клиентов и риэлторов, как «эксклюзив».

Если стригут 50 парикмахеров…

Что же такое «эксклюзивный договор»? По сути, это такой формат взаимоотношений агентства недвижимости и клиента, при котором собственник объекта недвижимости, к примеру, квартиры, нанимает риелтора продать ее. И согласно условиям подобного контракта, продавец предоставляет определенному агентству или риэлтору исключительное право на продажу: то есть, реализацией имеет право заниматься только это и никакое другое агентство.

Стоит отметить, что данный контракт — это не украинское «ноу-хау». На протяжении многих десятилетий он был и остается основной формой отношений на рынке недвижимости развитых стран. В Украине этот вид услуги появился лишь в начале 90-х годов прошлого века.

Причем, если, к примеру, в США 80-90% всех продавцов заключают Эксклюзивные договора (Exclusive Right to Sell Listing) с риэлторами, то на рынке недвижимости Украины этот показатель на порядок меньше — только около трети продавцов соглашаются на заключение подобных контрактов.

Одной из основных причин, вызывающих у украинцев недоверие к такому виду отношений на рынке риэлторских услуг, является непрофессионализм или недобросовестность со стороны некоторых агентств, которые позволяют себе ущемлять интересы своих клиентов, нарушать их права и этим нивелируют само понятие «эксклюзивный договор». «Возможность для неправомерных действий в отношении клиента в Украине появляется из-за того, что многочисленные ассоциации риэлторов не могут прийти к единому знаменателю в своей работе на протяжении вот уже двух десятилетий, то есть не могут установить общие для всех операторов рынка стандарты обслуживания и качества предоставляемых услуг», — считает Андрей Правдин.

Для сравнения, в тех же Соединенных Штатах работа риэлторов лицензирована и ведется согласно кодексу этики Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR). И подписание ЭД на продажу объекта недвижимости является залогом того, что интересы клиента будут соблюдены.

Ведь риелтор заинтересован выполнить свою работу, то есть продать объект, максимально эффективно. Для этого он проводит качественную оценку недвижимости, грамотно позиционирует объект на рынке, соблюдает интересы на всех этапах, при подготовке документов, при переговорах и др. Мотив эффективности — получение комиссионных.

Если продажа не эксклюзивная и реализацией объекта занимаются одновременно несколько агентств, интересы клиента могут соблюдаться не всегда. Поскольку в этом случае риэлторы фактически «сталкиваются лбами», зачастую максимально занижая стоимость выставленного на продажу объекта в погоне за призрачными комиссионными.

Чтобы раскрыть суть ситуации на украинском рынке недвижимости приведу следующий пример.
Представьте себе — Вы пришли в парикмахерскую. Но вместо одного мастера Вас стригут 50, не понятно, кто несёет ответственность за качество работы, и к тому же оплату за стрижку с Вас не требуют. То есть вас, конечно, подстригут, но результатом визита в парикмахерскую Вы вряд ли останетесь довольны.

В то же время, не стоит упускать из виду, что заключение такого договора предполагает появление ответственности и у риэлтора, и у собственника объекта. И несогласованность их действий может повлечь за собой судебные тяжбы.

Конъюнктура  рынка

С момента появления «эксклюзива» на украинском рынке, данная форма взаимоотношений потребителей и АН ощутимо изменилась.

В первую очередь, уменьшилось число так называемых «бессрочных договоров», предусматривающих в пункте «сроки» формулировку «до момента продажи объекта». То есть такой договор с заказчиком подписывался, по сути, раз и навсегда, что противоречит Гражданскому кодексу Украины. Кроме того, он не мог быть расторгнут клиентом агентства в одностороннем порядке без наложения штрафных санкций со стороны агентства.

«Наблюдая ситуацию на рынке могу отметить, что с каждым годом все меньше агентств продолжают, фактически, манипулировать клиентами, включая в ЭД пункт об автоматическом продлении договора — то есть такой пункт, который продлевает действие документа, если заказчик в письменном виде не уведомил клиента об аннулировании контракта», — говорит специалист.

Кроме того, к позитивным изменениям можно отнести и повышение ответственности риэлторов за хранение документов заказчика услуги. Например, согласно условиям ЭД, в случае утери или порчи документов предусматривается выплата значительной неустойки и полное восстановление документации за счет агентства, что также является дорогостоящим мероприятием.

Подытожив все вышесказанное, можно с уверенностью говорить о том, что практика заключения эксклюзивного договора в Украине набирает обороты. И постепенное повышение уровня доверия клиентов к такой форме отношений с риэлторами говорит о том, что украинский рынок недвижимости становится более цивилизованным и безопасным для потребителей риэлторских услуг. Вместе с тем, остается открытым целый ряд вопросов, от которых зависят темпы развития рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости в целом. Одним из таких вопросов является разработка и утверждение украинскими ассоциациями риелторов единых стандартов работы.