Украинский рынок недвижимости в борьбе с кризисом

Основные тенденции рынка недвижимости

• Ожидается сравнительно высокий уровень банкротств среди средних и малых девелоперов.

• Коммерческий рынок недвижимости и офисный рынок в частности может быть охарактеризован как рынок арендатора, в отличие от рынка арендодателя, который доминировал в период с 2003 до середины 2008 года.

• На рынке предлагается значительное количество обесцененных активов, однако на сегодняшний день не зафиксирована ни одна крупная транзакция.

• Большая часть инвестиций в 2009 году будет направлена на обесцененные активы с акцентом на качественное местоположение.

Офисная недвижимость

В секторе офисной недвижимости большинство компаний пытаются минимизировать операционные расходы и оптимизировать бизнес-процессы. Данные мероприятия ведут к сокращению занимаемых площадей и консолидации всех бизнес-подразделений в одном небольшом здании, либо на значительно меньшей территории.

Большое количество арендаторов в рамках программы сокращения затрат пересматривают месторасположение офиса, предпочитая переезд в помещения более низкого класса (из класса А в В), в то время как компании, которые не так сильно пострадали во время кризиса, имеют потенциальную возможность качественного улучшения условий размещения без увеличения расходов по аренде. Уровень вакантности офисных центров класса А достиг 10-15%.

По данным компании Ernst&Young, арендные ставки на помещения высокого класса снизились на 30%-40%. Аналитики компании прогнозируют дальнейшее снижение ставок до уровня 30-40 долларов/кв. м в месяц для класса А и 15-30 долларов/кв. м в месяц для класса В.

Количество площадей в субаренду постоянно увеличивается. И сегодня этот сток формирует отдельный сегмент офисной недвижимости.

Арендодатели в большинстве случаев готовы предлагать офисы в аренду с уже проведенными работами по внутренней отделке.

Новое предложение до конца 2009 ожидается в размере 70,000 – 120,000 кв. м, однако большая часть заявленных проектов, вероятнее всего, так и не будет введена в эксплуатацию до 2011- 2013 гг.

Торговая недвижимость

Очевидно, что сегмент торговой недвижимости является наиболее устойчивым в период кризиса, среди других сегментов коммерческой недвижимости. Последствия финансового кризиса такие, как снижение покупательской способности до уровня 2000 года значительно повлияли на общий уровень спроса в секторе ритейла.

Общее предложение торговой недвижимости в Киеве на конец 2008 года составляло около 850,000 кв. м, включая новое предложение в размере 140,000 кв. м. Потенциальная возможность увеличения количества существующих площадей в 2009 г. имеет большое значение для дальнейшего развития сектора.

В то же время угроза увеличения вакантных площадей заставляет арендодателей идти на значительные уступки: снижение арендных ставок и/или процентная аренда (от оборота). Уровень вакантности постоянно увеличивается, оказывая наибольшее влияние на рынок торговой недвижимости в регионах.

В связи с этим часть девелоперов пересмотрела и в большинстве случаев отложила свои планы по выходу на региональные рынки – города с населением менее 700-800 тыс. человек.

В третьем квартале 2009 года Кабинетом Министров было принято постановление об ограничении уровня арендных ставок в торговых помещениях, которое устанавливает пограничный уровень рентабельности в размере 20% за сдачу в аренду площадей.

Индустриальная недвижимость

Значительное снижение темпов производства и объемов торговли отразилось на ослаблении уровня спроса на производственные объекты.

В 2009 на рынке наблюдалась некое смещение акцентов девелопмента со спекулятивными целями в сторону девелопмента объектов под заказ (built-to-suit), позволяя собственникам таким образом снижать риски вследствие нестабильной рыночной ситуации.

Рынок складской недвижимости стал рынком арендатора, с более гибкими и удобными условиями, которые позволяют получать наиболее выгодные условия по аренде.

Спрос на новые профессиональные помещения будет постепенно снижаться. Новое предложение 2009-2010 годов будет значительно превышать уровень спроса.

Исторически минимальный уровень арендных ставок под воздействием глобального кризиса снизился на порядка 15%-20% к середине 2009 г.

В свете значительного снижения спроса, уровень вакантности будет постепенно увеличиваться, оказывая значительное влияние на размер арендных ставок.

Рынок земли

Текущие цены продажи на земельные участки упали на 35-40% и ожидается их дальнейший спад на 25-30% к концу 2009 года. На рынке почти полностью отсутствуют средние и крупные транзакции земельных участков, соответственно разброс запрашиваемых цен значителен.

На рынке можно наблюдать всего лишь лимитированное количество незначительных транзакций под индивидуальный девелопмент жилой недвижимости.

Земельные участки, изначально приобретенные для спекулятивных целей сейчас выставлены на продажу, однако продавцы сталкиваются с низкой ликвидностью и низким спросом на них.

Скидки на торг достигли своего пика в 2009 году и в частных случаях составили 25-30%.

Значительное преобладание предложения над спросом земельных участков как частной, так и арендуемой собственности ожидается к концу 2009 года.

Земельные участки с наилучшим местоположением, соответствующей инфраструктурой и по разумной цене, возможно, будут единственным востребованным продуктом на земельном рынке Украины в 2009 году.