Обмен депозита в проблемном банке на землю

Казалось бы, удобная схема: земля подешевела, ее покупка уже почти имеет смысл. Кроме того, банки также охотно идут на такие сделки: депозит погашен, кредит закрыт, а значит, две проблемы взаимно уничтожены. Конечно, при совершении такой сделки стоит заручиться поддержкой юриста, скрупулезно вычитать все подписываемые документы и разузнать юридическое прошлое земельного участка.

Вы мне не уступите?

Взаимозачет -- не поход в супермаркет: взял, расплатился и ушел. Упомянутая процедура связана не только с финансовыми затратами и рисками, но и предусматривает заключение цепочки соглашений. Если и депозит, и земля (находящийся в залоге участок) «висят» в одном банке, то обмен вклада можно провести путем подписания трех «бумаг»: договоров купли-продажи (только после получения согласия банка), уступки права требования и соглашения о зачислении встречных требований.

«Первым шагом должно быть подписание между вкладчиком и заемщиком банка договора купли-продажи земельного участка, который находится в ипотеке у банка. Это позволит свести к минимуму возможность махинаций и злоупотреблений во время проведения взаимозачетов», -- объясняет старший юрист юридической компании Jurimex Любомир Питель.

Ради безопасности в договоре стоит предусмотреть ряд условий, которые оговаривали бы переход права собственности на землю исключительно после завершения взаиморасчетов. В завершение стороны должны заключить трехсторонний договор перевода долга, согласно которому вкладчик берет на себя обязательство в полном объеме погасить кредит заемщика, который, в свою очередь, обязан возместить землей средства, внесенные для погашения кредита.

Такая схема, как уверяют юристы, наиболее безопасна. «В рамках одного финансового учреждения будет выше надежность проверки банком правовой природы прав собственности на земельный участок, который планируется обменять на депозит», -- объясняет адвокат, советник Всеукраинского адвокатского объединения «Альянс» Юрий Бауман.

Ищем «слева»

К сожалению, земельный рынок узок, поэтому непросто найти подходящий участок в ипотечном портфеле банка, где лежит «зависший» вклад. Часто приходится обменивать депозит с кем-то «со стороны». Подобная схема проще в оформлении, но вот риски «попасть» значительно выше. В такой ситуации стороны заключают между собой договор купли-продажи земельного участка и договор переуступки, согласно которому вкладчик передает право требования вклада владельцу земельного участка. Главная особенность описанной схемы -- ее можно провести и без согласия банка, если запрет переуступки не прописан депозитным договором. «Тем не менее, для избежания недоразумений, рекомендуем все-таки получить согласие банка или, как минимум, сразу после подписания соответствующих договоров письменно сообщить ему о переуступке», -- советует Любомир Питель.

Если должник не был письменно уведомлен о замене кредитора в обязательстве, новый кредитор полностью берет на свои плечи риски наступления всех неблагоприятных последствий. К примеру, это может быть арест вклада, если под него был оформлен кредит, который не погашался, или был сговор вкладчика с кем-то из банковских сотрудников (депозит может оказаться фиктивным и существующим лишь на бумаге).

Кроме того, в данной ситуации вкладчику тоже стоит быть бдительным и с помощью юриста тщательно изучить прошлое земельного участка: принадлежит ли он продавцу на законных основаниях, отсутствуют ли на него претензии со стороны третьих лиц, не находится ли земля в налоговом залоге или под арестом и так далее.

Искать подходящий вариант -- задача не из простых, но если использовать интернет-сайты, специально предназначенные для покупки-продажи депозитов http://minfin.com.ua/deposits/, можно здорово упростить себе жизнь.

Вообще-то дисконт (сумма, которую теряет вкладчик) оговаривается индивидуально, как правило, он колеблется в пределах 10--50% стоимости депозита и зависит от финансового состояния банка, земельного участка, вида вклада, его срока и валюты. Но большую часть этой суммы можно компенсировать, хорошенько поторговавшись с продавцом участка.

Цена сделки

При заключении договора на покупку земли продавец обязан уплатить налог в размере 5% стоимости экспертной оценки земли (сама оценка обойдется в 500 грн), а также государственную пошлину -- 1% суммы сделки. Плюс к этому придется заплатить за услуги нотариуса при удостоверении всех подписываемых соглашений (обычно это 0,8--1,5% суммы сделки). Впрочем, как правило, стороны сделки договариваются о распределении затрат «50 на 50».

Снижаем риски

Первый способ обезопасить себя -- подписывать все договоры и соглашения в один день. Кроме того, наилучшая схема -- участие банка, который выступает своеобразным «гарантом», проводя и контролируя взаиморасчеты между сторонами.

В силу того, что земля на начало осуществления процедуры «обмена» находится в залоге, документы на нее, а значит, и правомерность обретения в собственность заемщиком проверены юридической службой банка и нотариусом, который заверял договор ипотеки, что и гарантирует «чистоту» залога.

Если же сделка проводится без участия банка в операциях с недвижимостью, каждой из сторон имеет смысл воспользоваться услугами юриста, который должен проанализировать правоустанавливающие документы, убрать имеющиеся в сделке подводные камни и грамотно прописать права и обязанности сторон. Особенно важны сроки, условия, гарантии.

Как менять депозит на землю?

Земля – под залогом, вклад – в «проблемном» банке

Как это делается

1. Договариваемся с заемщиком.

2. Получаем согласие банка на сделку.

3. Подписываем договор купли-продажи земельного участка в ипотеке.

4. Заключаем трехсторонний договор перевода долга, после чего объект  переходит в собственность вкладчику.

Затраты

Дисконт – 10–50% стоимости депозита.

Услуги юриста по сопровождению сделки – около 2500 гривен.

Риски

Стоимость земли не всегда может соответствовать размеру депозита, сложности в расчетах.

Может вылезть «грязное прошлое» земельного участка.

Земля – «со стороны», вклад – в «проблемном» банке

Как это делается

1. Договариваемся с собственником участка.

2. Предварительно получаем согласие банка на сделку.

3. Проводим экспертную оценку земли.

4. Заключаем договора купли-продажи земельного участка и переуступки (желательно, при участии нотариуса).

Затраты

Дисконт – 10–50% стоимости депозита.

Услуги юриста по сопровождению сделки – около 2500 гривен.

Экспертная оценка земли – от 500 гривен.

Налог – 5% цены в соответствии с экспертной оценкой (платит владелец участка).

Услуги нотариуса  –  0,8–1,5% суммы сделки.

Риски

Проблемы с гарантиями выполнения  договорных обязательств заемщика (особенно если договоры заключены без нотариуса).

Сложности с проверкой благонадежности продавца и земельного участка.

Итого: Избавляясь от депозита путем обмена на земельный участок, нужно принимать во внимание дисконт в 10--50% стоимости депозита, риски мошенничества, бумажную волокиту и затраты, связанные с оформлением сделки