Неплательщик в законе. Когда банк не сможет продать твою квартиру за долги

Спокойно! Не падай в обморок! Счастье привалит всего на год-два и вряд ли коснется недвижимости, приобретенной тобой про запас. Т.е. вторая-третья-пятая квартира уйдут с молотка, если, конечно, не предпримешь меры, описанные нами на следующих страницах. А вот если жилье у тебя в единственном экземпляре, то очень скоро сможешь обменяться с сотрудниками банка или коллекторами, решившими изъять твое родовое гнездо, не только жестами, но роскошной фразой из классической литературы: «Да что такое, в самом деле? Что я, управы, что ли, не найду на вас? Я на шестнадцати аршинах (50,100,150 — по обстоятельствам) здесь сижу, и буду сидеть!»

Большое спасибо нужно сказать авторам законопроекта «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса». Проект уже принят в первом чтении и, вполне вероятно, через месяц-два пройдет второе и третье. Упростить жизнь должникам хотят три партии — БЮТ, Блок Литвина и, как ни странно, коммунисты.

У законопроекта с длинным названием на редкость очень компактное содержание. Всего несколько предложений. Зато каких! Настоящий бальзам на душу должника.

Первая статья (а в документе их целых три) гласит, что на время выхода экономики Украины из кризиса вводится мораторий на «взыскание предмета залога или ипотеки в случае, если предметом залога или ипотеки является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают люди». Т.е. ни один кредитор ни при каких обстоятельствах не вправе продать твое жилье. Лишь бы прописка совпадала с местонахождением квартиры. Правда, что-то подсказывает, что и прописка не важна. Да и фраза «в которой проживают люди» совершенно не означает, что речь идет именно о твоей скромной персоне, у которой может быть очень большая семья и много дальних родственников. Но не стоит себя тешить пустыми надеждами. Наверняка этот нюанс исчезнет во время доработки законопроекта. Так что несостоявшимся ипотечным спекулянтам расслабляться пока рановато.

Вторая статья законопроекта целиком посвящена сроку действия моратория. В ней записано, что «завершение выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса определяется решением Верховной Рады по представлению Кабмина». Интересно, как быстро правительство придет к выводу, что страна расцвела пышным цветом прямо на глазах ошалевшего от экономического коллапса электората, а парламент сумеет разглядеть это чудо природы. При самом оптимистическом развитии событий Украина сможет выйти из финансового, а на самом деле полномасштабного экономического кризиса, не ранее следующего года. Согласись, отсрочка не очень большая. Тем более что законопроекту потребуется несколько месяцев, чтобы пройти все круги парламентского ада. И далее, как записано в третьей и последней статье, вступить в действие с момента его опубликования. Только сначала закон должен подписать Президент.

Не завизировать его в предвыборный год сможет только политический самоубийца. Впрочем, всякое может быть.

Временно не доступен

Пока законопроект готовится ко второму чтению, защитить интересы должников взялся Кабмин. На одном из своих заседаний в конце декабря правительство принято решение, запрещающее банкам отбирать у граждан квартиры, приобретенные в кредит, если они выплачивают хотя бы проценты. А вдобавок Кабмин запретил банкам повышать кредитные ставки по уже выданным кредитам.

Все в общем-то хорошо, только смутные сомнения вызывают два момента. Первый — решения даже нынешнего правительства не могут подменять собой законодательство. А по закону «Об ипотеке» в случае неуплаты долга предмет залога подлежит отчуждению. Ни одно решение Кабмина не вызовет даже скупой слезы сострадания у ненавистного коллектора.

Второй момент носит исключительно материальный характер. Речь идет о материальной субстанции, которая, как тебе известно, является онтологически первичным началом. Короче говоря, отыскать текст решения правительства оказалось невозможно. Его нет ни в Минюсте, куда попадают все документы для регистрации, ни в парламенте, ни в самом Кабмине. О решении сообщила лишь пресс-служба правительства.

Но уже в конце января появилось таки материальное подтверждение, правда, не в правительстве, а в парламенте — депутаты смогли получить на руки законопроект, подготовленный их коллегой из БЮТ, с длинным названием «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины с целью преодоления негативных последствий финансового кризиса».

Проектом предлагается ввести мораторий на два года на принудительное выселение из жилья, в котором проживает или зарегистрирован ипотекодатель. Но только при условии, что проценты по кредитам выплачиваются с задержкой не более 2-х месяцев. В общем, не густо. Особенно, если учесть, что сумма по процентам в гривне очень скоро превысит размер ежемесячного платежа, выплачиваемого тобой полгода назад по «старому» курсу.

Еще одно новшество звучит так: предоставить право банкам с согласия должника до 31 декабря 2009-ого провести реструктуризацию задолженности по кредитам на покупку жилой недвижимости. Под реструктуризацией понимается отсрочка по выплате тела кредита на два года и продление кредитного договора на 10 лет.

Можно подумать, что прописанные в проекте фразы «предоставить право банкам» и «согласие должника» к чему-то обязывают. Более того, право у банков и так существует, а должник не просто согласен, а испытывает острейшее желание снизить размер ежемесячного платежа. С таким же успехом в законопроекте можно было предоставить право пришельцам посетить планету Земля, в случае согласия местного населения.

Вероятность принятия законопроекта практически нулевая. Даже несмотря на его бесполезность и политическую окраску, другие его «благие пожелания», например, обязать экспортеров продавать половину своей валютной выручки, наткнутся на жесткое неприятие парламентариями.

Свободно-конвертируемый

Способы защитить имущество должников, описанные выше, просто цветочки, по сравнению с ягодками, заложенными в других законопроектах, проходящих согласование в парламентских комитетах.

Состояние, близкое к панике, наверняка вызовет у кредиторов законопроект «О мерах по защите интересов граждан в условиях кризиса на валютном рынке Украины». Документ предлагает предоставлять право банкам и заемщикам, заключившим кредитные договоры в иностранной валюте до 1 октября 2008 года, заключить дополнительные договоры о конвертации долга в гривну. Обмен должен произойти по курсу 5,05 грн./$. Нечто подобное предлагал министр финансов Виктор Пинзенык, только его законопроект парламентарии провалили. Не хватило всего нескольких голосов. Партия регионов за законодательную инициативу «враждебного» министра, естественно, не голосовала. Но по иронии судьбы, проект «О мерах по защите…» предлагают именно регионалы. Посему шансы быть принятым у него крайне велики.

У регионалов есть еще один подарок должникам. Называется он «проект постановления Верховной Рады «О защите граждан Украины от спекулятивных операций с курсом гривны». Авторы документа предлагают пересчитать основную сумму долга в гривне по курсу НБУ на момент заключения кредитных договоров и заодно всем вкладчикам, по желанию, конвертировать их гривневые депозиты в валютные. Один нюанс — «предлагают». То есть Нацбанк может и великодушно отказаться. Зато как было задумано!

Куда настойчивее в своей идейной борьбе за права должников коммунисты. Их законопроект «О внесении изменений в Закон Украины «Об ипотеке» не предлагает, а обязывает банки предоставлять всем заемщикам в случае потери работы или нахождении в бессрочном неоплачиваемом отпуске отсрочку по выплате кредита на несколько лет. А именно — до 1 января 2011 года. Видимо к этому моменту, как считают коммунисты, кризис закончится.

Беспрецедентный

Надо признать, что предложения отсрочить выплату по кредиту или ввести временный мораторий на изъятие залога, проблемы не решают. По крайней мере, весьма сомнительно, что тот, кто не в состоянии погашать долг сейчас, сможет это сделать через годик-второй. Сейчас никто не может сказать, какой курс доллар к гривне будет через неделю-две. А если доллар доберется до отметки 15 грн., то куда проще отдать банку квартиру и дальше жить в свое удовольствие без долгов. В крайнем случае, если после продажи предмета залога, все еще останется долг перед банком, то придется выплачивать 20% из официальной зарплаты, при условии отсутствия другого имущества. Так что подумай о нем заранее. Очевидно, банк тоже не останется в выигрыше. Даже продав твою квартиру за полцены, а вполне реально, что и за треть, он вряд ли покроет выданный кредит. А убытки придется списывать с капитала и создавать дополнительные резервы. В общем, невыгодно и дорого.

Выход из тупиковой ситуации и для банка, и для заемщика только один — конвертация долга в гривну по приемлемому курсу для обеих сторон. Например, 6,5 или 7 грн./$. В противном случае, должники будут поступать так, как мы описали на следующих страницах, а именно, находить законные лазейки не выплачивать кредит банку, сохраняя за собой право на жилье.

Комментарий:

Алексей Руднев, начальник управления развития продуктов для частных клиентов OTP Bank

— Парламент принял в первом чтении закон, согласно которому накладывается мораторий на взыскание недвижимого имущества, если в квартире прописаны люди. Как банк планирует отстаивать свои интересы в случае окончательного принятия закона в нынешнем виде?

— В этой ситуации очень важно чтобы органы власти и банки действовали согласовано. Мы не можем поддерживать решения, направленные на развал основ функционирования банковского рынка в целом и ипотечного рынка в частности и будем всегда поддерживать логические и последовательные решения, направленные на защиту интересов населения при сохранности института частной собственности и рыночных взаимоотношений. Хочу обратить внимание, что крупнейшими банками уже поддержана и внедрена в процесс реструктиризации инициатива, «згідно якої банкам забороняється відбирати у громадян квартири, придбані згідно кредитних договорів з банками, якщо людина сплачує хоча б відсотки з обслуговування кредиту». Поддержка крупнейшими банками данной инициативы — очень четкий сигнал рынку и пример лояльности банков к своим клиентам.

Елена Трапезникова, юрист ЮФ «Лавринович и Партнеры»

— Согласно Закону Украины «Об ипотеке», в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником основного обязательства ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или в соответствии с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя. В соответствии с правовой позицией Министерства юстиции Украины, изложенной в виде официального разъяснения, принудительное взыскание недвижимого и движимого имущества, которое выступает предметом ипотеки или залога, возможно только на основании решения суда, поскольку заставить должника осуществить некоторые действия, направленные на отчуждение предмета ипотеки (залога), никто иной, кроме суда, не вправе. Особо резонансным стало обсуждение законопроекта № 3459-1 «О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса», принятого в первом чтении Верховной Радой. Указанный законопроект предусматривает на период выхода экономики Украины из состояния кризиса введение моратория на приобретение залогодержателем или ипотекодержателем права обращения взыскания на предмет залога или ипотеки в случае, если предметом залога или ипотеки является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане. Ко второму чтению планируется доработка законопроекта в части закрепления возможных схем удовлетворения при таких условиях требований кредиторов. Среди попыток украинских законодателей, также направленных на решение проблем, связанных со сложной финансовой ситуацией граждан-заёмщиков, взявших валютные кредиты, следует отметить также законопроект № 3478 «О внесении изменений в Закон Украины «О первоочередных мерах по предотвращению негативных последствий финансового кризиса и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно предоставления гражданам Украины отсрочки по кредитному договору», предоставленный на данный момент для ознакомления. Согласно упомянутому законопроекту предлагается обязать банки и другие финансовые учреждения на основании заявлений граждан-заёмщиков по ипотечному кредиту или кредиту на покупку автомобиля предоставлять отсрочку по оплате остатка невозвращенной части выданного кредита. При этом отсрочка не касается оплаты процентов за пользование кредитом. Среди оснований на получение такого рода отсрочки предусматривается безработица, утрата части заработка. Срок предоставления отсрочки не должен превышать один год, отказ от предоставления отсрочки может быть оспорен в суде.