Что выгоднее: аренда жилья или кредит?

Сколько же составляет минимальная цена ипотечного кредита квартиры на вторичном рынке («первичку» пока не берем, ибо до постройки дома она будет означать необходимость для заемщика той же самой аренды)?

Возьмем самую на сегодня низкую на рынке вторичного жилья ставку кредитования – удобную заодно низким авансом (30%) и большим сроком (20 лет). Речь идет о программе с плавающей ставкой, ныне равной 16,95% годовых при 1,5% одноразовой комиссии. Кстати, плавающие ставки в ближайшие месяцы могут стать еще меньше – по мере снижения депозитных ставок банками (давно переполненными деньгами населения, которые им прокручивать практически негде).

И только в случае обострения кризиса депозитные ставки могут опять поползти все выше и выше; а за ними подтянутся и ставки кредитные плавающие. Реальность этого сценария в ближайшее десятилетие, как говорится, пока под вопросом.

Параметры названной программы и следующие из параметров суммы начальных и ежемесячных аннуитетных выплат за квартиру стоимостью $60 тысяч (минимальная цена более-менее приличного жилья в Киеве – того самого, которое сдается за 2400 гривен в месяц) будут такими.

Кредит на жилье на вторичном рынке стоимостью $60 тысяч сроком двадцать лет по программе Universal Bank с плавающей ставкой (на 25 октября 2010 – 17,099% реальных годовых).

Итак, для получения кредита, если у вас нет накоплений, придется для начала откладывать и собирать $ 20 100. Например, если откладывать по 2500 гривен в месяц, собирать на начальные кредитные выплаты понадобится почти шесть лет (не говоря уже о накоплениях на возможно требующийся квартире ремонт).

Если же 20 тысяч американских единиц у вас имеются, тогда кредит вам дадут только при легальных доходах семьи не меньше 11 тысяч гривен. Ведь аннуитетные выплаты по такому кредиту с учетом ежегодных страховых выплат равны 5 тысячам гривен в месяц – а банки используют систему, упрощенно описываемую так: «кредитные выплаты.

Что касается «первички», то на 25 октября 2010 года низкая ставка (до 20% годовых) на срок 20 лет существует только с авансом 50% (не менее $40 тысяч начальных выплат) и не совсем в Киеве (Вышгород).

А с авансом 30% кредиты на строящееся жилье сроком 15 лет начинаются с 15% годовых (но еще дальше от Киева: в Борисполе) и с 17,95% годовых при авансе 35% в Киеве (набережная Русановского канала). Обе последние ставки превращаются в те же 5-6 тысяч гривен – «Борисполь» от Кредитпромбанка за счет дорогого страхования жизни, «Русановский канал» от банка «Форум» за счет более дорогого жилья (от $80 тысяч) в почти построенном «почти элитном» доме. Остальные программы кредитования первичного рынка еще дороже или требуют больших авансов.

Итак, никакая киевская «первичка» в кредит не сравнится с вышеописанной ипотекой-«вторичкой» под 17,099% реальных годовых сроком на 20 лет.

А если накопить?

Предположим, у вас действительно есть возможность тратить на желаемую квартиру 5 тысяч гривен в месяц (минимум сегодняшних кредитов с малым авансом). Посчитаем, за сколько времени вы накопите с нуля ее стоимость ($60 тысяч, предположим, что она не изменится) – если учесть, что 2500 гривен из 5000 вы вынуждены будете все время накопления тратить на аренду.

Расчет прост: 60000*8/(2500*12) = 16 лет. Итак, проарендовавшись 16 с половиной лет (лишние полгода придется откладывать на госпошлину и «пенсионный»), вы накопите себе на квартиру без кредита. При этом для кредита «с нуля» вам потребовалось бы откладывать те же 2500 гривен почти шесть лет. А потом платить кредит и иметь квартиру в залоге еще целых двадцать лет. Итого, с кредитом «с нуля» надо 26 лет тратить по 5 тысяч гривен в месяц, а с откладыванием – всего 16 лет.

Если вам 30-34 года (для женщин – потенциальных заемщиц – 25-29 лет), и ваши доходы не превышают $1000-1500 в месяц, то эта десятилетняя разница в будущих расходах уже весьма важна (если задумываться о своем благополучии в возрасте «за 50»).

А если вы старше указанных возрастов (мужчины от 34 лет и женщины от 29 лет) , то через шесть лет собирания на начальные выплаты двадцатилетний кредит вы вообще, скорее всего, не получите, если до того времени не повысится пенсионный возраст (у банков распространено ограничение – заемщик не должен достигать пенсионного возраста до окончания срока кредита). А кредит на меньший срок будет заведомо дороже пяти тысяч гривен в месяц.

И наконец, последний довод в пользу системы «арендуем и копим». Если для накопления использовать банковские депозиты (например, ежегодно размещать вклады сроком один год), то указанные 16 лет могут превратится всего в десять-одиннадцать. Судите сами: даже если представить, что с 2011-2012 годов максимальная депозитная ставка составит 15% годовых, стоит учесть, что уже через восемь лет откладывания (даже без депозита) вы насобираете 2500*12*8(лет)/8(грн. за $) = $30 тысяч.

А это по депозиту со ставкой 15% годовых сроком один год дает вам на выходе $4275 (с учетом 5% налога) только за один год. Эта прибыль будет даже больше, чем вы сами за тот же девятый год откладывания добавите «в копилку» (ведь ваш ежегодный вклад составит 2500*12/8 = $3750). Если же депозит был накопительным (пополняемым), то годовая прибыль будет еще больше.

Разумеется, откладывать на депозит можно было и на начальные выплаты для банковского кредита. Однако в этом случае почти шесть лет накопления по $3750 в год для получения суммы в $20100 превратятся в чуть более четырех лет. Выигрыш в 15 месяцев относительно невелик. Тогда уже лучше не брать двадцатилетних кредитов (а меньшие сроки обойдутся дороже, чем 5 тысяч гривен в месяц), а копить при помощи депозитов еще шесть лет на всю квартиру «за свои».

Разумеется, все эти расклады справедливы, если квартиры не начнут стремительно дорожать (что, впрочем, маловероятно) и если не подорожает раза в полтора их аренда (что, как раз, весьма возможно).

Напоследок для читателей, имеющих помимо 2500 гривен на аренду, не более 2000 гривен, которые они бы могли откладывать на новую квартиру, укажем примерные сроки накопления на новое жилье ценой $60 тысяч – (60000*8/(2000*12) = 20 лет, если без депозитов, тринадцать-четырнадцать лет с таковыми банковскими продуктами под 15% годовых. При меньших, чем 2000 гривен, суммах «откладывания» срок накопления в любом случае превышает 20 лет и практически теряет смысл.

Дальнейшая схема

Резюмируем: при полном отсутствии начальных сбережений, но наличии доходов семьи выше 10 тысяч гривен в месяц гораздо эффективнее, дешевле и быстрее «остаться в аренде» за 2500 гривен в месяц на ближайшие 10-11 лет, за время которой скопить, откладывая еще по 2500 гривен на банковские депозиты, денег на новую однокомнатную квартиру. А что же дальше?

Поселившись уже в своем малом жилье, можно продолжить откладывать – уже по пять тысяч гривен, ведь арендного «ига» больше нет. И тогда буквально за три года (без депозитов четыре года: 5000*12*4/8 = $30 000) накопить еще тридцать тысяч американских единиц. А этого нового накопления, если продать вашу однокомнатную квартиру и прибавить новое накопление к этой сумме, хватит уже на хорошую «двушку», а то и «трешку» в столице.

Если же однокомнатной квартире был необходим дорогостоящий ремонт, можно устроить себе «накопительские каникулы» сроком один год – то есть первый год в однокомнатной квартире тратить по пять тысяч гривен в месяц строго на ремонт. А уже со второго года в своей квартире эту же сумму откладывать на депозит, накапливая на более крупную квартиру (которую тогда можно будет приобрести не через три, а через четыре года по вселении в однокомнатную – что, все равно, довольно быстро).

Итак, систематическое и неуклонное ежемесячное откладывание относительно некрупных сумм, в сочетании с внесением их на депозиты (но даже и без таковых) способно произвести чудеса – кто навскидку мог бы подумать, что всего 2500 гривен в месяц, если не на месяц не отступать, превратятся в $60 000 (то есть в квартиру в столице) при помощи банковских вкладов всего за десятилетие.

Естественно – еще раз оговоримся – схема не потеряет своей актуальности только если цены (как на продажу и аренду квартир, так и на все остальное) и валютные курсы в десятилетие вашего накопления будут меняться не более чем на 10-15% к нынешним. И конечно же, при накоплении помощью вкладов многое будет зависеть от надежности выбранного вами банка.