Как банки продают отобранную недвижимость

Как в этом случае распорядиться заложенным имуществом? Банки не находят способов реализовать подобные объекты, чем отягащают свои кредитніе портфели.

Не так давно в Украине появились рекламные баннеры с заманчивой надписью крупными буквами «Кредиты на покупку жилья». Казалось бы, в условиях, когда ипотека как таковая перестала существовать, о каких кредитах на покупку жилья может идти речь?

Как выяснилось, банк инициатор этой рекламной кампании не предоставляет ипотеку как таковую, а готов выдавать средства только на краткосрочные жилищные кредиты – займы сроком на 3-5 лет под 18-21% годовых в зависимости от размера первоначального взноса. Но с одним условием: кредиты выдаются только под жилье, находящееся в собственности банка.

Как пояснили специалисты кредитной организации, с наступлением финансовых сложностей у отдельных заемщиков в собственность банка отошли необеспеченные залоги. Банку такая недвижимость не нужна, поэтому он вышел с инициативой продать этот залог, в том числе и путем кредитования.

Вообще банковские структуры стараются не ставить на баланс подобные активы (заложенное имущество), иначе ухудшается структура баланса банка, понадобится формировать резервы и начислять налоги, что негативно повлияет на капитал.

У этой ситуации с залогами есть другая сторона: главный риск в реализации заложенного имущества – нестабильная стоимость залога, которая снижается с течением времени. Вновь выдавать кредиты под заложенную недвижимость рискованно вдвойне – заложенная квартира может оказаться значительно дешевле суммы выданного на нее кредита.

Поэтому банки не спешат избавляться от отошедшего к ним имущества и предпочитают искать другие выходы. Если сегодня и происходят продажи заложенного имущества, то это лишь эпизодические сделки.

Кредитовать покупку заложенной недвижимости могут позволить себе в основном небольшие, региональные банки. Использовать этот механизм крупным структурам значительно сложнее.

В развитых странах  банки нередко создают дочерние компании для управления непрофильными активами. Дочерняя управляющая компания получает непрофильные активы и кредит, которым гасит обязательства неплатежеспособного заемщика.

В итоге банк имеет на балансе хороший актив (в виде этой управляющей компании) и хороший кредит (этой самой компании) и ему не нужно создавать большие резервы. Если непрофильными активами управляет не сам банк, а его специализированная организация, это позитивно воспринимается инвесторами, рейтинговыми агентствами и аудиторами.

В апреле текущего года подобную дочернюю компанию создал и Альфа-Банк. Как рассказал в ходе своей онлайн-конференции председатель правления Альфа-Банка Рушан Хвесюк, «сейчас некоторые залоги переходят к нам в собственность, но если мы и получаем какой-то актив – это вынужденная ситуация, к которой приходится прибегать только в самом крайнем случае. Затем нужно продавать залоги, так как это предусмотрено кредитными соглашениями.

Но учитывая, что в условиях кризиса хорошую цену получить невозможно, нами было принято решение создать специальное управление, которое будет работать с активами.

Мы уверены, что рано или поздно кризис закончится, и тогда мы сможем выгодно продать большую часть этих непрофильных активов. Эффективное управление активами, качественная работа по вопросам распоряжения приобретенным имуществом – одна из наших важнейших обязанностей, ведь таким образом мы возвращаем банку те деньги, за которыми завтра придут наши вкладчики».

Действительно, сейчас у многих банков появляются непрофильные активы в виде жилых и коммерческих объектов, но активной продажи банками заложенной недвижимости не наблюдается.

Пока нет такой масштабной проблемы с «плохими» кредитами, чтобы они занимали значительную долю на банковских балансах. Плюс к тому продавать залоги, которые были взяты в докризисный период, по сегодняшней рыночной стоимости и, более того, по ликвидационной цене банкам совсем не выгодно.

Тем более что в настоящей ситуации стагнации спроса на рынке недвижимости продать любую недвижимость, заложенную или незаложенную, достаточно сложно.