Какую альтернативу ипотеке предлагают банки и застройщики

Поэтому застройщики и банкиры предлагают сегодня новые виды кредитов. Какие из них наиболее выгодны и безопасны, выяснила «Власть денег».

1. Под залог квартиры на вторичном рынке

Такой кредит похож на нецелевой займ наличными под залог недвижимости, отличие — в разных сроках выдачи (в августе-2010 нецелевые займы наличными под залог недвижимости дают уже на срок до 20-ти лет, тогда как максимальный срок кредитов на «первичку» под залог — 15 лет). Кроме того, если при нецелевом займе деньги можно потратить на что угодно (в том числе и на покупку «первички»), то случае с кредитом под залог квартиры на вторичном рынке у клиента могут потребовать в банке документы, подтверждающие покупку жилья на первичном рынке (выписку с лицевого счета в ценных бумагах, договор об участии в ФФС, документ о передаче средств в доверительное управление, свидетельство о закреплении за клиентом объекта инвестирования).

Главные минусы «антикризисного» предложения — высокая стоимость и максимальная степень рисковости из всех существующих на рынке схем покупки жилья в «новострое» взаймы. Эффективная ставка с учетом всех банковских комиссий — от 20 до 30% годовых (для сравнения — средняя ставка первичной ипотеки на рынке, по данным «Простобанк Консалтинг», составляет 22% по состоянию на 2 августа 2010 г.). А при утрате возможности платить по кредиту можно лишиться как залоговой, так и купленной квартир (при всех остальных способах покупки «первички» в кредит или рассрочку покупатель рискует только деньгами или новостроем). Зато «такая схема позволяет банкам уменьшить собственные риски по залогу», — полагает Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг». В конце весны банки еще более ужесточили условия кредита, требуя от клиентов оплаты первоначального взноса собственными средствами (ранее эта сумма высчитывалась из стоимости залоговой квартиры).

2. Рассрочка от застройщика

На втором месте по уровню рисков — рассрочка от застройщика (без участия банка) и финансовый лизинг жилья (аренда с правом выкупа). Оба способа, по словам представителей девелоперов, пользуются спросом благодаря ряду преимуществ. К плюсам рассрочки можно отнести ее предоставление рядом застройщиков вообще без справки о доходах. Привлекательность же аренды с правом выкупа — в более длительных, чем при рассрочке, сроках (согласно законодательству — до 30 лет), меньших, по сравнению с рассрочкой, ежемесячных платежах, а также в более лояльном, чем в банках, отношении к клиенту. «Банки скрупулезнее анализируют источники доходов заемщика, могут потребовать дополнительные гарантии от третьих лиц или же дополнительный залог», — утверждает Артем Новиков, управляющий партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик», Однако есть у этих двух способов обзаведения жильем и существенные минусы. К примеру, рассрочка предлагается на «микроскопические» сроки (в среднем около двух лет при относительной дешевизне услуги — до 15% годовых). Хотя некоторые предложения по рассрочке могут показаться очень выгодными. К примеру, «ВД» обнаружила вариант под 14% годовых с авансом от 5% сроком на пять лет (более длительных сроков обнаружить не удалось). Однако подсчеты свели «на нет» всю радость от «плюсов» находки — ежемесячный платеж оказался в пределах 20 тыс. грн, что вряд ли по карману рядовым гражданам.

Еще один минус рассрочки — при наступлении у клиента финансовых проблем о реструктуризации долга по рассрочке в большинстве случаев можно не мечтать. «При просрочке платежа по рассрочке на просроченную сумму начисляются, согласно договору, проценты с момента возникновения такой просрочки до момента фактической оплаты. В случае несвоевременного внесения очередного платежа продавец может отказаться от договора, и возврат уже внесенных средств законодательством (в частности, Гражданским Кодексом Украины — ред.) не предусмотрен, — предупреждает Артем Стоянов, адвокат, старший партнер юридической компании LCF Law Group. По словам специалиста, порядок возврата платежей в случае досрочного расторжения договора, невыполнения условий по оплате опреде­ляется только условиями договора. Поэтому при наличии соответствующего пункта в договоре надеяться на возмещение средств можно.

Также никто не гарантирует вам, что купленный в рассрочку «недострой» когда-нибудь превратится в законченный объект, поскольку на рынке сегодня по этой схеме часто предлагают объекты со степенью готовности не выше 50%.

Основные недостатки финансового лизинга — его стоимость (по словам опрошенных «ВД» экспертов, доходит до 28% годовых), а также повышенная рисковость. «Основным риском, связанным с заключением договоров финансового лизинга, является сохранение за арендодателем права распоряжения жильем до полной уплаты арендных платежей, — комментирует Анна Огренчук, адвокат, управляющий партнер юридической компании LCF Law Group. — Данное право позволяет недобросовестному арендодателю отчуждать переданное в аренду жилье». Также юристы относят к факторам риска при финлизинге отсутствие четкого урегулирования на законодательном уровне перехода права собственности на жилье к арендатору, порядок и сроки подписания акта об уплате в полном объеме арендных платежей.

3. Займ у определенного банком застройщика

К наименее рисковому и наиболее выгодному способу приобретения квартиры «с иголочки» взаймы относят займы на покупку квартиры у определенного банком застройщика. Условия таких кредитов сегодня — самые либеральные на рынке: эффективные ставки стартуют от 18% годовых, авансы — от 30% стоимости квартиры, сроки доходят до 20 лет. Однако в целом специалисты не склонны называть подобные кредиты полностью безопасными. «Такой кредит лишь снижает степень рискованности операции, — комментирует Ярослав Бабич, директор «ІТТ-Лекс». — Однако остается много «но». Например, какую стратегию изберут собственники застройщика и банка в сложной экономической ситуации, какие из активов окажутся для них более ценными».

Наименее привлекательными для заемщиков остаются кредиты без привязки к конкретному строящемуся объекту (до 31% годовых, авансы — от 50%, максимальный срок займа — 15 лет). Шансов инвестировать в воздушный замок не меньше, чем раньше. Вдобавок, со времен скандала с «Элита-Центром» ничего в законодательной сфере не изменилось, все риски по такому кредиту, в том числе и по достройке объекта, несет заемщик.

Когда вернется ипотека?

Возрождение массового интереса к кредитам на покупку «первички» эксперты считают возможным при снижении минимальных эффективных ставок до 11-12% годовых, а авансов — до 10-15% от полной стоимости. Однако спрогнозировать, когда же это произойдет, не решаются. «Думаю, что это вопрос не 2010 года, — уверена Виктория Попович, начальник управления разработки и анализа продуктов розничного бизнеса АБ «Киевская Русь». — Условия кредитования в нынешнем году, на мой взгляд, существенно не изменятся. До конца года ставки могут снизиться на 3-5% в национальной валюте, при этом они все равно останутся на достаточно высоком уровне для большей части потенциальных заемщиков».