Как решить квартирный вопрос в кризис?

Популярный в советские времена способ решения жилищного вопроса путем обмена квартир — возвращается! Обмен, утративший свою актуальность в последние 4-5 лет, в настоящее время остался практически единственной возможностью изменить свои жилищные условия.

Поэтому сейчас обмен квартир — это, чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой.

По сути, риелторы вспомнили хорошо забытое старое. До приватизации жилья любые изменения жилищных условий производились путем обмена. Например, семья, проживающая в трехкомнатной квартире, разъезжалась в две однокомнатные квартиры, жильцы которых, в свою очередь, съезжались из двух «однушек» в «трёшку». Такая цепочка — из трёх объектов — могла подбираться от нескольких месяцев до нескольких лет.

На растущем рынке это существенный минус, так как за эти месяцы стоимость объектов в цепочке может вырасти, кто—то из участников обмена может отказаться переезжать и сделка сорвется.

Обмен — простой и эффективный способ улучшить жилищные условия или получить дополнительную сумму денег, сохранив крышу над головой, поэтому квартиры меняются чаше, чем продаются.

Основное отличие обменов от купли-продажи заключается в том, что не нужно искать покупателя — достаточно лишь подобрать обмениваемый вариант. И самое главное, не нужно привязываться к цене продаваемой недвижимости и постоянно ее корректировать. Сегодня ситуация на рынке недвижимости нестабильна настолько, что цены, порой, снижаются по полпроцента в неделю (пример: осень 2008г.).

Как правило, к обмену прибегают люди, желающие увеличить (иногда уменьшить) площадь или сократить кредитную нагрузку по взятой ранее ипотеке.

Из-за сложности обменных операций абсолютное большинство подобных клиентских запросов в последние годы удовлетворялось риэлторами с помощью альтернативных сделок.Такая схема сама по себе гораздо удобнее, чем построение обменных цепочек, так как использует деньги в качестве эквивалента участвующего в сделке жилья, а это, в свою очередь, позволяет не только избежать необходимости согласования встречных интересов обменивающихся, но и обеспечивает возможность более широкого выбора квартиры, приобретаемой взамен старого жилья.

Варианты обменов

Альтернативная сделка — одномоментная продажа имеющейся недвижимости и покупка новой квартиры — являлась, в последние несколько лет, одним из приоритетных способов решения квартирного вопроса. Согласно этой схеме, квартира, предлагаемая к обмену, выставляется на продажу. После того, как на эту квартиру находился покупатель, для продавца подбиралась другая квартира из числа тех, которые продаются на открытом рынке. Понравившаяся квартира вполне могла оказаться такой же альтернативной.

При реализации альтернативной сделки главное требование, чтобы в самом начале цепочки находился «чистый» покупатель, который готов заплатить деньги за новый актив, при этом ничего не продавая.

Все было хорошо, пока на рынке были потенциальные инвесторы и ипотечные кредиты. Нехватка живых денег поставила участников рынка перед сложным выбором: запастись терпением и отложить решение своего квартирного вопроса на потом или вспомнить о забытой схеме обменных цепочек! Ведь в случае непрямого обмена, наличие «первого» покупателя, столь важного для «альтернативы», не требуется.

Прямые обменные операции отличаются тем, что в них участвуют два человека — продавец и покупатель, которые меняются друг с другом своими недвижимыми активами с доплатой или без.

Пример прямого обмена: однокомнатная квартира меняется на двухкомнатную с доплатой разницы стоимости одной комнаты. Для осуществления такого обмена нужно всего ничего: найти желающего обменяться квартирами и иметь в наличии небольшую сумму денег.

Подбор такого варианта может длиться довольно долго, порой даже несколько лет.

Если же число квартир, участвующих в обмене, больше двух, то обмен называется непрямым и сложность «увязывания» интересов всех участников сделки возрастает в геометрической прогрессии.

Обменные цепочки (непрямые обмены) гораздо более сложный процесс, так как в обмене одновременно участвуют 5-7 квартир (в среднем). Но и вариантов такой обмен предоставляет гораздо больше. Классическая обменная цепочка, выглядит так: владельцы однокомнатной квартиры переезжают в двухкомнатную, а те, в свою очередь, переезжают в трехкомнатную квартиру, владельцы которой разъезжаются в две однокомнатные (или двухкомнатную + однокомнатную). При этом первая в цепочке квартира становится и последней, т.к. в нее и переезжают владельцы трехкомнатной, замыкая всю цепочку. А недостающую квартиру, путем накопления доплат по всей цепочке, можно или купить на чистой продаже, или выбирать из имеющихся вариантов в других обменных цепочках.

Какие же возможности открывают перед участниками рынка непрямые обмены?

Возможности для риэлторов. Риэлтерское сообщество, за редким исключением, не предлагает клиентам никаких инструментов, посредством которых можно было бы решить их проблему в условиях современного состояния рынка. Риэлтора, который специализируются на обменах, и который согласится провести не альтернативную сделку, а обменную, найти не так просто!

Для того чтобы собрать воедино цепочку обмениваемых квартир, необходимо провести работу, объем которой и сложность зачастую во много раз превышают «альтернативную» схему. Для этого от риэлтора требуется немалый опыт работы, наличие довольно большой базы обмениваемых квартир, умение не просто общаться с клиентами, а общаться убедительно, чтобы поддерживать необходимый уровень доверия всех клиентов, участвующих в цепочке.

Естественно, чем больше участников в процессе, тем сложнее управляется сделка и больше рисков разрыва обменной цепочки. Много сложных моментов возникает при организации обмена: при подписании предварительных договоров, при обсуждении суммы доплаты. Совсем не просто, например, организовать всех собственников по освобождению квартир. Ведь нужно чтобы все участники сделки одновременно освободили жилплощадь. Но, если разобраться, настолько ли непосильная задача стоит перед профессиональным риэлтором? Ведь все вышеперечисленное риэлторы делали и до кризиса на рынке недвижимости. Так что нам, риэлторам, мешает делать это и сегодня?

Возможности для клиентов. Обмен жилья или обмен с доплатой для кого-то может стать реальным вариантом улучшения своих жилищных условий, а для кого-то — это способ выйти из затруднительной финансовой ситуации.

При обмене замену найти сложнее, но у последнего есть и свои преимущества. Если обменная цепочка будет разорвана, то собственники ничего не теряют и остаются в своих квартирах.

Лучше не пытаться обменивать жилье «по цепочке» самостоятельно, а доверить этот процесс специалистам. Можно воспользоваться услугами квалифицированного риэлтора, который сможет собрать всех собственников и совершить поэтапный обмен недвижимости, который удовлетворит всех участников. Это будет не так просто. Ведь у каждой квартиры будут свои достоинства и недостатки, кому-то может не понравиться предлагаемый вариант, пусть даже он и расположен в правильном районе, а кто-то может потребовать доплаты за свою квартиру. Доплата при обменах

Доплата при обменах зависит от нескольких факторов: района, метража, состояния дома, квартиры, социального окружения.

Самый распространенный случай — это когда клиент хочет поменять, с доплатой, свою квартиру на чуть большую. Или поменять на чуть лучший район. Какой должна быть сумма доплаты?

Не так давно этот вопрос решался следующим образом: на все деньги покупали квартиру, а на ремонт брали небольшой потребительский кредит. Его преимущество-отсутствие залога недвижимости, меньший пакет документов, отсутствие обязательных страховок. Несмотря на кажущуюся дороговизну потребительских кредитов по сравнению с ипотекой, суммарные затраты получались меньше, так как меньше сумма и срок кредита и его одобрения, и дополнительные затраты, в том числе времени и нервов. Но сегодня получить потребительский кредит также сложно, как и ипотечный. Поэтому какая-то сумма, должна оставаться «в резерве», на переезд, ремонт (пусть даже косметический) или новую мебель.

Как показывает практика, средняя сумма доплаты, в г.Киеве, должна быть в пределах 20000—25000 долларов США. Данные размеры доплат сформированы исходя из сравнительного анализа реально проведенных сделок: обменных цепей и колец.

Довольно часто происходит следующее: идеально подходящая клиенту квартира оказывается более дорогой, чем он планировал. Имеющейся доплаты просто не хватает для осуществления заветной мечты! А то, на что хватает доплаты, не нравится клиенту. Что делать в такой ситуации?

Поскольку обмен во многом зависит именно от суммы доплаты, желательно изначально, еще до подбора вариантов обмена, объяснить все это клиенту, чтобы его «желания» максимально совпадали с его «возможностями».

На рынке обменов несколько иные подходы к ценообразованию, чем на рынке продаж. С того момента, как смоделирована цепь, участники этой системы приведены «к общему знаменателю». Иными словами, у них нет возможности «продать» подороже и «купить» подешевле. Цена квадратного метра усредняется и формирует справедливую величину доплаты, примерно равную по всем звеньям цепи. Сложности при реализации обменных цепочек

Цепочка проста в теории, но зачастую на практике — это головная боль.

Во-первых, все стороны могут присоединиться к цепочке в разное время, то есть одним звеньям придется ждать несколько месяцев, тогда как другим нужно будет включиться в процесс максимально быстро.

Во-вторых, после присоединения последнего звена цепочка будет заторможена в завершающей стадии на период подготовки полного пакета документов для нотариального оформления сделки. И что еще печальней, увеличивается риск того, что кто-то из участников цепочки не выдержит нервного напряжения.

В-третьих, в самый неподходящий момент может вдруг появиться покупатель, с «живыми» деньгами. Разорванная цепь, в таком случае, зависает, а риэлтору приходится начинать все с начала.

Но на рынке покупателя цепочка движется медленно, и клиенты могут не выдержать напряжения и выйти из-за незначительных не стыковок. Весьма распространены такие:

— слишком мало времени для подготовки недостающих документов;

— найдены проблемы при просмотре недвижимости;

— отсутствие разрешения на строительство или перепланировку;

— один из клиентов меняет свое решение в последнюю минуту.

Справедливости ради нужно заметить, что подобные риски существуют как при обмене, так и при покупке квартиры. Рекомендация может быть только одна: чтобы избежать досадных неприятностей, нужно серьезно подойти к изучению документов на все без исключения квартиры в обменной цепочке.

Многие люди стараются избегать длинных цепочек, и лучше продадут несвязанному покупателю за меньшую цену, чем ввязываться в рискованный и, возможно, медленный процесс.

Некоторые риэлторы советуют своим клиентам вообще не включаться в цепочки более чем из трех звеньев. Многие собственники, понимая сложность предстоящей операции, просто сняли с продажи свои квартиры до «лучших времен», когда рынок активизируется.

Обмены нужны, когда нет покупателя. В Киеве сейчас сложно продать квартиру, зато можно, приложив определенные усилия, поменять. Поэтому обмены — спасение для тех, кто просто погряз в продажах.