Залоговая недвижимость: ни продать, ни купить?

О судьбе этого жилья рассказали банкиры и участники рынка.

В ожидании залогового жилья

В распоряжении банков находится большое количество квартир, домов, земельных участков, однако продавать их сегодня банки не спешат.

«Банкам проще дождаться более-менее заметного роста цен на недвижимость — через два, три, пять лет — и только после этого выставлять залоги на продажу», — считает президент Украинского аналитического центра, кандидат экономических наук Александр Охрименко.

Заместитель председателя правления «Брокбизнесбанка» Наталья Синявская отметила, что так как механизм изъятия и реализации заложенного имущества несовершенен, рынок недвижимости неактивен. Поэтому маловероятно, что количество заложенной недвижимости, выставляемой на продажу, к концу 2010 года возрастет.

По словам А.Охрименко, для банков есть возможность продать залоги по текущей рыночной цене, которая значительно ниже залоговой, и списать убытки в конце года. Но массово этот механизм использовать не получится: списание убытков происходит за счет капитала банков, и если переусердствовать — можно выйти к концу года на отрицательный баланс. «То есть все, что сегодня банки делают — это ждут», — отмечает эксперт.

Сказать, что ипотека в Украине отсутствует вообще, тоже нельзя. Некоторые банки, например, предлагают кредиты на залоговое жилье. Таким образом финучреждения решают вопрос с проблемными кредитами, а заемщики — могут получить жилье на довольно выгодных условиях.

Так, рассказал А.Охрименко, хотя стоимость залоговой квартиры будет на 20-30% выше, чем в среднем по рынку, банк предлагает «старые» условия по кредиту — например, кредит в валюте под 12%. Таким образом, хотя номинальная стоимость жилья и выше, с учетом невысокой ставки заемщику будет выгоднее взять залоговое жилье, чем оформлять кредит «с нуля» по действующие сегодня ставки в гривне. При этом запрет на валютное кредитование в данном случае не будет действовать, поскольку формально происходит переоформление выданного ранее валютного кредита на нового заемщика.

Кредитный брокер Сергей Подгорный советует: «При приобретении залогового имущества с банком нужно торговаться, как и с обычным владельцем». При этом однокомнатные квартиры банки практически не продают, потому что это рентабельное и легкореализуемое имущество, добавляет эксперт.

Продадут или нет?

Н.Синявская считает, что в этом году ипотека, скорее всего, по-прежнему будет предлагаться небольшим количеством банков, в основном под приобретение заложенного имущества по проблемным кредитам или в рамках кредитовании недвижимости в совместных с застройщиками проектах. Процентные ставки по ипотечным кредитам изменятся незначительно.

На размер ставок будет влиять изменение стоимости ресурса, а также количество кредитующих банков и наличие конкуренции между ними. Повлиять на развитие ипотеки и размер процентных ставок также могут действия государства, направленные на поддержание строительной отрасли, включающие в себя компенсационные механизмы для банков либо заемщиков.

В то же время А.Охрименко считает, что на залоговое жилье кредиты выдавать будут. «Такого рода ипотечные кредиты (на залоговое жилье, — ред.) будут развиваться в 2010 году», — считает эксперт. Мало того, именно такую схему кредитования предлагают многие банки, заявляющие о возобновлении ипотеки.

Вместе с тем, о полноценном восстановлении ипотеки говорить слишком рано. «Ситуация прошлых лет не повторится. Это был не ипотечный рынок, это бы ипотечный бум», — подчеркивает А. Охрименко.

При этом возрождение ипотечного кредитования невозможно без снижения процентных ставок. «Активного кредитования не будет, пока ставки не опустятся до 12% годовых. Даже 18% — это много, а предлагаемые сегодня ставки — вообще неподъемные», — считает эксперт.

Справочно: количество залоговых объектов, размещенных на сайтах некоторых банков

«Альфа Банк» реализует 21 квартиру в различных городах Украины, кроме Киева. Максимальная стоимость залоговой квартиры $450 тыс. (5-комнатная квартира в Харькове). Минимальная – $20 тыс., в Макеевке (Донецкая обл.). Банк также реализует 12 домовладений, среди них 2 находятся в Киеве. Кроме того, реализации подлежат 14 земельных участков.

«ПриватБанк» выставил на реализацию: 235 квартир, 377 домов и 34 объекта коммерческой недвижимости.

«Райффайзен Банк Аваль» предлагает на реализацию около 300 квартир и 200 домов, около 70 земельных участков.

«Укрэксимбанк» выставил на реализацию 13 квартир, 11 коммерческих объектов, 6 земельных участков.

300 квартир предлагает на реализацию «Надра Банк», в залоге у банка также находятся 230 домов и 740 земельных участков в разных регионах Украины.