Как теперь оформляют аренду и продажу земли: все что нужно знать инвестору

Автоматическая пролонгация договоров аренды

Порядок приобретения земельных участков претерпел ряд важных изменений. Одним из них является автоматическое продление срока действия договоров аренды на 1 год. То есть договоры аренды, действие которых истекает в течение действия военного положения, не нужно перезаключать, они автоматически продлеваются.

Автоматическая пролонгация действия договора не требует внесения соответствующих изменений в Реестр прав на недвижимое имущество.

Это означает, что лицо может взять информационную справку из реестра. В ней будет указано, что срок договора аренды земли истек, например, в марте. Но продать участок без согласования с арендатором и учета его преимущественного права на его приобретение не удастся.

Отдельные нотариусы утверждают, что они могут в случае истечения срока аренды оформить сделку купли-продажи и внести в реестр право собственности на землю. Но это очень рискованно, поскольку в дальнейшем такое право может быть отнято арендатором этого земельного участка.

Какого нотариуса выбрать

В условиях военного положения не все нотариусы имеют право заключать договоры с ценным имуществом, а только те, кто включен в утвержденный Министерством юстиции перечень.

Перечень постоянно обновляется, поэтому следует в нем проверять присутствие выбранного для заключения сделки нотариуса. Иначе можно потерять время, деньги, а иногда и право на покупку земли.

Читайте также: Год после запуска рынка земли: итоги и прогнозы на будущее

Земельным инвесторам вернули право выбора

По общему правилу, заверение сделок по купле-продаже имущества осуществляется по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или одной из сторон договора.

Однако на определенный период этот порядок был изменен, можно было регистрировать сделки только по месту нахождения имущества. Теперь это ограничение снято и гражданам снова вернули выбор: они могут обратиться к ближайшему нотариусу по месту своей регистрации или по местонахождению имущества. При этом не стоит забывать, что местонахождение — место прописки человека.

Можно заключать сделки покупки земли дистанционно, в том числе и находясь за границей. Главное — наличие доверенности на представителя, выданного либо украинским дипломатическим учреждением, либо иностранным нотариусом. Доверенность должна быть на украинском языке, в противном случае она должна пройти процедуру апостилизации.

Сложнее всего продавцу земельного участка, который находится за рубежом. Нотариус примет доверенность у него в двух случаях:

• если документ не более месяца и он выдан на территории Украины;
• если выдан за границей, но с момента выдачи прошло не более двух месяцев.

Если сроки больше, то нотариус потребует дополнительно нотариальное заявление.

Следует учитывать и ограничение, которое действует для всех продавцов земли, — и кто в Украине, и за рубежом. Нельзя продавать актив, если с момента его приобретения прошло меньше 1 месяца.

Арендаторам дали больше свободы

Форма и порядок заключения договоров аренды земель частной собственности не изменились. Однако, есть несколько нюансов, как могут повлиять на риски владельца паев.

Во-первых, во время военного положения арендаторам предоставлено право не осуществлять на арендованном участке сельскохозяйственных работ. По общему правилу, неиспользование с/х участка приравнивается к его нецелевому использованию, и по судебному решению такое право аренды может быть прекращено. Теперь же, в условиях войны, арендатор получил послабление. Однако неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от выплаты арендной платы.

Во-вторых, арендаторы могут передавать право аренды третьим лицам, то есть в субаренду, без согласия арендатора. Это сделано для того, чтобы земли не простаивали длительное время.

Единственное, что нужно сделать арендатору, — отправить соответствующее сообщение арендодателю о передаче в субаренду земельного участка.

Такие договоры не вносятся в Реестр вещных прав на недвижимое имущество, а только регистрируются в соответствующих книгах военных администраций.

Что важно: долг выплаты арендной платы остается за той компанией, которая арендует земельный участок у собственника. На нее же возложена ответственность в случае ухудшения качественных характеристик участка, даже если это произошло по вине тех, кому земля передана в субаренду.

Читайте также: Рынок земли: В Украине выросло количество зарегистрированных земельных сделок

Риски повреждения и пути компенсации

Четкого алгоритма, как действовать инвестору, чтобы минимизировать потери при повреждении земельных участков, нет. Есть несколько шагов, которые помогут в будущем рассчитывать на компенсацию ущерба.

1. Доказательства. Чем больше их будет, тем лучше. По возможности следует зафиксировать повреждения на фото и видео. Наибольший вызов состоит в том, что не каждый инвестор сможет определить границы своего участка. Это может установить только землеустроитель. Идеальный вариант, если он сделает это вместе с инспектором из Госгеокадастра, работником ГСЧС, полиции и т. д.
   Но излишне спешить со сбором улик не стоит. Их можно зафиксировать, когда это станет безопасно.
2. Оценка. Самый простой выход — взять за основу нормативно-денежную оценку (НДО). Можно также заказать оценку у частного эксперта.
3. Взыскание. Наиболее дискуссионный вопрос — кто должен возмещать инвестору потери? Кто-то надеется, что средства предоставят международные доноры. Другие убеждены, что заплатить за все должен тот, кто причинил этот ущерб.
   Сейчас пошла волна подачи судебных исков в украинские суды на РФ с целью взыскания ущерба, а также в Европейский суд по правам человека по поводу установления решений о компенсации. Это было бы достаточно действенными юридическими инструментами, если бы РФ признала эти решения. До этого времени страна-агрессор избегает какой-либо ответственности.
   Итак, получить решение суда вы сможете, разного рода судебные сборы оплатите, юристам заплатите. Однако, большой вопрос относительно того, будут ли в дальнейшем эти решения выполняться. На подачу искового заявления дается три года, поэтому, возможно, с этим не следует торопиться. Сейчас задача № 1 — сбор доказательств, но безопасный. А оценку целесообразно будет проводить, когда будет ясно со способом компенсации.