Новоселье взаймы: брать ли ипотечный кредит на новострой?

C начала года ипотечные ставки на первичном рынке жилья медленно поползли вниз. Однако в целом стоимость кредитов все еще высока для полноценного восстановления спроса. Поэтому банкиры и застройщики завлекают потенциальных клиентов с помощью дополнительных приманок. Какие из доступных сегодня видов займов наиболее выгодны и безопасны.

Страховка для… банкира

Этой весной банкиры внедрили новый вид кредита на «первичку» — под залог квартиры на вторичном рынке недвижимости. Такой кредит похож на нецелевой займ наличными под залог недвижимости, отличие — в разных сроках выдачи (в августе-2010 нецелевые займы наличными под залог недвижимости дают уже на срок до 20-ти лет, тогда как максимальный срок кредитов на «первичку» под залог — 15 лет). Кроме того, если при нецелевом займе деньги можно потратить на что угодно (в том числе и на покупку «первички»), то случае с кредитом под залог квартиры на вторичном рынке у клиента могут потребовать в банке документы, подтверждающие покупку жилья на первичном рынке (выписку с лицевого счета в ценных бумагах, договор об участии в ФФС, документ о передаче средств в доверительное управление, свидетельство о закреплении за клиентом объекта инвестирования).

Главные минусы «антикризисного» предложения — высокая стоимость и максимальная степень рисковости из всех существующих на рынке схем покупки жилья в «новострое» взаймы. Эффективная ставка с учетом всех банковских комиссий — от 20 до 30% годовых (для сравнения — средняя ставка первичной ипотеки на рынке, по данным компании «Простобанк Консалтинг», составляет 22% по состоянию на 2.08.2010 г.). А при утрате возможности платить по кредиту можно лишиться как залоговой, так и купленной квартир (при всех остальных способах покупки «первички» в кредит или рассрочку покупатель рискует только деньгами или новостроем). Зато «такая схема позволяет банкам уменьшить собственные риски по залогу», — полагает Александр Седых , финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг».

В конце весны 2010 года банки еще более ужесточили условия кредита, требуя от клиентов оплаты первоначального взноса собственными средствами (ранее эта сумма высчитывалась из стоимости залоговой квартиры).

Последний шанс застройщика

На втором месте по уровню рисков — по мнению экспертов, рассрочка от застройщика (без участия банка) и финансовый лизинг жилья (аренда с правом выкупа). Оба способа, по словам представителей девелоперов, пользуются спросом благодаря ряду преимуществ. К плюсам рассрочки можно отнести ее предоставление рядом застройщиков вообще без справки о доходах. Привлекательность же аренды с правом выкупа — в более длительных, чем при рассрочке, сроках (согласно законодательству — до 30 лет), меньших, по сравнению с рассрочкой, ежемесячных платежах, а также в более лояльном, чем в банках, отношении к клиенту. «Банки скрупулезнее анализируют источники доходов заемщика, могут потребовать дополнительные гарантии от третьих лиц или же дополнительный залог», — утверждает Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик», Однако есть у этих двух способов обзаведения жильем и существенные минусы. К примеру, рассрочка предлагается на «микроскопические» сроки (в среднем около двух лет при относительной дешевизне услуги — до 15% годовых). Хотя некоторые предложения по рассрочке могут показаться очень выгодными. К примеру, мы обнаружили вариант под 14% годовых с авансом от 5% сроком на пять лет (более длительных сроков обнаружить не удалось). Однако подсчеты свели «на нет» всю радость от «плюсов» находки — ежемесячный платеж оказался в пределах 20 тыс. грн., что вряд ли по карману рядовым гражданам.

Еще один минус рассрочки — при наступлении у клиента финансовых проблем о реструктуризации долга по рассрочке в большинстве случаев можно не мечтать. «При просрочке платежа по рассрочке на просроченную сумму начисляются, согласно договору, проценты с момента возникновения такой просрочки до момента фактической оплаты. В случае несвоевременного внесения очередного платежа продавец может отказаться от договора, и возврат уже внесенных средств законодательством (в частности, Гражданским Кодексом Украины) не предусмотрен, — предупреждает Артем Стоянов, адвокат, старший партнер юридической компании LCF Law Group. По словам специалиста, порядок возврата платежей в случае досрочного расторжения договора, невыполнения условий по оплате опреде­ляется только условиями договора. Поэтому при наличии соответствующего пункта в договоре надеяться на возмещение средств можно.

Также никто не гарантирует вам, что купленный в рассрочку «недострой» когда-нибудь превратится в законченный объект, поскольку на рынке сегодня по этой схеме часто предлагают объекты со степенью готовности не выше 50%.

Основные недостатки финансового лизинга — его стоимость (по словам опрошенных экспертов, доходит до 28% годовых), а также повышенная рисковость. «Основным риском, связанным с заключением договоров финансового лизинга, является сохранение за арендодателем права распоряжения жильем до полной уплаты арендных платежей, — комментирует Анна Огренчук, адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group. — Данное право позволяет недобросовестному арендодателю отчуждать переданное в аренду жилье». Также юристы относят к факторам риска при финлизинге отсутствие четкого урегулирования на законодательном уровне перехода права собственности на жилье к арендатору, порядок и сроки подписания акта об уплате в полном объеме арендных платежей.

Ставки сделаны

К наименее рисковому и наиболее выгодному способу приобретения квартиры «с иголочки» взаймы большинство опрошенных экспертов отнесли займы на покупку квартиры у определенного банком застройщика. Условия таких кредитов сегодня — самые либеральные на рынке: эффективные ставки стартуют от 18% годовых, авансы — от 30% стоимости квартиры, сроки доходят до 20 лет. Однако в целом специалисты не склонны называть подобные кредиты полностью безопасными. «Такой кредит лишь снижает степень рискованности операции, — комментирует Ярослав Бабич, директор «ІТТ-Лекс». — Однако остается много «но». Например, какую стратегию изберут собственники застройщика и банка в сложной экономической ситуации, какие из активов окажутся для них более ценными».

Наименее привлекательными для заемщиков остаются кредиты без привязки к конкретному строящемуся объекту (до 31% годовых, авансы — от 50%, максимальный срок займа — 15 лет). Шансов инвестировать в воздушный замок не меньше, чем раньше. Вдобавок, со времен скандала с «Элита-Центром» ничего в законодательной сфере не изменилось, все риски по такому кредиту, в том числе и по достройке объекта, несет заемщик.

Возрождение массового интереса к кредитам на покупку «первички» эксперты считают возможным при снижении минимальных эффективных ставок до 11-12% годовых, а авансов — до 10-15% от полной стоимости. Однако спрогнозировать, когда же это произойдет, не решаются. «Думаю, что это вопрос не 2010 года, — уверена Виктория Попович, начальник управления разработки и анализа продуктов розничного бизнеса АБ «Киевская Русь». — Условия кредитования в нынешнем году, на мой взгляд, существенно не изменятся. До конца года ставки могут снизиться на 3-5% в национальной валюте, при этом они все равно останутся на достаточно высоком уровне для большей части потенциальных заемщиков».

Мнение

Антон Шаперенков, директор департамента управления продуктами розничного бизнеса VAB Банка:

В 2010 году особого оживления спроса на ипотеку на первичном рынке, скорее всего, мы не увидим. Особенно тяжело будет возвращаться доверие к инвестированию в строительство домов. Через год-два года на рынке кредитования «первички» могут появиться мотивационные программы лояльности. Однако касаться они будут в основном сданных в эксплуатацию объектов, по которым есть задолженность перед банком со стороны застройщика. В таком случае заемщику смогут предложить более низкие ставки на первичную недвижимость. Но лишь для того, чтобы «раздробить» риск проблемной задолженности застройщика на множество единичных рисков по кредитам, выдаваемым физлицам.

Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital:

Если на рынке девелопмента жилья не будет фундаментальных изменений правил игры, повторение сценария с «Элита-Центром» — скорее всего, вопрос времени. Конечно, после ряда скандалов и невыполнений обязательств некоторыми девелоперами многие граждане стали более осторожными: покупки у непроверенных компаний совершают исключительно после ввода здания в эксплуатацию. Тем не менее, необходимо создать механизм, который бы защищал покупателя и не позволял бы непрофессиональным девелоперам продавать жилье на стадии строительства или до начала строительства. Это повысит доверие населения к отрасли в целом, а со временем приведет и к возобновлению продажи жилья на ранней стадии строительства.