Недвижимость терпит ценовое пике

Сегодня украинцы покупают в основном квадратные метры «эконом-класса». При этом более 90% сделок на рынке жилой недвижимости составляют операции по обмену квартир. Рынок серьезно тормозит запрет НБУ на выдачу валютных кредитов, которые значительно дешевле займов в гривне. Эксперты прогнозируют, что входить на рынок недвижимости в целях инвестиции нужно в конце года, когда цены могут упасть еще на 5-10%.

Ожидания риелторов, что цены на недвижимость оживятся осенью, не подтвердились. Выйдя из отпусков, украинцы отнюдь не ринулись покупать подешевевшие квадратные метры, а вновь заняли выжидательную позицию.

По данным SV Development, средние цены на вторичную недвижимость в Киеве выросли по состоянию с сентября 2010 г. по сентябрь 2011 на 3% до 1830 долларов за квадратный метр, на первичную за этот же период — на 4,2% до 1604 долларов. Впрочем, данные риелторов не отображают реальной картины, ведь на подобные «средние цены» спроса практически нет, а в основном покупают квадратные метры «эконом-класса», да и то, если продавец готов дополнительно скинуть 5-10%.

Некоторые из риелторов стали обвинять во всем журналистов, которые, дескать, напрасно обнадеживают покупателей, что недвижимость будет дешеветь и дальше. На самом деле, у большинства украинцев просто нет денег на такую покупку, а возможность быстро накопить нужные средства или взять кредит — минимальна. Те, кто может себе позволить купить квартиру, уже давно решили свои жилищные потребности, а приобретать дополнительные квадратные метры с целью инвестиций нет смысла. Стоит отметить, что более 90% сделок — операции по обмену квартир. «Люди не настроены улучшать жилищные условия, на первый план выходит решение квартирного вопроса, например, купить отдельное жилье ребенку, родителям, разъехаться с родственниками», — отметила «Минфину» маркетолог-аналитик «Соцмарт» Юлия Витер.

До кризиса львиную долю сделок составляли продажи в кредит. Ипотека была достаточно доступна и выдавалась под относительно небольшой процент. После кризиса ипотека свернулась, лишь в 2011 году она стала немного восстанавливаться (рост 10-15% по сравнению с 2010 годом), но объемы далеки от 2007-2008 годов.

К тому же, рынок серьезно тормозит запрет НБУ на выдачу валютных кредитов, которые значительно дешевле займов в гривне, но являются более рискованными. Банки пока крайне осторожны в выдаче ипотечных кредитов. Первый взнос в 30% процентов «канул в Лету», клиент должен накопить минимум 50-70% стоимости жилья. Проценты слишком высоки (в среднем, 18% годовых), чтобы клиент мог себе это позволить, тем более на долгосрочный период. Поэтому ипотека сейчас — скорее экзотика, чем нормальная практика.

В связи с этим большинство экспертов уверены, что пока ипотечное кредитование не восстановится, говорить об оживлении рынка и, как следствие, росте цен не приходится. «Говорить о ценовом дне пока рано. Чтобы рынок начал оживляться, необходимо, чтобы киевские цены составили 900-1000 долларов за квадратный метр, то есть приблизились к фактической месячной зарплате экономически активного киевлянина», — рассказал «Минфину» председатель национального совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко.

Пока же небольшое оживление происходит в сегменте жилья эконом-класса, а также в городах-спутниках Киева. Однако объем сделок не столь большой. Большая часть продавцов придерживает свои квартиры, ожидая восстановления рынка. Те, кто не могут ждать, например, застройщики, вынуждены понижать цены, либо идти на существенные скидки. Например, на 2011 год пришелся пик сдачи в эксплуатацию жилищных комплексов, замороженных в ходе кризисных 2008-2010 годов. Предложения по ним явно превышают платежеспособный спрос, поэтому цены на некоторые из объектов (в городах-спутниках Киева) уже составляют 700 долларов за квадратный метр. Примечательно, что, по данным «Минфина», за I полугодие 2011 года было выдано всего 3% кредитов на приобретение жилья на первичном рынке, тогда как для покупки квартир на вторичном — 64% от общего объема банковских кредитов.

Эксперты считают, что сейчас еще рано покупать недвижимость в целях инвестиции, поскольку, по их прогнозам, цены на недвижимость к концу года могут упасть еще на 5-10%, а в дальнейшем на рынке будут наблюдаться незначительные ценовые колебания вниз и вверх.

Сергей Чигирь