Украинская земля: 1500 долларов за гектар

Иностранцы и юрлица к торгам не допускаются, в одни руки продадут не более 2 тыс. га. По мнению старшего аналитика ИК Dragon Capital Тамары Левченко, это ограничит спекулянтов и монополистов. И если закон примут в нынешнем виде, цена сельхозземли на Украине не превысит в среднем 1500 долларов за гектар.

— Верховная Рада приняла Закон о Земельном кадастре. Госкомзем обещает провести полную инвентаризацию до 1 января 2012 года. Сколько может стоить украинская земля сельхозназначения?

— Как известно, в парламенте зарегистрирован проект Закона о рынке земли. Сейчас этот он опубликован для публичного обсуждения, а голосоваться будет уже в сентябре. Текущий вариант закона, по нашему мнению, предусматривает не совсем полноценное открытие рынка земли из-за многочисленных ограничений на куплю-продажу. Поэтому на сегодня цену земли прогнозировать сложно, однако мы считаем, что она в целом не превысит 1500 долларов за гектар.

Очевидно, что ажиотажа купли-продажи земли не будет. В законе предусмотрена масса ограничений, чтобы не допустить спекуляцию землей и консолидацию собственности в руках крупных финансовых групп.

Во-первых, покупать и продавать землю смогут только граждане Украины, только фермеры и только физические лица, а также государство. Это значит, что холдинги (юридические лица) не будут допущены к рынку и не смогут изменить права собственности на землю, то есть будут продолжать ее арендовать.

Во-вторых, будет создан Государственный банк земли. Он будет консолидировать земли, оставшиеся в госсобственности еще с конца 90-тых, когда началась приватизация, а также земли, права на которые не подтверждены. Владельцы этих земель давно умерли, не передав права собственности. В общей сложности объемы земель такого банка оцениваются приблизительно в 20% всех пахотных земель Украины. После консолидации государство планирует выставлять эти земли на продажу через аукционы — опять же, пока только физическим лицам.

В-третьих, такое физическое лицо, фермер обязательно должен иметь сельскохозяйственное образование и подтвердить, что работал в сельском хозяйстве Украины не менее пяти лет. Фермер также сможет купить землю только на свои собственные средства, и никак не на кредитные. То есть, это предполагает предоставление справки о доходах.

Все вышеперечисленные ограничения существенно «остудят» будущий рынок. Наиболее заинтересованные лица — а именно юридические, холдинги —  будут продолжать арендовать землю. Правительство думает предложить дополнительный инструмент долгосрочной аренды. Если сейчас аренда максимально предусматривает 49 лет и не ограничена минимальным сроком, то в новый дополнительный продукт будет предусматривать минимальный срок аренды в 20 лет — без максимальных ограничений.

— Зачем тогда принимать закон, если, по сути, сохраняется статус-кво: непрозрачный, «черный» рынок земли при условии аренды?

— Речь идет о фактическом запуске рынка земли, то есть нормальном прозрачном рынке. На сегодня сельхоз земля может находиться в аренде, но торговля правами собственности на нее отсутствует. Самое главное, земельная реформа принесет сельхозземле статус товара. И, что немаловажно, право аренды станет залогом для банковских учреждений. Таким образом, арендаторы смогут брать кредитные средства под залог, чего не было ранее. Потому что банки, как показывает статистика, не увеличивают кредитование именно потому, что не могут рисковать из-за не понятного урожая, сроков погашения кредита и так далее.

— Ряд экспертов и политиков опасаются, что иностранцы смогут покупать украинскую землю через подставные компании. Проект закона предусматривает такие «лазейки»?

— Иностранцы вообще не будут иметь права владеть сельхозземлей. Кроме того, юридические лица к торгам не допускаются, а значит, подставные компании создавать не будет иметь смысла. Есть еще одно ограничение, которое вряд ли позволит спекулировать землей в больших количествах: проект закона предусматривает, что в одни руки не будет продаваться более 2 тыс. га. Для холдингов, работающих на рынке сегодня, это вообще ничего.

— Но можно же холдингу договориться, например, со 100 фермерами.

— Чтобы договориться с фермером, нужно платить ему за это, иначе, какой фермеру смысл держаться одного арендатора? Кроме того, землю будут иметь право приобрести также фермерские хозяйства, созданные одним физическим лицом или несколькими, но только родственниками или членами семьи создателя хозяйства.

Есть также еще один вариант — создание СП с государством как субъектом рынка земли. Тогда иностранному инвестору можно будет зайти на этот рынок, но только опосредовано, не как собственник, а как партнер. В документе предполагается, что государство будет третьим игроком после фермерского хозяйства и гражданина Украины. Скорее всего, на иностранном гражданине такая собственность все равно не будет записана.

— Есть гарантии, что эти нормы будут выполняться и что они сохранятся в законе в нынешнем виде?

— Прописано все довольно прозрачно. Другое дело, как будет работать этот механизм. В любом случае, никто не ожидает каких-то больших торгов в ближайшие два-три года после отмены моратория. Потому что предложенный вариант закона о рынке земли – это больше открытие новых возможностей аренды земли, нежели самого рынка. Хотя и сами авторы законопроекта отмечают, что предложенный вариант может еще многократно меняться.

— Бытует мнение, что земля —  это последний украинский ресурс, который выставляют на продажу, чтобы рассчитаться по внешним заимствованиям. Украина сможет рассчитаться по долгам, продав землю сельхоз назначения?

— Я не думаю, что здесь стоит привязывать внешние заимствования. Вряд ли стоит ожидать мгновенных и значительных поступлений от этого рынка, чтобы они смогли покрыть наши кредиты.

— Оппозиция продолжает пугать, что в результате земельной реформы селяне останутся без земли. Их будут вынуждать продавать паи за бесценок. Это так?

— На каком основании они останутся без земли, если в этом проекте Закона предусматривается, что именно они с землей и останутся? С ней останутся те, кто ее сегодня уже обрабатывает.

— Крестьян не будут вынуждать продавать те же паи, которые сегодня они сдают в аренду по демпинговым ценам?

— Спроса не будет. Никто не будет заинтересован в покупке земли без возможности концентрации ее в одних руках и больших количествах. Поэтому таких процессов не стоит ожидать.

— Тогда зачем прописан именно такой проект закона?

— Главная цель, на мой взгляд, не допустить массовых финансовых махинаций и злоупотреблений землей. И не допустить к этому процессу крупные финансово-промышленные группы, чтобы в итоге не было мощнейшей консолидации. И, как говорит оппозиция, чтобы земля не перешла в одни руки. Именно для этого прописан такой жесткий вариант. Хотя, опять таки, стоит отметить, что все еще может меняться: проект находится на обсуждении.

— То есть, Украина не утратит свой главный ресурс, после чего могла бы последовать и фактическая потеря независимости?

— Этот закон безусловно является судьбоносным для Украины и очень важно прописать сбалансированный вариант, где были бы максимально учтены интересы всех участвующих сторон. Сегодня, в принципе, закон прописан довольно грамотно с точки зрения недопущения массовых спекуляций.

— Что будет с теми латифундиями, которые на данный момент арендуют украинскую землю?

— Все они, скорее всего, будут продолжать арендовать землю. Все консолидированные земли (по 150-200 тыс. га на каждую компанию) сегодня обрабатываются 10-15 крупными холдингами. Эти земли, в общем, занимают не более 10% всех пахотных земель на Украине. Что поменяется — это размер арендных платежей. Арендная плата будет расти из-за увеличения кадастровой стоимости земли на 70%, предусмотренной в законопроекте. От этого будет отсчитываться минимальная ставка аренды за год. Сейчас минимальная ставка на уровне 3%. Вероятно, что она поднимется до 5%. Тогда стоимость аренды для холдинга поднимется примерно в два раза.

Но эта ситуация была ожидаема самими холдингами. Уже сегодня холдинги проплачивают наперед, больше, чем 3%, чтобы себя зарекомендовать. Ведь у нас ставка аренды одна из самых низких в Европе. Поэтому не удивительно, что она будет расти.