Недвижимость: эксперты запутались в прогнозах

Вот уже полгода, как цены на винницкую недвижимость фактически не меняются. Колебания в 1-2% не считается.

К этому времени возрождения рынка недвижимости сдерживали незначительные доходы горожан и отсутствие доступной ипотеки, а теперь к этим факторам добавился еще и сезон отпусков.

А вот что будет осенью, когда деловая активность восстановится — здесь существует целый ряд прогнозов. Причем они кардинально отличаются друг от друга.

Ситуация еще раз подтверждает: каждый из экспертов по-своему заинтересован в прогнозе, который дает. Мы приводим возможные варианты.

Постепенное снижение

По первому сценарию развития событий снижение цен на жилье будет продолжаться еще полтора-два года. По крайней мере, так считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

— В апреле текущего года мы зафиксировали очередное «дно», — говорит Александр Рубанов.

— До этого прогнозы были разными. Но факт остается фактом — это «дно» не последнее. Мы будем еще фиксировать снижение стоимости от 1% до 1,5% в зависимости от сегмента рынка. Этот процесс, по нашим прогнозам, продлится полтора-два года.

Он отмечает, что новым тренды 2011 года стало быстрое снижение цен на квартиры гостиничного типа и «хрущевки».

— Это объясняется тем, что жилье некачественное, устаревшее морально и физически, — говорит он.

— Поэтому ему дают адекватную оценку. Люди при покупке жилья уже обращают внимание на квартиры в домах с современной планировкой, смотрят на жилые комплексы с соответствующей инфраструктурой и т.д… Таким образом, разница в цене между сегментами старого и нового жилья будет расти и дальше.

Цены рухнут

Председатель национального совета риэлторской палаты Украины Александр Бондаренко рисует более радикальное развитие событий. Ссылаясь на экономическую ситуацию в стране и возможной второй волне кризиса, он прогнозирует обвал цен.

По его словам, это произойдет вследствие второй волны кризиса, при этом в ее вероятности он не сомневается. В результате рынок недвижимости достигнет «дна» не за полтора-два года, а гораздо раньше.

— Говорить о том, что кризис обойдет Украину, не стоит, — говорит Александр Бондаренко. — Кризис нас накроет, и все процессах будут развиваться быстрее.

Цены будут падать не медленно — 1-1,5% ежемесячно, как сейчас, а обвалятся. Если же это будет не волна, а цунами, все, что мы ожидаем через два года, произойдет мгновенно.

По его словам, например, в столице разброс цен на квадратный метр недвижимости на первичном и вторичном рынке сегодня составляет примерно 600 долл аров.

— Это средняя температура по «больнице», но еще есть куда двигаться вниз, — говорит он. — Поэтому стоит ожидать снижения цен на эту разницу.

«Дешеветь уже не будет»

Существуют и противоположные прогнозы. Председатель Винницкого регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимир Яцуба считает, что цены больше снижаться не будут.

— Сейчас мы наблюдаем сезонное затишье на рынке, — говорит он. — Хотя об определенных положительных сигналах можно говорить. Сделки купли-продажи оформляются. Люди, которые держали средства на депозитах, теперь решают вложить их в недвижимость.

Положительно влияет на рынок и позиция банков. Процентные ставки по ипотеке продолжают снижаться, а получить кредит стало проще.

Хотя, по-прежнему кредитными средствами, как правило, решают воспользоваться те, кто уже имеет на руках определенную сумму — например, 50-60% от стоимости жилья. Люди стали более взвешенно подходить к вопросу оформления займа.

После окончания летнего сезона он прогнозирует оживление на рынке недвижимости и не исключает незначительного роста цен.

— Насколько именно могут измениться цены — сказать не могу, но в том, что жилье уже не будет дешеветь, я убежден, — говорит он. — Кроме того, необходимо помнить о так называемом фактор «отложенного спроса».

Люди фактически три года ждали снижения цен. Часть еще ждет этого. Они периодически звонят и спрашивают, не снизились цены.

А между тем...

Ипотека продолжает дешеветь. По разным прогнозам, осенью — в начале зимы процентные ставки по кредитам на покупку жилья подешевеют на 1-4%. Но, одновременно со снижением процентных ставок, в некоторых банках они уже стали ниже, чем были до кризиса.

Банкиры констатируют одновременное уменьшение уровня доходов населения. Поэтому некоторые из финансистов даже предполагают, что массовое кредитование населения на покупку недвижимости стартует не раньше 2013 года. Впрочем, это также лишь еще один прогноз...

А факты таковы. Сейчас стоимость однокомнатной квартиры в Виннице колеблется от 25 тысяч долларов за «хрущевку» до 45 тысяч в новострое. Сотка земли, в зависимости от района, стоит от 500 долларов (в Стрижавке) до 3,5 тысячи долларов (Царское село).

Сегодня среднерыночная ставка по ипотечному кредиту — 16% годовых. Средняя заработная плата в Виннице — 2500 гривен. Для получения кредита необходимо не менее 30-40% первоначального взноса.