Эксперт: У риелторов, строителей и финансистов шансы получить кредит почти нулевые

Как изменились требования банков к потенциальным заемщикам, которые хотят купить в кредит залоговое имущество?

Во-первых, банки увеличили первоначальный взнос. Обязательным условием при кредитовании физических лиц является наличие 50% первоначального взноса, более охотно кредитуют, если первоначальный взнос составляет не менее 60%. Во-вторых, банки практически полностью перестали выдавать кредиты населению, сумма которых превышает 200-300 тыс. долларов (в гривневом эквиваленте). Банкиры полагают, что им лучше выдать несколько кредитов по 50 тыс. долларов, чем один на 200 тыс. долларов. Также ужесточились требования к заемщику и его поручителям. Если раньше поручительство супруга было необязательным или формальным пунктом, то сейчас без него кредитное дело не рассматривается. Также сейчас не берутся в расчет неофициальные доходы заемщика. А ежемесячный платеж должен быть не больше 50% от дохода заемщика, в то время как  ранее рассматривался общий доход семьи.

Влияет ли место работы заемщика на решение кредитного комитета?

Да. Есть ряд отраслей, которые почти совсем не кредитуются. Так, если потенциальный заемщик работает в финансовом секторе, строительном бизнесе или связан с риелторством, то шансы получить кредит у него сейчас почти нулевые. Также банки очень неохотно выдают кредиты сотрудникам МВД и других силовых ведомств, потому как считают, что банковская служба безопасности не сможет вернуть кредит или залог по нему, в случае если такой заемщик перестанет платить по займу.

Какие залоги больше продаются в кредит: авто или недвижимость?

Большую часть таких операций занимают автокредиты — около 90% рынка «залогового» кредитования. Это связано с тем, что банки намного охотнее отдают залоговые автомобили в кредит, в то время как квартиры они стараются продавать за живые деньги. К ипотеке у финансистов сейчас очень настороженное отношение, и они чересчур жестко смотрят на финансовое состояние заемщика. К тому же размеры кредитов на авто и квартиру несоизмеримы. Еще одним, возможно, наиболее весомым аргументом является то, что цена «кредитных» квартир, как правило, гораздо выше среднерыночных, а если попадаются действительно интересные варианты, то они обычно «уходят» за 2-3 дня за наличные, а не в кредит.

Насколько рискованно покупать конфискованное залоговое имущество в кредит?

Безусловно, определенный риск присутствует. Согласно украинскому законодательству, прежний собственник имущества может подать апелляцию с требованием оспорить решение суда, и как правило, право собственности не переходит на нового покупателя  до урегулирования судебных споров, которые могут растянуться на несколько лет. Для этого существует множество возможностей, которыми пользуются адвокаты. Формальных поводов для подачи на апелляцию очень много, от несогласия бывшего собственника с начисленными банком пенями и штрафами до неправильно установленной оценочной стоимости. От такого развития ситуации не застрахован ни один новый собственник конфискованного имущества. Особенно это актуально в случае с ипотекой — так как ввиду высокой стоимости недвижимости и остановки падения цен на квартиры прежний владелец видит смысл бороться за возвращение права собственности. Поэтому мы своим клиентам не рекомендуем покупать залоги с «вынужденной продажей» (конфискованные).

Насколько безопасна схема перевода долга от одного заемщика на другого?

Эта схема очень распространена в России. Наши банки только начинают реализовывать такие схемы. Их принцип заключается в том, что клиент покупает имущество, погасив при его приобретении только часть уже существующего кредита и переоформив невыплаченную часть этого займа на себя по процентным ставкам, которые были на момент заключения кредитного договора с первым заемщиком. Однако стоит отметить, что у таких договоров могут быть нюансы. К примеру, в кредитном договоре прописано, что при каждой следующей просрочке штраф увеличивается. Допустим, что по кредиту, который был переоформлен в 2009 году, прежний заемщик допустил несколько просрочек в 2008-м. Возникает вопрос: как будет считать банк штрафные санкции для нового клиента, если тот в будущем не вовремя заплатит, как первую или как, например, пятую просрочку? И таких нюансов может быть масса, поэтому надо очень внимательно изучать договор и оговаривать с банком условия заранее.