Избавление от кредита по собственному желанию

Почему стоит этим заниматься

Реализация залога – это самый сложный и редкий сценарий действий, как для клиента, так и банка. Банк заинтересован в сохранении имущества клиента, поэтому реализация залога – это крайний инструмент. «Если у заемщиков некоторых банков и существуют проблемы с обслуживанием займов, то банки достаточно неохотно идут на такие меры, как реализация жилья. Банки в основном реструктуризируют кредиты. Однако если заемщик, вообще отказывается идти на контакт с банком, только в этом случае кредитно-финансовое учреждение предпринимает шаги  для дальнейшей  реализации имущества», - говорит Ирина Скирчук, заместитель председателя правления банка «Хрещатик».

Исходя из такого подхода банков, заемщику следует инициировать добровольное погашение кредита в тот момент, когда дальнейшие выплаты по нему становятся явно невозможными и экономически ненужными. Наиболее сообразительные понимают, что затягивание этого процесса ведет к увеличению расходов, ведь проценты продолжают начисляться, а в случае просрочки с оплатой начисляется также и неустойка. Это значит, сумма задолженности будет постоянно увеличиваться.

По мнению Сергея Телегина, заместителя председателя правления «БГ Банк», единой для всех заемщиков процедуры добровольного погашения кредитов быть не может, поскольку каждый залог и способ его возможной реализации сугубо индивидуален. И большинство банков уже разработали такие индивидуальные процедуры. Например, по словам Грега Краснова, генерального директора Platinum Bank, в их кредитном учреждении существует специальная система инструментов «work-out», которая позволяет найти наилучшее решение для каждого клиента в вопросе погашения кредитов. Это, по сути, совокупность всех доступных опций, которые направлены на уменьшение вероятности возникновения просрочки по кредиту. Кроме этого, разработанные в банке методы предлагают различные решения по нейтрализации валютных рисков для клиента в зависимости от конкретной ситуации.

Как правильно реализовать залог?

Способов реализации залога для погашения кредита много. Во-первых, это чистая продажа залога по письменному разрешению банка. Сделка, как правило, происходит в самом банке и деньги сразу вносятся в кассу на погашение кредита. Наиболее удобный вариант для банка - безналичное перечисление денег покупателем на счет заемщика и договорное списание с текущего счета заемщика. Продажа залога также возможна по доверенности от имени заемщика. В некоторых случаях, может рассматриваться его продажа банку для последующей реализации. При этом денежного расчета фактически не будет, так как пройдет взаимозачет встречных требований между сторонами.

Во-вторых, с помощью заключения трехстороннего договора купли-продажи. По тексту такого договора банк выступает стороной сделки, дает разрешение на продажу и обозначает свои реквизиты для зачисления денег.

В-третьих, все виды соглашений о порядке погашения задолженности могут быть представлены в виде отдельных договоров, в виде элементов в иных договорах, в виде трехсторонних договоров.

В-четвертых, для ипотеки могут быть договора об удовлетворении требований кредитора, причем обязательно нотариально удостоверенные. По ним банк или заберет предмет ипотеки в свою собственность или продаст его самостоятельно, от имени заемщика, но без его участия.

В-пятых, сделки по замене стороны в обязательстве. Они могут быть в виде договора о замене должника, когда новый покупатель заключит с банком договор цессии, самостоятельно погасит сумму задолженности и автоматически к нему перейдут права залогодержателя. После этого о способе передачи залога к покупателю можно договариваться уже с ним, без участия банка. Сделки также могут быть в виде договора о замене кредитора. Здесь ситуация аналогична предыдущей, только местами меняются не покупатель и продавец, а банк и покупатель, при этом сделка может быть заключена и без участия заемщика.

Процедура самоизлечения

Процесс, когда начинается работа по добровольному погашению, типичен. Обычно, заемщик подает соответствующее заявление, а банк выносит данный вопрос на рассмотрение кредитного комитета.

Банкиры акцентируют внимание на честности заемщиков. Грег Краснов из Platinum Bank говорит, что не стоит пытаться обманывать банк или предоставлять недостоверную информацию. Важно понимать, что банк сейчас максимально заинтересован помочь в решении этих вопросов. Со стороны заемщика необходимо только собрать дополнительные документы и ответить на вопросы специалистов. Такая инвестиция времени позволит предпринять необходимые шаги для сохранения квартиры или другого имущества. Банк проведет переоценку собственности, проанализирует финансовое состояние и предложит наиболее подходящее решение для обеих сторон. У заемщика есть возможность выбрать различные методы погашения кредита: погашение кредита за счет других источников – сдача недвижимости в аренду, реализация других активов клиента, страховые выплаты по страхованию жизни и другое; добровольная продажа недвижимости; принудительная продажа недвижимости, которая осуществляется в крайних случаях, когда перечисленные выше методы не работают.

Следует заметить, что оценка залога в виде экспертного заключения профессионального оценщика не является обязательной. «При отсутствии конфликта вокруг стоимости стороны вполне могут определить стоимость отчуждаемого залога по договоренности - исходя из рыночной стоимости аналогичного имущества. Сэкономить на этом этапе можно на техническом моменте - достигнув договоренности с банком и оценив залог без участия эксперта, поскольку экспертная оценка стоит достаточно дорого», - уточняет Сергей Телегин, заместитель председателя правления «БГ Банк».

Собственно схема реализации зависит от способа, выбранного сторонами. Пакет документов под каждую сделку также индивидуален - стандартный под куплю-продажу или стандартный вместе с передачей оригиналов правоустанавливающих документов – это под сделки о порядке погашения задолженности и замене стороны. Место проведения сделки определяет обычно банк - помещение банка или нотариальная контора. Могут быть  также другие варианты.

«Самое главное, чтобы все действия по продаже залога были совершены одновременно на протяжении одного рабочего дня», - говорит Константин Варнин, заместитель начальника управления развития розничного бизнеса АБ «Индустриалбанк». - «Доверенность при этом может оформляться, а может, и нет. Все зависит от требований банков и степени их доверия клиенту, поскольку нужно быть уверенным, что заемщик полученные от продажи залога средства направит именно на погашение задолженности по кредиту, а не просто уйдет с ними, не погасив кредит».

А кто будет погашать остатки

Просто реализацией залога кредитное дело обычно не заканчивается, ведь заемщик должен банку всю сумму. Но, выходит, что остаток - это необеспеченный кредит. Как здесь действует банк?

Очевидно, что если стоимость залога не покрыла всю сумму кредитной задолженности, то остаток задолженности обязательно подлежит погашению. Такой пункт прописан почти во всех кредитных договорах. Рассрочить оплату можно только оговорив соответствующие положения в дополнительных соглашениях к кредитному договору или в договорах о погашении задолженности.

Если произошло частичное погашение кредита за счет залога, но при этом просрочек в оплате не наступило - остаток задолженности погашается как обычно. Если невозврат уже пошел, то начисление штрафных санкций на остаток задолженности продолжится.

Может ли быть какая-либо отсрочка, когда судовое производство уже запущено? «Теоретически да», - говорит Грег Краснов из Platinum Bank. -  «Поскольку перед обращением в суд у клиента есть 6 месяцев (срок принудительной реализации) для погашения остатка задолженности с учетом исполнительного сбора и судебных издержек».

«Следует заметить, что заемщик отвечает по своим обязательством всем своим имуществом, кроме залога, что влечет за собой судебный спор. При судебном споре расходы возрастают, потому что на заемщика может быть возложено возмещение неполученного дохода, и обязательно будут взысканы судебные издержки. Но есть исключение - когда по договорам удовлетворения требований ипотекодержателя передается или дается разрешение на продажу предмета ипотеки. С момента такого принятия ипотеки, требования банка считаются погашенными. На практике мало кто знает об этих особенностях закона »Про ипотеку« и суды могут удовлетворять иски банка о взыскании остатка долга - если прямо не указать им на положения закона», - говорит Сергей Телегин из «БГ Банк».

На чем необходимо сфокусировать внимание?

Заемщик должен внимательно читать договора, особенно в части погашения его задолженности покупателем. Штрафные санкции возможны при невыполнении им обязательств, принятых им по договорам отчуждения залога. Проблемой может быть, когда переход права собственности на предмет залога осуществляется сразу - до фактического погашения новым покупателем кредита (при сделках по замене стороны/трехсторонних договорах купли-продажи). Вернуть право собственности можно будет уже только через суд. 

Еще один момент - в соответствии с законодательством продажа залогового имущества возможна только с разрешения залогодателя, который дает такое разрешение только на определенных условиях - погашение задолженности по кредиту за счет средств, вырученных от продажи залога, - говорит Александр Ярецкий, директор департамента безопасности и правовой защиты «Erste Bank». Соответственно, заемщик не должен забывать о том, что любая другая реализация предмета залога, без разрешения залогодателя или без соблюдения выдвинутых им условий, является незаконной и может быть оспорена в суде. Санкцией в таком случае может быть требование о немедленном досрочном погашении всей имеющейся задолженности заемщика перед банком с дальнейшим начислением пени за просрочку исполнения данного обязательства.

На этот момент указывает и Константин Варнин из Индустриалбанка, ведь заемщик не должен совершать сделку самостоятельно не уведомив об этом банк. Например, осуществлять продажу залога  по генеральной доверенности. За такие действия в договоре залога предусмотрены серьезные штрафные санкции – до 50% от стоимости залога.

Банкиры советуют, как сэкономить

В основном, по мнению Сергея Телегина, заместителя председателя правления «БГ Банк», сэкономить можно на  технических моментах, например, на экспертной оценке, заключении договоров, не требующих нотариального удостоверения – цессии. Как правило, не берется нотариусами полная сумма госпошлины и при заключении договоров удовлетворения требований ипотекодержателя, поскольку такие договора являются производными от договоров ипотеки.

«В интересах заемщиков постараться не допустить ситуации, когда реализация залога будет производиться банком в принудительном порядке через  суд и исполнительную службу, либо через исполнительную надпись нотариуса», - говорит Константин Варнин, заместитель начальника управления развития розничного бизнеса АБ «Индустриалбанк». – «В этом случае расходы на судебные издержки  и на покрытие расходов исполнительной службы существенно увеличат расходы заемщика, так как будут вычитаться из суммы, полученной от реализации залога».

В свою очередь, Александр Ярецкий, директор департамента безопасности и правовой защиты «Erste Bank», напоминает, что от скорейшей реализации залога и по максимально возможной в сложившихся условиях цене, зависит уровень погашения задолженности по кредиту. Иными словами, чем быстрее и дороже продастся  залог, тем меньше денег заемщик останется должен банку, а в некоторых случаях, удается полностью погасить кредит и разницу вернуть заемщику. Поэтому заемщикам необходимо принимать самое активное участие, наравне с банком, в поиске потенциального покупателя на свой залог.

Артем РУМЯНЦЕВ