Инвестиции в коммерческую недвижимость: прибыль или риск

Два года назад арендаторы массово покидали офисные центры, а владельцы торговых центров соглашались получать от арендаторов не фиксированную плату, а процент от их прибыли. В 2009 году цены на аренду снизились на 70%, в 2010-м стояли на месте, а сейчас, как утверждают аналитики рынка, начали повышаться и уже увеличились на 10–15%.

Поскольку известно, что самые прибыльные инвестиции делаются, когда рынок отталкивается от дна и начинает расти, возникает соблазн вложиться в коммерческую недвижимость. Через пару лет ее можно будет продать втридорога или бросить работу и жить беззаботной жизнью рантье на доходы от сдачи внаем.

Насколько реальны сейчас такие инвестиции?

Дорого и долго

Цены площадей в торговых центрах Киева стартуют от $4 тыс. за квадратный метр. Но найти для Weekly.ua по такой цене 20–40 метров в ТЦ ни одно из киевских риелторских агентств не взялось. Риелторы утверждали, что такие мелкие продажи случаются крайне редко, владельцам офисных центров и ТЦ не имеет смысла с ними связываться, потому что сдача в аренду больших площадей приносит им сверхприбыль.

Более реальный вариант — купить и перевести в нежилой фонд квартиру на первом этаже. В центре города таких квартир, выходящих фасадом на улицы в их активной части, как выражаются специалисты, и с хорошим пешеходным трафиком ни в столице, ни в других украинских городах не осталось. Весь этот бизнес начался и закончился в начале 90-х годов прошлого века, а потом переделанные под магазины, кафе, рестораны, парикмахерские и т.п. квартиры только перепродавались новым собственникам.

Сейчас, например, бывшую стометровую квартиру на столичной улице Бассейной можно купить за $1,5 млн или снять в аренду под магазин за $13 тыс. в месяц. Есть варианты дешевле: 60 м2 на Шота Руставели — всего полмиллиона «зеленых», аренда — $5 тыс. Легко подсчитать, что такие вложения окупятся примерно лет за десять.

Дешево и тоже долго

В спальных районах цены, естественно, ниже. Но и они сильно колеблются в зависимости от месторасположения и пешеходного трафика. Здесь на окраинах еще можно найти выставленную на продажу жилую квартиру, выходящую окнами на бойкое место.

Перевод ее в нежилой фонд (это необходимо, чтобы сделать отдельный вход с улицы) процедура довольно канительная (ее описание легко найти в Интернете, забив в поисковик слова «перевод в нежилой фонд» и название города), но выполнимая. По опыту людей, уже ее прошедших, обойдется она, включая «благодарность» чиновникам, примерно в треть стоимости квартиры.

Арендные цены в таких «самодельных» магазинах начинаются сейчас от $15 за квадрат. В итоге при средней цене жилой недвижимости в спальных районах Киева $1700 за квадратный метр окупаемость инвестиции (с учетом расходов на ремонт) тоже, как легко подсчитать, растянется в среднем на десять лет. При росте арендных ставок в будущем, что обещают аналитики рынка, срок окупаемости сократится, но все равно это будут долгие годы.

Такая инвестиция имеет смысл только при наличии свободных денег. Вложив, например, $200 тыс. в подобное помещение и сдав его в аренду, можно получать $600–800 ежемесячно, то есть примерно в два раза больше, чем от банковского депозита или от сдачи квартиры внаем.

При этом, правда, следует помнить, что скрыть свой доход от налоговой не удастся, так как с прошлого года все арендные отношения, связанные с нежилой недвижимостью, необходимо регистрировать в БТИ, предварительно заверив бумаги у нотариуса, а нотариус автоматом пошлет копию арендного договора в налоговую. Тем не менее получать, практически ничего не делая, сотни долларов каждый месяц (с перспективой увеличения этой суммы из года в год) — гораздо лучше, чем переживать за свои кровные в банке, который, как показал кризис, может их и не вернуть.

Есть, впрочем, обстоятельство, которое может отсрочить на неопределенное время безбедную жизнь рантье.

Метрами — по ценам

Строительство коммерческой недвижимости — самый выгодный для застройщиков бизнес. Расходы на возведение офисного или торгового центра ниже, чем на строительство жилого дома. Не нужны коммуникации: газ — практически никогда, а порой и отопление, и канализация. А то, что необходимо, присутствует в минимальном количестве: вода, туалеты не в каждом помещении, а на этаже, внутренние перегородки не кирпичные или бетонные, а из эрзац-материалов — фанеры, гипсокартона, стекла; балконов и подъездов не нужно, так как вход один или несколько, и так далее. Но при этом цена квадратного метра выше, чем в жилом доме, как минимум в полтора раза. Подразумевается, что покупатель коммерческих метров будет извлекать из них прибыль и должен за это заплатить.

В результате коммерческая недвижимость строилась передовыми темпами. По данным компании Colliers International, в этом году и начале следующего только в Киеве откроются сразу девять торговых центров общей площадью 330 тыс. м2. Это в пять раз больше, чем в прошлом году, и почти в два раза больше, чем в рекордном по этому показателю 2009 году, когда по инерции вводились в эксплуатацию торговые площади, построенные до кризиса. В течение ближайших 12 месяцев общая площадь торговых помещений в Киеве увеличится сразу на 25%. Примерно такая же ситуация с офисной и остальной коммерческой недвижимостью во всех крупных городах Украины.

Вот и выходит, что дальнейшее повышение арендной платы и стоимости коммерческой недвижимости сильно осложнит вброс на рынок огромных новых площадей. Не говоря уже о том, что с 1 апреля вступит в силу та часть Налогового кодекса, которая регулирует налогообложение доходов юрлиц, а потом очередь дойдет и до СПД, и многим предпринимателям станут не по карману даже нынешние арендные ставки.

Личный бизнес

Но есть и хорошая новость. Рынок, описанный выше, хоть и влияет на общий уровень арендных цен, но в основном касается «убийц городской инфраструктуры» — огромных супермаркетов и ТЦ, которые только у нас норовят построить в центре города, а в других странах выносят за городскую черту.

Их альтернатива — маленькие магазинчики шаговой доступности в спальных районах — живет своей жизнью, регулируют которую местные власти. Если столичная мэрия осуществит свою угрозу и снесет все «незаконные» МАФы (а законных в Украине просто нет), то есть отдельно стоящие киоски и павильоны, то «самодельные» магазины на первых этажах капитальных многоэтажных домов резко вырастут в цене — как арендной, так и продажной.

Но когда это случится, и случится ли вообще, и какие еще меры по разорению малого бизнеса придумает власть — одному Богу ведомо. Так что инвестиции в коммерческую недвижимость остаются довольно рискованным предприятием и имеют несомненный смысл только в том случае, если заниматься коммерцией будете вы сами.