Когда наступит пик падения цен на недвижимость

Ирина, дизайнер одной из киевских компаний, еще в конце 2007 года собиралась покупать однокомнатную квартиру, но из-за резкого повышения продавцами ее стоимости банк не решился выдать кредит. «В начале 2008 года, после новогодних праздников, мы с мужем некоторое время искали другую квартиру, но потом отказались и от этой идеи. И ничуть не сожалеем», ― рассказала она.

Эта семья не рассталась с мыслью о собственной квартире, но теперь, говорит Ирина, они выждут время, когда наступит ценовое дно на рынке недвижимости, и только потом купят заветное жилье. В том, что квартиры значительно упадут в цене, Ирина даже не сомневается. «Денег у народа нет, банковские кредиты не выдаются и не будут выдаваться в ближайшее время. Когда совсем припечет, все кинутся продавать и демпинговать», ― уверена она.

Тушите свет — работы нет

Того, что положение в недвижимости аховое, не скрывают и сами операторы рынка. Первичка медленно уходит «в историю». В Киеве остановлено строительство на 80% объектов. На остальных работы идут не так активно, как ранее. Вторичка тоже скорее мертва. «На вторичном рынке столицы продаж практически нет», — говорит Зоя Нестеренко, директор компании «Канзас».

Только за январь 2009 года киевские квартиры подешевели на 10,4%. «Сегодня однокомнатное жилье площадью 35 кв. м в Святошинском районе можно купить за $35-$36 тыс.», — утверждает Нестеренко. Притом что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по Киеву составляет $2,031 тыс., утверждают аналитики SV Development.

И это еще не предел, говорят практически все риелторы. Кризис набирает обороты, банкам не до массового кредитования, ряды безработных растут, а денег у тех, кто еще работает, становится все меньше. Как следствие — покупательская способность населения катастрофически падает. И если сейчас предложение квартир в пять раз превышает спрос, то в конце года эта цифра удвоится, уверены эксперты. «Мы прогнозируем дно рынка осенью этого года, — говорит Нестеренко. — Дальше наступит относительная стабилизация цен на недвижимость. И только когда банки полностью возобновят ипотеку, цены на недвижимость поползут вверх».

Земля под замком

На рынке земли наблюдается аналогичная ситуация. «Если говорить о киевском регионе, то еще в конце прошлого года мы наблюдали рост цен на землю в ранее недооцененных районах: Фастовском, Бородянском. По остальным цена сотки снижалась», — рассказывает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.

Теперь же земля дешевеет везде. Так, в киевском регионе за сотку нужно выложить в среднем $4,699 тыс. При этом самым дорогим по-прежнему остается Киево-Святошинский район —$7,413/сотка. Самый дешевый — Барышевский, где она стоит около $1,390 тыс.

Специалисты объясняют «медленное» падение нежеланием владельцев продавать землю. «До 90% всех продавцов либо сняли свои предложения, либо заняли выжидательную позицию и не готовы уступать больше 10-15% от заявленной стоимости. Остальные — это те, у кого земля в залоге и нет средств для выплаты кредита, либо те, кому срочно нужны деньги. Они предлагают серьезные скидки - до 50 и более процентов», — объясняет Костецкий. Между тем число сделок с каждым днем все равно уменьшается. «Если прежний уровень числа заключаемых сделок с землей взять за 100%, то нынешний показатель составляет всего лишь 5%», — констатирует он.

В SV Development прогнозируют, что рынок земли достигнет дна в районе III квартала этого года. До середины 2010 года будет наблюдаться стагнация, когда цены будут незначительно повышаться или снижаться. C III-IV квартала 2010-го, если возобновится банковское кредитование, земля снова пойдет в рост.

Когда у банков поют романсы

Пока же займы на землю не выдаются, утверждает Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг». Что касается ипотеки, то там наметилось некоторое оживление. «В последнее время появились программы на первичном рынке жилья. Банки, которые их предлагают, кредитуют по одному, реже - двум проектам, в которые они инвестировали собственные деньги, — рассказывает Седых . — Также несколько банков в рамках программы Государственного ипотечного учреждения предлагают ипотеку под 15% годовых на 30 лет. Кроме того, правительство пообещало на эти цели выделить дополнительно еще 3 млрд. гривен».

По вторичке есть предложения от нескольких небольших банков с иностранным капиталом, которые, пользуясь случаем, хотят увеличить собственную долю на рынке. Они предлагают 20-22% годовых в гривне, но требуют очень большой аванс — не менее 50% от суммы.

В то же время, по словам самих банкиров, ипотечное кредитование образца 2007 - начала 2008 гг. мы, скорее всего, уже не возобновится. «До кризиса основным источником долгосрочных ипотечных кредитов выступали более короткие ресурсы - как правило, депозиты физических лиц. Сегодняшний кризис обострил все проблемы данной схемы, и после их преодоления банки пересмотрят принципы предоставления ипотечных кредитов, по максимуму сближая сроки кредитования со сроками ресурсов, формирующих эти кредиты», — объясняет Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка».

Что касается возобновления ипотечного кредитования, то оно будет зависеть от множества факторов. В первую очередь - от состояния экономики страны в целом и прогнозируемых перспектив ее развития. Но ситуация, наблюдаемая сейчас, делает маловероятным возможность возобновления массового ипотечного кредитования в 2009 году, утверждает Замотаев. Однако если инициативы правительства по стимулированию рынка через выделение бюджетных средств будут воплощены в жизнь, при отсутствии свободных средств у банков, кредитование первички может стать первым шагом к полноценному возрождению ипотечного кредитования.

В свою очередь Седых полагает, что банковское кредитование начнет возрождаться весной. Но финансисты будут давать взаймы в первую очередь промышленным предприятиям. «Ближе к концу весны возможно кредитование физических лиц небольшими банками с иностранным капиталом», — резюмирует эксперт.