Кризис «первички»: застройщики нашли лишнего

О проблемах фондов финансирования строительства (ФФС), через которые проводится реализация квартир, первыми заговорили застройщики из регионов. Прежде всего, потому, что для них оказалось невозможным принять участие в программе по выкупу недостроенного жилья компаниями, которые продавали квартиры, используя вполне законный механизм выпуска облигаций, пишет УГМК.

«У нашей компании в Кривом Роге есть дом, себестоимость которого позволяла нам принять участие в государственной программе выкупа жилья, — рассказал генеральный директор АОЗТ НПО «Созидатель» (Днепропетровск) Леонид Турчин. – Мы начали готовить документы, но вдруг было объявлено, что в конкурсе принимают участие только компании, имеющие ФФС. А мы, работая по закону, выпускали облигации. Из-за этого наших 30 квартир не попали в программу».

Некоторые застройщики отмечают, что подобное лоббирование механизма ФФС направлено на его поддержку. На сегодняшний день в условиях финансового кризиса и проблем с привлечением денег на строительство жилья посредник, который становится между застройщиком и инвестором-покупателем, снижает экономическую эффективность работы строителя.

В то время, когда принимался закон о финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью, участие финучреждения/банка гарантировало, что обязательства перед инвестором будут выполнены. Предполагалось, что банк, выступая управителем ФФС, будет проверять застройщика и качество проекта, а также гарантировать бесперебойность поступления средств на реализацию проекта.

В условиях снижения покупательной способности населения ФФС перестали наполняться за счет частных инвесторов, а банки не захотели продолжать строительство за собственные средства. Антикризисный закон известный под номером 800 разрешил невыполнение застройщиком своих обязательств как минимум до января 2012 г. без всяких штрафов.

В частности, закон запретил инвестору разрывать договора с застройщиком при условии передачи 100% оплаты за объект и установил, что возврат средств по разорванным договорам, по которым осуществлена частичная оплата, осуществляется только после повторной продажи объекта. Таким образом, документ оставлял инвесторам самые минимальные шансы отстаивать свои права.

«С появлением финансовых посредников гарантии для покупателей не увеличились. Напротив, появились лица, которые, беря деньги и с покупателя, и с застройщика, совсем не отвечают и не гарантируют окончания строительства», — считает руководитель отдела продаж компании НБК Дмитрий Шостя. По его словам, в условиях снижения платежеспособного спроса ФФС не только увеличивает стоимость жилья, но и делает непрозрачными отношения между покупателем и продавцом.

Л. Турчин возмущен тем, что закон о ФФС «запрещает застройщику продавать квартиру напрямую покупателям». «У меня нет контакта с покупателем. Даже если он покупает квартиру у меня, договор составляет финансовый посредник. Это подается под лозунгом защиты инвестора. Но сегодня у нас стоит три объекта, а банк говорит, что он выполнил свои обязательства. Закон о ФФС нужно отменять», — уверен девелопер.

А нам нравится

В свою очередь, чиновники считают, что механизм ФФС оправдан. «Мы понимаем, кто и зачем выпускает облигации, — говорит заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко. – Компании делают это для минимизации налогообложения, поэтому правительство решило не рассматривать варианты помощи таким застройщикам. Было принято решение не помогать компаниям, которые выпускают облигации».

Сторонниками ФФС выступают и крупные застройщики. «Там правильно все заложено, но не всем это нравится», — говорит президент холдинговой компании «Киевгорстой» Василий Можар. По его словам, учредитель ФФС может сменить застройщика, который не в состоянии реализовать строительный проект, но оговорка, что застройщик при этом понесет убытки, отпугивает многих: «Там заложена честная формула, что если ФФС меняет застройщика, то застройщик несет потери», — объясняет застройщик.

В. Можар отмечает, что для серьезной компании желание инвестора расторгнуть договор и забрать свои деньги не является проблемой: «Мы рассматриваем все вопросы в рабочем порядке и практически всем, кто хочет расторгнуть контракт, возвращаем средства». В то же время, по его словам, сегодня инвесторов отпугивают положения антикризисного закона, которые устанавливают сроки возврата средств не ранее начала 2012 г. «Эта норма неудобна для инвестора. Его ограничили в праве вернуть свои средства», — считает он.

В Минрегионстрое объясняют, что ФФС не может гарантировать защиту конкретному инвестору, но этого также не может сделать никакой другой механизм привлечения средств в строящиеся объекты. Надежной схема станет в условиях, когда застройщик будет продавать готовые, а не строящиеся квартиры, однако в условиях отсутствия денег это станет проблемой. «Нужно чтобы продавались готовые квартиры. Но для этого должны быть доступные кредитные ресурсы, а у нас их нет», — говорит Д. Исаенко.

Д. Шостя согласен с тем, что идеальным вариантом было бы заключение договора в отношении готовой (построенной) квартиры, но денег на это у большинства застройщиков нет. «Крайне мало застройщиков могут строить за собственные деньги, а если застройщик будет привлекать кредитные средства, это увеличивает стоимость квартиры минимум на 30%», — считает он.