Ипотечное кредитование жилья. Тенденции на рынке

«Минфин» решил проанализировать ситуацию на рынке и узнать больше о потребностях населения и предложениях банков по кредитованию недвижимости.

Какой бы радужной не казалась эта система, в последние пару лет, все толкуют о том, что ипотека в Украине непродуктивна. Как говорят специалисты, это связано с большой задолженность заемщиков: банки не хотят связываться с ипотечными кредитами и терять еще больше.

Но, все же, со второй половины 2010 года этот рынок несколько оживился. Банки потихоньку начали выдавать кредиты под высокие ставки, которые только в этом году снизились до более-менее «человеческих» 18% годовых. К примеру, в апреле этого года, банки выдали населению новых ипотечных займов на на 49 млн грн больше, чем в марте или на 4,6% больше чем за аналогичный период 2010.

Несмотря на то, что объемы новых займов на недвижимость растут, общая задолженность населения по ипотечным кредитам сокращается. Другими словами, старые кредиты гасятся быстрее, чем выдаются новые. Так, за последний месяц задолженность по ипотеке снизилась на 2,3 млрд грн, или на 2,9%, до 78 млрд грн. С начала года население сократило долги по таким кредитам перед банками на 4,9%.

Клиенты, в свою очередь, чтобы не переплачивать с годами, берут кредит на максимальный срок и делают большой первый взнос в 60-70% от общей суммы.

Что, где и как?

После кризисного застоя, рынок ипотеки начал плавно, но восстанавливаться. Появляется все больше и больше интересных и выгодных для клиента предложений. На сегодняшний день в Украине около 10-15 банков являются активными участниками рынка ипотечного кредитования.

«Средние сроки кредитования — 10-20 лет, первоначальный взнос — от 30-50% стоимости недвижимости, комиссия за выдачу кредита составляет от 1% до 3%. Ставки ипотечного кредитования варьируются от 15% до 21,5% годовых, при этом немаловажную роль играет тип ставки кредитования (фиксированная или плавающая ставка). Если ставка плавающая, банки готовы предлагать клиентам более выгодные условия – около 15-17% годовых в гривне. Фиксированная ставка несколько выше и составляет в среднем 17-21% годовых», — разьясняет нам ситуацию на рынке Дмитрий Мусиенко, член правления, директор департамента филиальной сети Пиреус Банка в Украине.

Количество сделок по недвижимости с привлечением ипотеки в этом году составило около 7% от общего числа. Это примерно на 3% больше, чем в прошлом году. Приобретают с помошью займов сейчас в основном жилье стоимостью до 150-200 тысяч долларов.

Как поясняет Ольга Гончарук, директор консалтинговой компании Finline, сейчас на рынке ипотечного кредитования действительно происходят положительные изменения. Особенно заметны они стали этой весной: вместе с погодой потепление произошло и в отношениях банков и потенциальных заемщиков.

«Стоит, правда, отметить, что работая каждый день на рынке финансовых услуг, мы наблюдаем не только снижение банками ставок и первоначальных взносов, но и ужесточение требований к потенциальным заемщикам по сравнению с докризисными. Банки стали более внимательно оценивать риски, появились новые методы оценки платежеспособности потенциальных клиентов», — говорит она.

Кроме того, по словам Ольги Гончарук, в Украине произошла более жесткая диверсификация клиентов: чем выше ваш уровень дохода и первоначальный взнос, тем меньшая процентная ставка по кредиту вас ожидает.

«На самых лучших условиях  кредит смогут получить самые «хорошие» клиенты: с высоким уровнем официально подтвержденных доходов, с наличием дополнительных активов и средств на первоначальный взнос в размере не менее 50-ти процентов. Однако таких клиентов не так много, поэтому за них банки активно конкурируют», — поясняет эксперт.

Что интересно, для тех, у кого, достаточно высокий уровень доходов, но возникают сложности с их подтверждением, некоторые банки предлагают  альтернативный метод оценки платежеспособности: так называемый «затратный метод». То есть, если вы в последние два года стабильно много тратите и можете это банку документально доказать, то вы тоже «хороший»  потенциальный клиент.

Мы попросили непосредственно представителя банка разьяснить нам, кем же долен быть клиент, чтобы банк пошел на подписание ипотечного договра.

Поясняет Дмитрий Мусиенко, Пиреус Банк: «Это житель столицы и других крупнейших городов Украины в возрасте от 30 до 45 лет, состоящий в браке и имеющий детей. Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо иметь документальное подтверждение заявленных доходов (не менее 600 у.е. в месяц) и располагать первичным взносом не менее 30% от стоимости жилья». 

Еще одной тенденцией в ипотечном кредитовании сейчас является  индивидуальный подход к каждому отдельному клиенту и его ситуации. «До кризиса мы наблюдали больше стандартных программ, сейчас каждый клиент для банка — особый, к каждому свой подход, работа над каждой заявкой требует больше времени», — говорит Ольга Гончарук.

К примеру, Пиреус Банк в Украине предлагает своим клиентам четыре специальные программы ипотечного кредитования, разработанными совместно с застройщиками, со сниженными процентными ставками. Это предложения по покупке квартир в Харькове – в ЖК «Триумф» со ставкой 13-13,5% годовых и в «Доме на набережной» со ставкой 12-12,5% годовых, а также программы кредитования на покупку домов в коттеджных городках под Киевом – в городке GreenHills со ставкой кредитования 12% годовых и в «Вишневому містечку» со ставкой кредитования 14,5-15% годовых. Первоначальный взнос по этим программам – от 30% стоимости недвижимости, срок кредитования – до 20 лет, единоразовая комиссия за выдачу кредита – 1–1,5%. Других комиссий или скрытых платежей нет. Пиреус Банк стремится наращивать количество специальных ипотечных предложений, разработанных совместно с застройщиками, с низкими ставками кредитования.

Вместе с тем, до 11 июля 2011 года в Пиреус Банке действуют акционные условия и для стандартных программ ипотечного кредитования со ставкой 16-16,5% годовых в гривне. 

Так же интересным вариантом сотрудничества с банком является услуга «первичка под залог вторички». По данным нашего исследования, из числа основных банков-лидеров по активам, кредиты на покупку недвижимости первичного рынка под залог альтернативной недвижимости вторичного рынка, предоставляют 7 банков: Ощадбанк (только на аккредитованные объекты компании «Житло-Инвест», 10% аванс), Фольксбанк (только классическая схема, аванс 40%), Индэкс-Банк (плавающая ставка, аванс 50%), БТА Банк (30% аванс), Universal Bank (50% аванс), Эрсте Банк (50% аванс) и Укрэксимбанк (30% аванс). 

К слову, скорость снижения средних реальных ставок на «вторичку» с каждым месяцем падает. Количество новых кредитующих банков из числа крупнейших наоборот увеличивается все быстрее. В мае займы на «вторичку» начали предлагать Правэкс-Банк и Украинский Профессиональный Банк. При этом, с начала года, этот рынок  лишь в апреле пополнился одним учреждением – Кредитпромбанком.

И так, если вы хотите купить квартиру, но у вас не хвататает денег, то ипотека как раз то, что нужно. Конечно, доля риска здесь есть, нужно быть уверенным в стабильности своего дохода на пероиод выплаты заемных денег. И будет лучше всего, если вы заплатите первый взнос — минимум 50% от всей суммы займа, так вы меньше потеряете на годовых процентах.

Марк Поллок