Ура, что не прошел «антикризисный» законопроект от правительства, позволяющий банкам без суда забирать квартиры у несостоятельных должников по ипотечным кредитам. Такой механизм, сработавший в США, стал причиной обвала рынка жилья: банки у людей забирали квартиры, пускали их в продажу по бросовым ценам, а заемщиков — на улицу, пишет «Сегодня».
Квартиры должников уйдут за полцены
Этот ипотечный кризис спровоцировал общемировой финансовый. Но у нас условия остались сложнее для банков и проще для заемщиков. Почему? Определиться нам помогли замдиректора департамента урегулирования долговых конфликтов «Укргазбанка» Татьяна Дзус и замначальника юридического управления банка «Хрещатик» Николай Верстюк.
Входят в положение
Банк и сегодня в счет погашения долга, который отказывается выплачивать клиент, может самостоятельно продать предмет ипотеки — квартиру (согласно ст. 36 × 38 Закона «Об ипотеке»), но без суда имеет право это сделать, только если такой пункт «забит» в кредитном договоре.
Но это самый конфликтный и наиболее сложный для банка способ решения проблемы. Он охотнее воспримет аргументы заемщика (например, если он лишился работы, ему урезали зарплату, или умер заемщик, а наследникам трудно выплачивать его долг по такому графику) и скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Ведь банку нужна не квартира должника, а деньги, которые тот взял на ее покупку.
Поэтому лучший вариант для него - чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру. Либо, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Время продажи определяется по согласованию сторон и не превышает 6 месяцев.
Суд и оценка
Однако в случае, если клиент отказывается добровольно продавать квартиру либо передавать ее в собственность банка, последний может пустить ее с молотка. Но только по решению суда или на основании исполнительной надписи нотариуса. Даже договор с банком об «автоматическом» изъятии предмета залога в случае невыплаты по кредиту позволяет гражданину обжаловать «конфискацию» через суд — такое право ему дает Гражданско-процессуальный кодекс.
Но уж если несостоятельный плательщик суд проиграет, банк изымет квартиру и, естественно, постарается быстро превратить ее в деньги. При этом реальную рыночную стоимость «арестантки» придется уточнять, ведь цены сейчас упали. Стоимость определит лицензированная фирма-оценщик, аккредитованная в Государственной исполнительной службе. А продажей квартиры займется сам банк, Государственная исполнительная служба либо коллекторская фирма, занимающаяся взысканием долгов.
При этом «штрафное» жилье, во избежание злоупотреблений (искусственного занижения цены) может продаваться исключительно на публичных торгах - через аукцион. О его проведении должно быть заранее сообщено в прессе.
Может быть продана за полцены
Здесь начинается самое интересное: квартира может уйти всего за половину цены и, соответственно, заемщик в лучшем случае вернет авансовый взнос и погасит долг по кредиту, т. е. останется и без жилья, и без уплаченных по кредиту денег.
Схема аукциона такая: квартира может быть выставлена на аукцион по стартовой цене не ниже 90% от указанной в акте оценки. Если покупателя не нашлось, через 30 дней можно провести повторные торги, на которых цена может быть уменьшена на 25%. А если и на этот раз квартиру не купили, банк или уполномоченная им компания могут выкупить ее за 65% от изначальной аукционной цены — т. е. за 58,5% от оценочной стоимости. При этом банкиры допускают, что потом продавать ее придется еще дешевле, лишь бы быстрее вернуть сумму долга.
По мнению
директора департамента продаж коллекторской компании Сredit Collection
Group Александра Бровко, выставлять отобранные квартиры банкам зачастую
придется и за 50% от реальной стоимости, учитывая колоссальное падение
спроса. Уже сейчас они увеличили продажи через коллекторов в 1,5 раза,
а до конца года продажа квартир-«арестанток» может вырасти в
Они могут стать «подрывниками» цен
Риелторы
Директор АН «Аякс» Борис
Егизарян считает, что если процесс принудительной продажи жилья наберет
массовый характер, что не исключено, то
Допускает
снижение цен к концу года на 30% от нынешней стоимости «единичек» и
«двушек» и директор Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы»
Ирина Никитина. Но не столько потому, что вероятна перспектива
появления большого числа квартир, продаваемых
В
ближайшей перспективе, по мнению директора АН «Конкорд» Леонида
Косачева, на рынке бесспорно появится больше жилья, продаваемого
банками
Счастье на чужом горе
Если
для должника лишиться квартиры — горе, то потенциальному покупателю
будет за счастье купить ее дешевле реальной цены. Но мы
поинтересовались у юристов, могут ли,
Как
отметил адвокат юридической фирмы «
Вообще, в любом случае можно оспаривать право банка продать предмет залога — на судебные разбирательства могут уйти месяцы и даже годы, а там, возможно, финансовое состояние должника улучшится и он сможет возобновить погашение кредита. Для покупателей же, по мнению юриста, приобретение такой квартиры довольно безопасно: она проходит многоуровневые проверки на «чистоту» при покупке заемщиком, оформлении кредита и, наконец, в ходе принудительной продажи.
Тем не менее, старший партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Роман Марченко не советует покупать такие изъятые квартиры — есть немалый риск, что впоследствии сделка купли-продажи будет признана недействительной, и жилье придется вернуть прежнему владельцу. Ведь бывший собственник вряд ли смирится с такой потерей и будет искать способ его вернуть: тут и результаты аукциона могут быть признаны незаконными, и решение суда о продаже. Например, если не были защищены права малолетних совладельцев квартиры или один из ранее зарегистрированных в ней отбывает срок в местах лишения свободы и потом заявит свои права на собственность.
Комментарии