Льготная ипотека по программе ГИУ: что ожидает заемщиков

Появление в 2011 году на рынке кредитов по программе Государственного ипотечного учреждения внесло сразу несколько новшеств на украинский кредитный рынок. Во-первых, это долгосрочное ипотечное кредитование на срок до 30 лет. До сих пор крупные банки ограничивались максимальными сроками кредитования в 20 лет — как на вторичном рынке, так и по кредитам на новое жилье.

Во-вторых, ГИУ ограничивает максимальную ставку по рефинансируемым кредитам размером в 15% годовых при авансе от 25%. Аналогичные кредиты по другим программам банков часто предполагают ставку в 17%-18% годовых. «Секрет» невысоких ставок в том, что ГИУ предлагает банкам рефинансирование под 11% годовых — то есть фактически обменивает кредитную задолженность на «живые» деньги под более низкую ставку. В свою очередь, ГИУ привлекает средства, размещая на фондовом рынке облигации. Преимущественно ГИУ выпускает облигации, обеспеченные государственной гарантией. Всего один раз за историю функционирования учреждения были эмитированы ипотечные облигации, обеспечением по которым выступает ипотечная задолженность заемщиков.

Наконец, после получения заемщиком такого ипотечного кредита, права требования по нему переходят к ГИУ. А значит, условия предоставления кредитов и сами банки-кредиторы находятся под контролем ипотечного учреждения. «Основой для нашего сотрудничества с банками есть желание самого банка выдавать ипотечные кредиты для приобретения жилья по условиям, которые установлены Стандартами ГИУ и ежеквартальными параметрами, которые доводятся до всех аккредитованных в ГИУ банков. Вторым моментом нашего сотрудничества есть требование к финансовой устойчивости банка и его возможности оказывать качественные услуги населению по предоставлению и дальнейшему обслуживанию ипотечных кредитов», — рассказывает Prostobank.ua председатель правления ГИУ Виктор Миргородский. По словам представителя учреждения, сегодня 27 банков готовы кредитовать и начали выдавать ипотечные кредиты по программе.

Кто может претендовать на кредит

Получить кредит по совместной программе банков и ГИУ может не каждый, хоть требования практически такие же, как в коммерческих банках. Прежде всего, потенциальный заемщик должен соответствовать формальным требованиям ГИУ: быть гражданином Украины и на момент окончания срока погашения кредита не достичь пенсионного возраста. При этом последнее условие будет не столь жестким при наличии платежеспособного поручителя.

Помимо этого, банки могут устанавливать и другие требования к заемщикам, детализируя их на свое усмотрение. Чаще всего банками, предоставляющими кредиты по совместной с ГИУ программе, устанавливаются минимальный срок занятости на текущем месте работы, минимальный срок проживания по месту текущей регистрации, расположение залоговой недвижимости по месту нахождения отделения банка и тому подобное.

Однако все эти требования весьма не сложно формально выполнить. С другой же стороны, заемщик должен соответствовать критериям платежеспособности. А они в свою очередь сводятся к двум условиям. Во-первых, в расчет принимаются только официальные доходы заемщика. А во-вторых, сумма выплат по кредиту по требованиям ГИУ не должна превышать 45% ежемесячного дохода заемщика. И это в том случае, если у последнего нет других кредитных обязательств, в противном же случае сумма выплат по всем кредитам должна находиться в пределах 50% дохода.

К примеру, если официальный доход заемщика находится в диапазоне 3-4 тысяч гривен, то он может претендовать на сумму кредита в пределах 100 тысяч гривен при сроке кредита не менее 10-ти лет. Притом, что те же 100 тысяч гривен составляют максимум третью часть стоимости небольшой однокомнатной квартиры в Киеве. При официальном доходе в 5-10 тысяч гривен заемщик уже может претендовать на кредит в сумме около 250 тысяч гривен, который будет выплачивать в течение не менее чем 10-ти лет. Кредит в 100 тысяч гривен заемщик с таким же доходом сможет взять на срок пять лет. Если же вы хотите взять в кредит сумму, равную или превышающую 500 тысяч гривен, то ваш ежемесячный подтвержденный доход из всех источников должен быть не менее 14,5-15 тысяч гривен.

К слову, по данным Госкомстата только 23,4% из работающих украинцев в июне-2011 получили заработную плату в сумме 2500-4000 гривен, и еще 15,5% получили более 4000 гривен.

Недостатки программы кредитования для заемщиков

Помимо высоких требований к официальным доходам потенциального заемщика, последнему придется столкнуться и с другими трудностями. Во-первых, выбор банков, предоставляющих такие кредиты, пока не слишком велик. По данным ГИУ, на сегодня кредитование осуществляют 27 учреждений. Среди них четыре кредитуют как физлиц-покупателей недвижимости, так и застройщиков. При этом в одном учреждении нам сообщили, что программа кредитования в их банке временно приостановлена, и, возможно, будет возобновлена позже. А в другом банке из перечня вовсе ничего не знают о кредитовании по программе ГИУ, и кредитов по ставке до 15% не предлагают.

Из оставшихся 25-ти банков только девять входят в число 50-ти лидеров по активам, остальные 16 учреждений — небольшие банки. «Небольшие банки более мобильны и гибки в принятии решений, в том числе по сотрудничеству с Государственным ипотечным учреждением», — комментирует такое положение вещей Сергей Мищенко, директор департамента разработки банковских продуктов Астра Банка. В целом, обслуживание в небольшом банке само по себе не является недостатком для заемщика. Конечно, если банк не устанавливает того самого требования о расположении объекта ипотеки по месту нахождения отделения банка, ведь у небольших банков отделений гораздо меньше, чем у крупных учреждений.

Во-вторых, на льготную ставку можно рассчитывать далеко не всегда. По данным ипотечного учреждения, шесть банков из 25-ти кредитующих учреждений не придерживаются рекомендаций ГИУ относительно максимального уровня процентной ставки по рефинансируемым кредитам в 15% годовых. И если, к примеру, у УкрСиббанка ставки по таким кредитам составляют 15,9%-17,9% годовых, то Ощадбанк по программе ГИУ кредитует под 22% годовых, а Имэксбанк предлагает те же кредиты со ставкой 24% годовых.

А, кроме того, в данном случае речь идет только о номинальных ставках по кредитам. Ведь программа рефинансирования ГИУ не отменяет одноразовых комиссий, страхования залога и других расходов, которые ложатся на плечи заемщика. Большинство из кредитующих банков устанавливают единоразовые комиссии в размере 1%-4% от суммы кредита, еще 0,15%-0,7% от стоимости залогового имущества нужно будет уплачивать ежегодно за страхование.

Помимо этого, не все учреждения придерживаются и рекомендуемого уровня первоначального взноса в 25%, повышая требования до 30%, 40% или даже 50% аванса.

Перспективы и альтернативы

Прогнозы экспертов относительно будущего ипотечного кредитования по программам рефинансирования ГИУ умеренно оптимистичны. «Сотрудничество с ГИУ позволяет банкам предлагать ипотечные кредиты по сниженным процентным ставкам и на длительные сроки, а значит, привлекать больше клиентов. Поэтому количество банков, реально кредитующих по программам ипотечного кредитования с ГИУ будет расти», — прогнозирует Сергей Мищенко.

Правда, помимо увеличения количества предложений от банков перспективы развития продукта зависят еще и от того, будет ли он востребован у заемщиков. На сегодня реальные ставки в 15%-18% годовых все еще достаточно высоки и не вызывают ажиотажа у заемщиков. Их возможное снижение зависит от того, будет ли снижаться ставка рефинансирования ГИУ. «Снижение ставки рефинансирования — это то, к чему мы стремимся. На сегодня наша ставка ниже рыночной и если мы увидим, что кредитные ставки на рынке будут уменьшаться, то мы готовы рассматривать вопрос о снижении. Мы стремимся к тому, чтобы по нашей программе условия были лучше, чем в среднем на рынке», — рассказывает представитель ГИУ.

Однако снижение ставки рефинансирования зависит не только от среднерыночных показателей. Ведь ГИУ привлекает средства на фондовом рынке через размещение облигаций, а значит, предлагаемая доходность по ним также должна снижаться, что одновременно сделает их менее привлекательными для инвесторов.

Поспособствовать развитию ипотечного кредитования может появление альтернативных и дополнительных программ рефинансирования. В июне-2011 о намерении запустить такую программу сообщили в Ощадбанке. В государственном банке планируют создать дочернее учреждение, которое займется эмиссией ипотечных облигаций. Последние будут размещаться на фондовом рынке, а привлеченные средства учреждение будет обменивать на задолженность заемщиков. В Ощадбанке считают, что такая программа станет не альтернативой, а скорее дополнением к программе Государственного ипотечного учреждения, и позволит снизить ставки по ипотеке.

Впрочем, такое предложение также оставляет ряд вопросов. Ведь привлечение средств на фондовом рынке предполагает заинтересованность инвесторов в покупке ценных бумаг — неизвестно, будут ли инвесторы заинтересованы в украинских ипотечных облигациях, и при каком уровне доходности.