Залоговое имущество: заберут или нет?

Многие смотрят с большим оптимизмом вперед и строят весьма радужные планы на будущее, возлагая огромные надежды на падение «доллара США» (так как в долларах основная масса кредитов), что даст, так сказать, возможность начать жить «с чистого листа». Оставив при этом у себя различное имущество (которым хочется ещё и пользоваться), приобретенное в долгосрочный кредит.

К сожалению, на самом деле не все так перспективно, быстро и радостно в ожидании краха доллара, пишут Забудовники.

Будни «грустных кредитных историй», когда забирают кредитные автомобили, квартиры, дома и т. д., оказываются очень реальными и приближающимися намного быстрее, чем возможность не платить по долгам.

Что делать должнику, чьи доходы сократились в разы? Не бегать от банков и не надеяться, что о долге забудут. Чудес не бывает! Вы рискуете всю жизнь не иметь никакого имущества, находиться под риском невыезда за границу или возбуждения уголовного дела по факту мошенничества с кредитными ресурсами или фиктивного банкротства (если кредит оформлен на фирму или СПД).

О чем же в первую очередь нужно помнить человеку, взявшему кредит под залог своего имущества? С этим вопросом мы обратились к адвокату и эксперту «Полтавщины» Андрею Тарапате.

— Андрей Юрьевич, каковы причины, по которым банк может забрать залоговое имущество?

— Причины для изъятия залога в различных банках разные, но основная — просрочка платежей по кредиту. Причинами изъятия залога являются невыплаты, просрочки по кредиту на протяжении длительного срока и ухудшение финансового положения заемщика. Если заемщик не может или не хочет возвращать кредит, банк делает все возможное, чтобы изъять залог.

Процесс по отбиранию недвижимости банки начинают при длительных просрочках по платежам — свыше 90 дней, долгих и нудных названиваний должникам и т. д. Кредиторы пока не готовы делать это активно — кредитному учреждению выгоднее провести реструктуризацию долга.

На сегодняшний день банки имели и имеют полное право изымать залог (т. е. залоговое имущество), однако есть определенные правовые нюансы, которые не дают банкам развернуться в этом плане в том быстром темпе и объеме, в котором им бы хотелось (опекунский совет, падение стоимости недвижимости, несоразмерность действительной стоимости предмета залога и взятого кредита, наличие документной тяжбы в судах, исполнительной службе, проблемы с реализацией залогового имущества и т. д.).

Для того, чтобы «забрать», как Вы говорите, залоговое имущество, банкам необходимо пройти определенную юридически-процессуальную процедуру, которую более-менее подкованный заемщик может еще сильно «юридически растянуть».

«Желание» государства пойти навстречу банкам в возможности отъема без суда залогового имущества не нашло реального воплощения в жизни. Все равно, если заемщик не имеет желания идти навстречу банку (а это, как правило, и происходит), банку приходится переводить процесс изъятия предмета залога в судебную и исполнительную плоскости.

В случае обращения банка в суд с требованием об изъятии залогового имущества, заемщик имеет право оспорить действия банка в суде путем подачи встречного иска. Встречный иск может затормозить процедуру отбора имущества банком.

— Каковы мотивации для подачи возможного встречного иска?

— Это могут быть замечания к отдельным частям договора (несоизмеримые проценты, штрафы, пеня, надуманные убытки, ошибки договора и другое), а также, как вариант, обжалование действий банка в отказе предоставления «кредитных каникул». При этом обязательным условием должно быть наличие переписки заёмщика с банком с подтверждением со стороны заемщика получения кредитором его писем и заявлений. Это очень важный момент. Наличие недорогого сервиса «Укрпочты», курьерских служб и грамотного подхода спасет заемщика от ненужного никому в суде доказывания того, что он договорился по телефону с кредитным инспектором о рассрочке платежа, кредитных каникулах, возможности реструктуризации долга и т. д. Данную информацию банк никогда не подтвердит.

На сегодняшний день в банках отсутствует четкая и безотказная процедура ведения претензионно-исковой работы и схемы безболезненного изъятия и реализации залогового имущества, поэтому данный процесс будет затягиваться не менее чем на 6-12 месяцев, на протяжении которых банк не будет получать каких-либо платежей от клиента.

Кроме того, в случае обращения в суд банка с требованием изъятия залогового имущества у ФЛП или юридического лица, который брал кредит для развития своего бизнеса, данная мера приведет к ликвидации бизнеса заемщика и, соответственно, техническому дефолту по кредиту, а банк понесет убытки.

У каждого банка существуют свои схемы реструктуризации, такие, как «кредитные каникулы» всего платежа (либо его части сроком от трех месяцев до одного года); отсрочка выплаты тела основного долга, установление льготной ставки по кредиту до минимального процентного уровня на период до 12 месяцев; установление лимита досрочного погашения тела основного долга и повышенной ставки по кредиту после окончания льготного периода для сохранения начальной доходности по кредиту и т. д.

В любом случае клиенту необходимо сделать хотя бы минимальную оплату по кредитному договору, однако делать это часто, тогда банк увидит, что клиент хочет выполнять свои обязательства по договору.

— Андрей Юрьевич, имеет ли банк право отказать клиенту в реструктуризации задолженности?

— На сегодняшний день банк не имеет права отказать клиенту в реструктуризации задолженности по кредитному договору, если, конечно, клиент не мошенник и готов погашать сложившуюся у него задолженность.

В последнее время я замечаю у банков-кредиторов тенденцию к отсутствию интереса к предмету залога и заинтересованность к выставлению денежных требований к своим более или менее платежеспособным должникам. Мы все понимаем, что стоимость недвижимости значительно упала, денежная масса кредитов бралась, как правило, для личных целей (нужд), но все знали — для покупки недвижимости, которая сразу же переходила под залог.

Даже при получении кредитором предмета залога и его реализации, размер долга в наше время из-за курсовой разницы и упавшей стоимости недвижимости существенно не уменьшается. Проще так сказать, лучше загнать заемщика в огромный финансовый долг, который он будет вынужден отдавать всю свою оставшуюся жизнь. А правовых механизмов у банкиров для этого предостаточно.

Заемщик имеет полное право оспорить любое действие банка по отношению к его имуществу (в данном случае залогового) в суде. Изъятие залога — это длительная процедура, которая требует участия суда, нотариуса, банка, БТИ, исполнительной службы.

У заемщика (если есть желание) всегда есть время узнать об этом и оспорить действия банка в районном суде по месту залогового имущества путем запрета на реализацию имущества. Но успех дела будет зависеть от своевременности подачи иска в суд и нюансов в условиях ипотечного и кредитного договоров.

Человеку, который имеет несчастье сейчас владеть залоговым имуществом, следует очень четко понимать его дальнейшие действия по отношению к предмету залога — есть ли смысл в дальнейших неподъемных выплатах по кредиту, учитывая размер внесенных ранее сумм погашения и другие факторы.

— То есть такому человеку все равно придется принять решение?

— Да, хотя сегодня банки умышленно придерживают реализацию залоговых квартир по ряду причин. Во-первых, если на рынок хлынет масса дешевых квартир, то он рухнет окончательно, что бы ни говорили риелторы о начале роста цен.

Во-вторых, решив массу проблем, банк все равно в убытках. Представьте, кредит выдан в сумме 150 тыс. долларов, а продаст квартиру банк сегодня, в лучшем случае, за 60 тыс. долларов. А потом еще будет бегать за должником, чтобы получить оставшиеся 90 тыс. долларов. При этом кредит из залогового превращается в беззалоговый, под который предусмотрено отдельное резервирование. Наконец, никто не хочет социального взрыва в результате массового выселения семей должников из квартир.

Из собственного опыта могу сказать: финучреждения готовы идти на любые переговоры с должником — об отсрочках, рассрочках, частичных возвратах, снижении процентной ставки, лишь бы заемщик не «ушел в дефолт». Суды — крайняя мера.

В любом случае, рано или поздно, принимать решение придется. А самостоятельно или с помощью друзей, коллег, родных, знакомых, юристов, адвокатов, советчиков в интернет-блогах или форумах — это уже каждый выбирает сам.