К весне квартиры «растают»

Данные о ценах на бэушное жилье — противоречивые. Сайт «Недвижимость» фиксирует, что оно с начала зимы плавно дорожает, а Киевский портал недвижимости — что дешевеет. Признаться, мы, прошерстив сотни вариантов, отметили небольшое падение цен.

И готовы утверждать, что на рынке стало больше квартир экономкласса — самых востребованных, притом опрошенные нами хозяева таковых или представляющие их брокеры охотно идут на торг. Примечательно, что эксперты-риелторы по-разному видят ближайшую ценовую перспективу, пишет Сегодня.

ДНО ДОСТИГНУТО. Директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич считает: «Ценовое дно на жилье достигнуто, дешевле оно уже не будет. В декабре в БТИ порой очереди стояли на оформление техдокументации для продажи квартир — верный признак, что начал сказываться отложенный спрос.

Январь — традиционно месяц затишья для сделок, тем более что выборы наложились. Но уже в феврале, думаю, рынок оживится. Хороший симптом — все больше банков возобновляют ипотечное кредитование, это многим позволит снова брать недвижимость в рассрочку.

Советую покупать сейчас, пока можно серьезно торговаться — до $2—3 тысяч за 1—2-комнатные квартиры и до $3—5 тысяч — за 3-комнатные. К марту, после выборов, в Киев поедут платежеспособные покупатели из регионов, и тогда торговаться станет сложнее».

«Рынок уже сформировался, я не вижу причин для дальнейшего падения цен, — вторит директор Центра «Мегокон-В» Владимир Винокур. — До марта будет застой в смысле покупок, но это не значит, что владельцы квартир будут их отдавать дешевле, им выгоднее дождаться весеннего оживления рынка. А на приличные 1-комнатные квартиры, ценой до $60 тысяч, пользующиеся наибольшим спросом, цены к весне могут даже вырасти на $1—2 тысячи».

С трудом верится в такие прогнозы. Никакие выборы не мешают, и сегодня провинциалам подешевле брать столичные «хатки», равно как и банкам — выдавать ипотечные кредиты. Но что-то очередей негусто ни на покупку, ни на займы, которые дают, как правило, с 50%-ным авансовым взносом и под драконовские 25—30% годовых в гривне.

ДНА ЕЩЕ НЕ ВИДНО. «Будет тренд на снижение цен, минимум на 2—3% до весны, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Многие владельцы жилья сняли его с продажи в надежде на возобновление роста цен, но ему неоткуда взяться: доходы у людей не увеличиваются, а ипотечные кредиты, если и дают, то под нереальные для среднего клиента проценты».

«До конца зимы будет мертвый сезон, — говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. — Если в октябре по Киеву было 1600 сделок, в ноябре — 800, в декабре — 600, то в январе-феврале будет по 200 и 400 соответственно. И те, кому надо будет срочно продать, будут вынуждены уступать 5—7% от сегодняшней заявленной стоимости, даже на дешевых, популярных вариантах. Такие продажи и создадут тенденцию на рынке: до конца зимы цены будут таять».

А вот такие предсказания, пожалуй, более вероятны. Это означает, что «единички» к концу зимы пойдут дешевле в среднем на $2—3 тысячи, «двушки» — на $3—4, а «трешки» — на $4—5 тысяч. Вывод: покупателям стоит выжидать, вылавливая тех продавцов, которым уже стало невтерпеж.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Именно самое дешевое жилье, невзирая на его скромный метраж, сейчас наиболее востребовано, оно редко застаивается на рынке дольше двух недель. Впрочем, на место каждой выбывшей квартиры приходят две аналогичные! Рост предложения, как мы убедились, позволяет покупателям уверенно торговаться: обычно уступают $1—2 тыс. за «единички» и $3—5 тысяч — за «двушки» и «трешки».

1-КОМНАТНЫЕ

• $38 000 Голос. р-н, ул. Н.-Корчеватская, 20/13/4,3 кв. м
• $40 000 Подол. р-н, ул. Сырецкая, 28/18/5 кв. м
• $41 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 20/11/4 кв. м

Месяц назад стоимость была на $1 тысячу выше.

2-КОМНАТНЫЕ

• $56 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 46/31/6 кв. м
• $59 000 Голос. р-н, ул. Васильковская, 45/30/7 кв. м
• $59 000 Днепр. р-н, ул. Мира, 43/29/6 кв. м

Такие «двушки» и в ноябре стоили аналогично.

3-КОМНАТНЫЕ

• $65 000 Днепр. р-н, Харьковское шоссе, 56/40/6 кв. м
• $72 000 Обол. р-н, ул. 8 Марта, 56/41/6 кв. м
• $74 000 Солом. р-н, ул. Шепелева, 57/41/6 кв. м

С конца осени цены снизились на $1—2 тысячи.

НОВОСТРОЙ: ПЛАВНОЕ УДЕШЕВЛЕНИЕ

По данным Минрегионстроя, в кризисный 2009-й было возведено лишь около 4 млн «квадратов» жилья — в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Две трети домов заморожены: единичные банки финансируют достройку только тех, под которые изначально выделяли средства. Караул, дефицит новья и грядущий всплеск цен? Ничуть не бывало. Впрочем, послушаем самих застройщиков и независимых экспертов.

«Банки не кредитуют, строим своими силами, — говорит коммерческий директор фирмы «Консоль» Виктория Хвасточенко. — Уже не корректируем цены в сторону снижения, хотя спрос на квартиры и незначителен: скидки финансово неоправданы». В унисон ей высказалась и начальник департамента продаж корпорации «Місто» Ольга Верко: «Нам демпинговать некуда, это могут себе позволить только компании, изначально завышавшие цену квартир».

Вообще, мы убедились, что и застройщики, дающие скидки, не слишком щедры. «Даем дисконт 2% при 100%-ной предоплате за квартиру. Основной потенциал снижения, возникший за счет удешевления стройматериалов, уже исчерпан», — утверждает начальник департамента маркетинга жилкомплекса «Паркове місто» Александр Немтарев. Столь же символические скидки предусмотрены в домах ХК «Киевгорстрой», и то не во всех…

«Я не верю в возможность удешевления до весны квартир в готовых домах, — считает директор по маркетингу консалтинговой компании «Канзас» Владислав Мишук. — В 2009-м ни один новый проект не был начат, а кто не может достроить дома, скорее заморозят их и будут ждать возобновления кредитования со стороны банков и спроса со стороны покупателей». «Нескоро они дождутся, — оппонирует начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город» Виталий Крутюк. — И в готовых домах до конца зимы будут только единичные продажи квартир, поэтому застройщикам придется уступать 3—5% от номинальных цен».

Аналогичное удешевление к марту прогнозирует глава информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов: «Спрос невелик, и если строители не будут уступать, клиенты с деньгами уйдут на рынок «вторичной первички» — там хозяева новых квартир в уже введенных в эксплуатацию домах уступают при торге 5—15% от их номинальной стоимости». Итак, скорее всего, плавное удешевление новья все-таки продолжится.

АРЕНДА: ЦЕНЫ К МАРТУ — МИНУС 100—300 ГРН.

На съемное жилье цены за ползимы почти не упали. Впрочем, это затишье мнимое, ибо, в сравнении с осенью, по данным информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», выставлено уже 15—20 тысяч комнат и 1—2-комнатных квартир в спальных жилмассивах — наиболее востребованных, тогда как в ноябре их было 10—15 тысяч.

А клиентура сокращается, ведь стало трудно найти работу в Киеве, позволяющую снимать жилье. Напротив, число сдающих растет: многие сняли квартиры с продажи, надеясь позже продать их дороже, а пока сдают их внаем.

Есть и те, кто за счет такого дохода пытаются выплатить банковские кредиты, взятые на покупку этих квартир. Итак, налицо конфликт: квартиранты хотят снять жилье дешево, а владельцы — сдать его дорого. Кто победит в перетягивании каната?

НИЖЕ НЕКУДА. Директор АН «Новый адрес» Татьяна Котенко считает: «Нет несезона на жилье экономкласса. Конечно, осенний наплыв приезжих, особенно студентов и заробитчан, схлынул, зато недорогие квартиры будут активно снимать те, у кого из-за кризиса упали доходы и кто поэтому вынужден переселяться в более доступное жилье, часто снимая его в складчину. Значит, спрос на него не упадет. А после выборов в Киев опять поедут провинциалы, рассчитывающие, что экономика наконец стабилизируется. Поэтому хозяевам квартир незачем будет снижать цены».

«Арендодатели могут и поднять стоимость, учитывая, что сейчас истекает срок многих договоров найма, а на носу — майское повышение тарифов на жилкомуслуги, — считает директор АН «Александр» Алексей Красотов. — Дешевые варианты быстро уходят, а сдавать их по старым ценам становится невыгодно из-за амортизации и последующих расходов на ремонт».

Признаться, сомнительные аргументы. Вовсе не сразу после выборов возобновится «иммиграция» в столицу, это произойдет в лучшем случае к концу весны. А громадное превышение предложения над спросом не позволит хозяевам выкручивать руки постояльцам, повышая цены аренды.

ЕСТЬ КУДА! Правдоподобнее выглядят доводы экспертов, предсказывающих удешевление найма. «Оживления спроса на аренду нет, а предложение растет, поэтому конкуренция заставит хозяев стать уступчивее, — считает директор АН «Нес Риелти» Сергей Нестреляй.

— Здесь сработает простая арифметика: хозяева, которые будут выжидать 2—3 месяца, пока не найдут клиентов по заявленной стоимости, потеряют больше, чем те, кто сейчас снизят цены даже в популярном экономклассе на 5—10%». «Я уверен, что до весны цены найма просядут и, мало того, арендаторы станут диктаторами, — утверждает директор АН «Аякс» Борис Егизарян.

— Даже тот, кто снимает квартиру всего 3—6 месяцев и при этом исправно за нее платит, сможет потребовать скидку до 10% под угрозой, что найдет более дешевый вариант, съедет и заставит хозяина снова «сдаваться».

К слову, еще множество не упомянутых риелторов советуют арендодателям до весны «умягчать» цены, если они хотят ангажировать клиентов. В итоге к марту последние смогут снимать 1—3-комнатные «демократичные» квартиры минимум на 100—300 гривен дешевле, чем сейчас.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Наиболее дешевых съемных «хаток» по-прежнему негусто. Оно и неудивительно: несмотря на обычно непрезентабельный вид и, как правило, удаленность от метро, такое жилье пользуется спросом как у небогатых киевлян, так и у скромно зарабатывающих приезжих.

Зато, прозвонив множество вариантов, мы отметили, что среди них лишь около трети — пустышки, рассчитанные на привлечение клиентуры с последующим раскручиванием на более дорогие пристанища, остальные — реально сдаваемые метры.

КОМНАТЫ

• 730 грн. Святош. р-н, ул. Зодчих, 72/14/8 кв. м
• 820 грн. Дарн. р-н, ул. Алма-Атинская, 54/22/9 кв. м

В ноябре такое пристанище стоило аналогично.

1-КОМНАТНЫЕ

• 1800 грн. Солом. р-н, ул. Выборгская, 22/12/4 кв. м
• 2000 грн. Днепр. р-н, ул. Шумского, 23/11/5 кв. м

В среднем за декабрь цены упали на 30—50 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 2300 грн. Днепр. р-н, ул. Березняковская, 46/32/6 кв. м
• 2600 грн. Подол. р-н, ул. Л. Украинки, 46/30/7 кв. м

Ни роста, ни удешевления с начала зимы не видим.

3-КОМНАТНЫЕ

• 3100 грн. Дарн. р-н, ул. Ленина, 62/42/8 кв. м.
• 3300 грн. Десн. р-н, ул. Бальзака, 72/42/9 кв. м

За последний месяц ценовая картина не изменилась.

ЗЕМЛЯ: К ВЕСНЕ ПРОДАВЦЫ СТАНУТ МЯГЧЕ ЧЕРНОЗЕМА

Интересный феномен: в декабре, когда сезонный спрос на землю уже падал, ее стоимость в ряде районов даже чуток поднялась. Причина проста — немало из тех, кто откладывал приобретение наделов, дожидаясь максимального удешевления, ринулись их покупать.

Тут и хозяева «грунтов», обрадовавшись сиюминутному спросу, стали дорожиться. Впрочем, немногим из них удалось охмурить клиентов: на многие тысячи выставленных участков — лишь сотни реальных покупателей. И в дальнейшем, очевидно, им придется забыть о том, чтобы задорого продавать наделы.

БУДЕТ РОСТ. Ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий говорит: «В декабре на Киевщине купили около 800 участков — много для несезона. Это в 1,5 раза меньше, чем в ноябре, но, думаю, уже в феврале, накануне весеннего сезона застройки, спрос активизируется.

Люди будут брать в основном дешевые участки, до $10—15 тысяч (более дорогие покупают редко), с целевым назначением под индивидуальное жилстроительство, под садоводство, дачные — сейчас можно произвольно изменять назначение земли. Рост числа покупок позволит владельцам повышать цены хотя бы на уровень инфляции, т. е. на 1—1,5% в месяц.

И не беда, что банки не дают кредиты, ведь и до кризиса всего 5% земли покупалось на заемные деньги, а сейчас — исключительно за наличку. Продавцы стали умнее, уже не завышают стоимость и в ходе торга готовы еще уступать до 10% от заявленной цены». Но, позвольте, налицо противоречие: большинство владельцев скинут больше, чем иные повысят. Так стоит ли торопиться с покупкой?

БУДЕТ СНИЖЕНИЕ! Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль советует: «Ждите дальнейшего удешевления. Даже на привлекательные участки, со всеми коммуникациями, хорошими подъездными дорогами и природным окружением номинальные цены к концу зимы упадут на 10—15%.

А многие из владельцев, получившие землю условно бесплатно (согласно ст. 118—121 Земельного кодекса — до 10 соток в городе, до 15 — в поселке и до 25 — в селе), даже с учетом $1—1,5 тыс. на взятки, отдадут ее на треть, а то и вдвое дешевле.

Продавцы, срочно нуждающиеся в деньгах, будут мягче чернозема». Итак, время работает на покупателей: раз стоимость будет снижаться, не спешите раскрывать кошелек. Еще один важный момент.

По признанию названных экспертов, земля как объект инвестиции утратила привлекательность минимум на ближайший год. Приобретать ее для последующей выгодной перепродажи нет смысла, ведь вернуть вложенные деньги с наваром можно будет не ранее чем через 2—3 года, да и то при условии, что спрос оживится.