Где и как купить дешевую залоговую недвижимость

«Деньги» выяснили, что это вполне реально сделать на открытых торгах. А вот банки предпочитают продавать квартиры по рыночной стоимости – даже если их годами не покупают.

Ожидания, что банки начнут массово выставлять на продажу залоговые квартиры и это еще больше обвалит рынок жилья – не оправдались. Конечно, это не значит, что кредиты в Украине погашаются исправно. Рейтинговое агентство Moody’s подсчитало, что в Украине просрочено 27% ипотечных валютных кредитов. А 20% кредитов в национальной валюте и 29% в иностранной – реструктуризировано.

Впрочем, начальник управления мониторинга и сбора кредитов банка OTP Сергей Бондарев уверяет, что процент проблемных ипотечных займов в среднем по рынку невысок. При этом, по его словам, банкам невыгодно заниматься реализацией залогового имущества. Реструктуризация кредитов также не является панацеей. «Реструктуризация – это временная мера, она не может длиться годами. Чем дольше период реструктуризации, тем больше будет кредитное бремя после выхода из нее», – заверил г-н Бондарев.

Проблемные залоги

Оценить, сколько залогового имущества сегодня продают банки, очень сложно. Официальных данных нет. Отсутствует информация по отчуждаемому имуществу и у Государственной исполнительной службы (ГИС). Как объяснили «Деньгам» в ГИС, отдельная статистика по объектам недвижимости, которые забираются у должников, не ведется. Однако начальник исполнительной службы Днепровского района г. Киева Василий Качмар отметил, что его сотрудникам <часто приходится забирать квартиры у должников. К сожалению, г-н Качмар не смог назвать точный процент отчужденных квартир, приходящихся на изымаемых именно «с подачи» банков. Но заверил, что их достаточно много.

Генеральный директор специализированной организации частного предприятия «НИВА-В. Ш. » (занимается продажей залогового имущества) Александр Драчук рассказал, что, «согласно внутренней статистике, объем имущества, переданного органами исполнительной службы на реализацию в 2010 году непосредственно нашему предприятию, распределяется примерно в следующей пропорции: в 50% случаев принудительной реализации имущества взыскателями выступают финучреждения (банки, кредитные союзы), в остальных 50% взыскателями выступают другие юридические и физические лица».

По словам г-на Качмара, в его районе в основном отчуждаются квартиры. А г-н Драчук добавил, что именно квартиры в данный момент и пользуются наибольшим спросом у потенциальных покупателей арестованного имущества. Залоговые земельные участки не так интересны покупателям.

Добровольно принудительно

Найти объявления о реализации залогового имущества можно на сайте каждого банка, который выдавал ипотечные кредиты. Можно поискать информацию о продаже залогов через аукционы на интернет-странице Министерства юстиции.

Начальник управления мониторинга и сбора кредитов OTP-банка Сергей Бондарев рассказал, что банки выставляют имущество на торги постоянно. «Разумеется, по адекватным сформировавшемуся рынку ценам», – отметил он. По его словам, глубоко заблуждается тот, кто собирается покупать за копейки заложенную квартиру: банк тщательно следит за тем, чтобы квартира была продана по «нормальной цене, адекватной сегодняшнему дню».

«Для банка продажа имущества по заниженной цене не имеет никакого смысла, поскольку банк стремится закрыть как можно большую часть тела кредита», – пояснил г-н Бондарев.

По его словам, существует несколько вариантов продажи залогового имущества: добровольная и принудительная. К добровольным можно отнести переуступку долга и продажу имущества самостоятельно заемщиком по согласию с банком. Принудительная – это когда недвижимость изымается исполнительной службой по решению суда и продается на открытых торгах. В случае добровольной продажи имущество продается по той цене, которую выставляет продавец.

Если же квартира уходит «с молотка» на торгах, то ее стартовая стоимость может составлять 50% стоимости залога. Василий Качмар рассказал, что отчуждаемая исполнительной службой недвижимость оценивается независимым оценщиком. И, как правило, цена объекта соответствует рыночной. То есть, если квартира была куплена за $100 тыс., а ее сегодняшняя цена составляет $50–60 тыс., то это и будет стартовой ценой на торгах.

«Следует различать стартовую стоимость объекта, она равна экспертной оценке и по ней имущество выставляется на торги, и продажную стоимость – сумму, за которую имущество было продано на торгах», – пояснил г-н Драчук. То есть в конце торгов цена имущества может оказаться гораздо выше начальной. А покупателем становится тот, кто готов заплатить больше других участников.

Хотя и банкиры, и исполнительные службы настаивают на том, что цены на бывшую в залоге недвижимость вполне рыночные, это далеко не так. Например, однокомнатная квартира, отчужденная исполнительной службой, которая размещена в Деснянском районе Киева, продается на торгах со стартовой стоимостью 214 тыс. грн. Цена предложения похожего объекта в том же районе по базам агентств составляет от 400 тыс. грн. А вот цены на имущество, представленное на сайтах банков, фактически не отличается от агентских. Встречаются, правда, объекты, стоящие и дороже среднерыночной цены.

Тонкости сделки

При покупке залогового имущества, с одной стороны, можно сэкономить, а с другой – получить массу проблем и судебной возни с несогласными должниками. Партнер юридической компании «Эйдиком» Диана Антохина отмечает, что на сегодняшний день практически любой вид приобретения залогового имущества является рискованным. И не исключено, что неплательщик по кредиту, лишенный залогового имущества, может обратиться в суд. В частности, оспорить можно и правомерность сделки по отчуждению залогового имущества, и судебные решения о его конфискации, и исполнительную надпись нотариуса, и результаты проведения аукциона.

По мнению г-жи Антохиной, больше всего рискует покупатель, когда приобретает принудительно конфискованное имущество на публичных торгах или непосредственно у банка.

«Покупая имущество на торгах, в первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с кредитной историей залогового имущества – кредитным договором, договором залога, решением суда и тому подобным, проверить, не обжалуется ли в кассационной инстанции судебное решение, согласно которому проводится аукцион или реализовывает имущество банк, полномочия банка на его отчуждение, желательно пообщаться с предыдущим собственником, чтобы понять его дальнейшие намерения, а еще лучше взять у него нотариально оформленное согласие», – рассказал г-жа Антохина.

Как отмечает начальник исполнительной службы Днепровского района Киева Василий Качмар, случаи оспаривания отчуждения имущества случаются, но, как правило, без результата. Вот чего, по его словам, точно не стоит делать, так это покупать залоговую квартиру, которую банк отчуждает на аукционе без согласия заемщика, и квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети.

По мнению Дианы Антохиной, меньше всего рисков будет, если залоговое имущество продается совместно банком и должником или же путем переоформления кредитных обязательств. Однако такое имущество и стоит дороже.

Чего ждать

Как отметил г-н Качмар, сегодня сложно спрогнозировать, будет ли увеличиваться количество залогового имущества, изымаемого у должников в принудительном порядке, или нет. Все будет зависеть от экономической ситуации в стране.

Александр Драчук же считает, что если учитывать неплатежеспособность значительной части заемщиков, вследствие которой необратимо последует процедура наложения взыскания на движимое и недвижимое имущество, то в этом году вполне вероятным может стать увеличение количества имущества, выставленного на продажу.

«Но эта же неплатежеспособность населения может стать одной из причин того, что далеко не все имущество будет продано», – заверил он.

Чтобы принять участие в торгах по залоговому имуществу, нужно:

1. Подать заявление организатору торгов об участии (не позже чем за три дня до их начала). При этом необходимо предъявить паспорт или другой документ, подтверждающий личность;

2. Уплатить регистрационный сбор, размер которого составляет два необлагаемых минимума дохода (34 грн);

3. Уплатить гарантийный взнос (10% стартовой цены), который фактически является авансом и относится в счет оплаты отчуждаемого имущества;

4. Принять участие в торгах;

5. В случае покупки имущества в течение 10 дней внести полную стоимость купленного объекта. (В случае «проигрыша» участнику возвращается гарантийный взнос.)

Итого: Купить залоговую квартиру можно почти вполовину дешевле, чем на рынке. Однако есть риск, что заемщик оспорит правомерность отчуждения и продажи.