«Великий китайский пузырь» на рынке недвижимости

Если объект по форме и траектории движения похож на пузырь, и вызывает бурную реакцию, как и все пузыри, то, как его не назови, инвесторам лучше заткнуть уши и нырять в укрытие, пишет Dow Jones Newswires.

Сейчас ничто и нигде так не напоминает пузырь, как китайский рынок недвижимости. Недавнее исследование, опубликованное на сайте Vox, в ярких красках описывает сложившуюся картину. Оно было подготовлено тремя экспертами – Йонгенгом Денгом из сингапурского университета, Джозефом Гьюрко из Университета Пенсильвании и Чингом Ву из университета Синьхуа и носит название «Высок ли риск на китайском рынке жилой недвижимости?».

Факты, которыми они оперируют, вполне убедительны.

За последние десять лет цены на жилую недвижимость в 35 крупных городах Китая возросли более чем в два раза в реальном выражении. В последнее время данный рынок ускорился, и рост цен в первом квартале текущего года достиг 14% в годовом выражении.

Возможно, такой скачек цен оправдан, ведь, в Китае наблюдается стабильный экономический рост, и благосостояние городского населения растет. Если бы эти факты объясняли рост цен на жилье, другие показатели, как-то соотношение стоимости аренды к цене жилья, должны были остаться прежними. Но этого не случилось. За последние три года по темпам роста цены значительно опередили стоимость аренды. Это соотношение увеличилось примерно на одну треть, а в таких городах, как Пекин – на три четверти.

Рост цен на жилье может также объясняться удорожанием исходных материалов: цемента, стали, меди и стоимости рабочей силы. Но этого не происходило. Согласно официальным данным, на цены оказывала влияние стоимость земли.

В Пекине цены на одни и те же земельные участки продемонстрировали девятикратный рост с 2003 г., утроившись только за последние два года. По мнению авторов отчета, данные цифры беспрецедентны и невероятны в сравнении с фундаментальными показателями, и с ними трудно не согласиться.

Действительно, инвесторы, в числе которых Джим Чанос и Хью Гендри, намерены придерживаться коротких позиций на китайском рынке недвижимости. Уже появились некоторые признаки того, что цены начинают падать. Согласно последним отчетам из Китая, девелоперы в некоторых городах, где рынок недвижимости перегрет, начинают снижать рыночные цены. Кроме того, поступили отдельные данные, что фактическая стоимость жилья так же падает.

Потенциал для падения большой. Как пишут в своем исследовании г-да Денг, Гьюрко и Ву, если бы люди считали, что трендовый рост цен на недвижимость в Пекине составляет 4%, что вполне реально, так как до 2003 г. пятилетний рост цен был меньше, тогда цены во всех районах столицы сократились бы на 40%.

Китайские банки накопили большой объем плохих долгов. Если им пришлось бы ощутить масштабы убытков на ипотечном рынке, то сектор впал бы в глубокий кризис. Но именно так и происходит, когда лопаются пузыри. Наступает кризис.