Зарубежная недвижимость: как инвестировать, когда бюджета не хватает на мечту

Консервативные рынки имеют другую экономику. Высокая ликвидность, жесткая регуляция и предполагаемая среда снижают риски, но одновременно ограничивают доходность. На сегодняшний день показатель 6−8% годовых для налогообложения в Испании или других странах ЕС считается сильным результатом для арендной недвижимости. Именно такие цифры демонстрируют стабильно работающие в профессиональном управлении объекты.

Более высокие показатели возможны, но они появляются уже на других рынках — там, где экономика только формируется, инфраструктура развивается, а правила игры могут меняться. В этих случаях растет потенциальная доходность, но вместе с ней растет и уровень риска. Это базовая зависимость, которую важно учитывать еще до выбора страны или конкретного объекта.

Читайте также: Рейтинг застройщиков западного региона Украины: все особенности местных новостроек

Бюджет и реальность рынка: что действительно доступно инвестору

Одной из самых сложных тем в работе с инвесторами бюджет. Точнее, несоответствие между суммой, с которой человек выходит на рынок, и представлением о том, какой объект он за эти деньги сможет приобрести. На практике эта разница часто достигает около 50%. Инвестор, имея 100 тысяч евро, невольно ориентируется на сегмент, который на рынке стоит 140−150 тысяч.

Речь идет не об единичных случаях, а об устойчивой тенденции, особенно среди тех, кто впервые инвестирует в зарубежную недвижимость. Ожидания формируются из личного опыта, визуальных образов, рекламы и рассказов других покупателей. Реальный рынок определяется соотношением спроса и предложения, локацией, фазой цикла и общей экономикой региона.

Чтобы понять масштаб этой разницы, следует обратиться к конкретным цифрам.
На побережье Коста-Бланка в Испании, в том числе в районе Аликанте, однокомнатные квартиры площадью 40−45 квадратных метров в новостройках сегодня продаются в диапазоне 150−170 тысяч евро. На вторичном рынке цены ниже и обычно составляют 100−120 тысяч евро, однако в этом сегменте инвестор уже сталкивается с другим качеством жилья, состоянием объекта и ограниченными возможностями роста.

В Валенсии ситуация существенно отличается. Однокомнатные квартиры там практически отсутствуют как класс, а базовым предложением являются двухкомнатные объекты на вторичном рынке с ценами около 250 тысяч евро. Новостройки стартуют от 400 тысяч, тогда как в пригородах можно найти варианты примерно на 30% дешевле. В Барселоне к этим цифрам следует прибавлять еще не менее половины.

Юг Испании, в частности регион Коста-дель-Соль и агломерация Марбеи, имеет свою специфику. Однокомнатного сегмента там практически не существует. Минимальные цены на двухкомнатные квартиры на вторичном рынке начинаются от 300 тысяч евро, в то время как новостройки обычно стартуют от 450 тысяч и выше.

Столкнувшись с такими цифрами, инвестор оказывается перед выбором: либо просматривать бюджет и поднимать его до уровня, соответствующего желаемому классу объекта и локации, либо откладывать решения и продолжать поиск, либо соглашаться на компромисс, выбирая более слабую локацию или объект с более низкими характеристиками.

Эти решения не всегда комфортны, но именно они формируют дальнейшую траекторию инвестиции. Рынок не подстраивается под ожидания, а лишь показывает, что реально доступно за конкретный бюджет в определенный момент времени.

Читайте также: ДПС знает о счетах украинцев в Швейцарии, Германии и Австрии: что дальше

Доходность и риск: как разные рынки работают на практике

После того как бюджет соотнесен с реальностью, ключевым становится вопрос рынка. Именно на этом этапе многие инвесторы ошибаются: пытаются сравнивать страны по одной шкале и не учитывают стадию развития рынка и связанные с ней риски.

Европейские рынки, в том числе Испания, работают в консервативной модели. Здесь стабильный спрос, понятное регулирование и высокая ликвидность, но в то же время ограничен потенциал быстрого роста. Для арендной недвижимости реалистичная доходность в таких странах составляет 6−8% годовых на вложенный капитал до налогообложения.

Развивающиеся рынки предлагают другую экономику. В Турции, в частности, на побережье Анталии и в Алании, сегодня можно приобрести готовую квартиру формата 1+1 площадью около 50 квадратных метров в диапазоне 70−100 тысяч евро. Речь идет о комплексах до четырех лет, с полной инфраструктурой и расстоянием до моря 200−300 метров. Турецкий рынок находится на нижней фазе цикла, что создает возможности для входа по относительно низким ценам, но в то же время требует внимательного отношения к валютным и регуляторным рискам.

Азиатские направления работают по еще одной модели. На Бали и Таиланде инвестор покупает не столько жилье, сколько готовый арендный продукт. Апартаменты в комплексах с полной комплектацией, управлением и сервисом могут приносить 10−15% годовых на вложенный капитал. Такая доходность обусловлена туристическим бумом, активной миграцией цифровых кочевников и высокой загрузкой в течение года. В то же время инвестор должен четко понимать, что речь идет о других правовых режимах, других формах владения и совсем другом уровне операционных рисков.

Отдельно следует упомянуть новые рынки на ранней стадии развития. Занзибар сегодня пример такого направления. Апартаменты площадью около 40 квадратных метров на второй линии океана стоят от 65 тысяч долларов, а объекты с прямым видом на океан — около 100 тысяч. Для сравнения, аналогичные апартаменты на Бали уже оцениваются в 300−350 тысяч долларов. Разница объясняется фазой рынка. На Занзибаре инфраструктура только формируется, но масштабные инвестиции интернациональных гостиничных сетей и государственная поддержка создают предпосылки для долгосрочной капитализации.

Инструменты входа: как уменьшить нагрузку на капитал

Результат инвестиции во многом зависит от того, каким образом инвестор входит в проект. Именно на этом этапе решения структуры платежей и финансирования могут существенно повлиять на конечную доходность.

Один из ключевых инструментов — рассрочка от застройщика. На многих рынках, в частности в Европе, инвестор может зайти в проект с первоначальным взносом в пределах 10−30% от стоимости объекта, а остальную сумму платить в течение периода строительства. В ряде случаев финальный платеж в размере до 50% производится уже после получения ключей. Такая модель позволяет зафиксировать цену на раннем этапе, растянуть платежи по времени и воспользоваться ростом рынка еще до ввода объекта в эксплуатацию.

Ипотека является еще одним инструментом, который часто недооценивается. В странах Европейского Союза условия кредитования для нерезидентов разнятся, однако во многих случаях банки готовы финансировать часть сделки. Ипотека может стать продолжением рассрочки или отдельным элементом финансовой стратегии, что снижает объем собственных средств, привлеченных на старте. Важно учитывать процентные ставки, требования к доходам и налоговые последствия, ведь эти параметры определяют целесообразность такого решения.

Вне зависимости от выбранного инструмента, инвестиция в недвижимость начинается с финансовой модели. Именно она показывает, как будут вести средства в течение всего цикла. В расчетах учитываются график платежей, арендный доход, расходы на удержание, налоги и потенциальное изменение стоимости объекта. Когда эти параметры сведены в единую модель, инвестор видит цельную картину.

Юридическое сопровождение в таких сделках является обязательной составляющей. Каждая страна имеет свои правила, ограничения и нюансы оформления прав собственности. Независимый юрист проверяет документы застройщика или продавца, структуру сделки и защищает интересы покупателя. Расходы на такие услуги обычно невелики по сравнению со стоимостью объекта, но их роль в снижении рисков является критической.

Кейсовая логика и длинный горизонт: как инвестор принимает зрелые решения

Когда бюджет соотнесен с реальностью, рынок избран, а финансовая модель сочтена, остается еще один важный шаг — проверка решения через практику. Именно здесь инвесторы чаще ошибаются, ориентируясь не на факты, а на отдельные истории или эмоциональные аргументы.

Кейсы дают другое видение. Они позволяют оценить, как подобные объекты работают в реальной среде: сдаются ли они в аренду по заявленным ставкам, какова фактическая загрузка в течение года, как изменялась цена квадратного метра в этой локации за последние пять или семь лет. Эти данные показывают не потенциал на словах, а результат в цифрах.
Зарубежная недвижимость редко работает как скорая спекуляция для непрофессионального инвестора. Она раскрывается на дистанции. Недаром Уоррен Баффет неоднократно отмечал, что инвестиции в недвижимость следует рассматривать с горизонтом не менее десяти лет. Именно на таком отрезке времени рост стоимости, арендный доход и эффект стабильности начинают работать вместе.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий