Война уничтожила недострой: как инвестору вернуть вложенные средства

1. Что делать, если в дом, в который вы инвестировали, попал снаряд

В первую очередь, отслеживайте шаги государства, направленные на компенсацию потерь от уничтожения или повреждения новостройки, в строительство которой вы инвестировали. Первые шаги уже сделаны.

20 марта 2022 г. Кабмин утвердил Порядок определения ущерба и убытков, причиненных Украине в результате вооруженной агрессии РФ. Одно из направлений, по которому будет определяться размер ущерба и убытков, — потери жилищного фонда и объектов ЖКХ.

Это направление включает в т. ч. стоимость разрушенных и поврежденных объектов незавершенного жилищного строительства. В течение следующих 6 месяцев Минрегион должен утвердить методику определения ущерба и объема убытков. После этого соответствующие областные, а также городские государственные администрации будут непосредственно определять ущерб и убытки по отдельным объектам недвижимости.

1 апреля 2022 г. Верховная Рада Украины приняла за основу законопроект № 7198 «О компенсации за повреждение и уничтожение отдельных категорий объектов недвижимого имущества вследствие боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией Российской Федерации». Его принятие поможет лицам, инвестирующим в строительство недвижимости, как можно скорее получить компенсацию от государства. Условие: застройщик получил все разрешения на строительство, а в новостройке были построены опорные конструкции и наружные стены.

Компенсация будет выдаваться в виде:

• финансирования выполнения строительных работ по восстановлению поврежденного имущества многоквартирного дома;
• денежной компенсации (на ремонтные работы, строительство или покупку нового жилья);
• нового объекта недвижимости, строительство которого будет профинансировано государством.

Кроме того, в Украине начался процесс по обследованию разрушенных и поврежденных в результате вооруженной агрессии РФ зданий и сооружений с тем, чтобы определить возможность их дальнейшей эксплуатации, выполнения восстановительных работ или демонтажа. На данный момент первая группа экспертов выехала в Киевскую область. Впрочем, точных прогнозов, когда люди начнут получать компенсации за поврежденные или уничтоженные новостройки, пока нет.​

Пока государство прилагает все усилия, чтобы разработать оптимальный компенсационный механизм, рекомендуем инвесторам:

• сохранять любую публичную информацию, касающуюся потерь вашего недостроя (информация в СМИ, переписка в публичных чатах, официальные письма застройщика и т. п.);
• связаться с застройщиком и узнать его позицию по возможной компенсации (большинство застройщиков размещают информацию на своих официальных веб-сайтах);
• проверить условия инвестиционного договора, особенно касающиеся платежных обязанностей, прав застройщика и т. п.;
• получить поддержку от строительных и инвестиционных организаций.

В частности, в Украине функционируют Конфедерация строителей Украины, Ассоциация западноукраинских застройщиков, общественная организация «Ассоциация инвесторов нового жилья», объединение инвесторов экс-банка «Аркада» и другие. Главная миссия этих объединений состоит в защите интересов украинцев, инвестировавших в первичный рынок недвижимости, а также помощи застройщикам в критических ситуациях. В этих организациях вас могут проконсультировать и направить в соответствующие органы, предоставить оперативную и актуальную информацию.

Читайте также: Компенсация за разрушенное жилье: как получить и когда заплатят

2. Можно ли подать заявку на компенсацию через «Дию»

Пока нет. Как известно, в приложении «Дия» граждане могут сообщить о повреждении или уничтожении своей недвижимости в результате военной агрессии РФ. Впоследствии должна быть создана специальная комиссия, которая оценит конкретные убытки.

Однако такой функционал в «Дие» доступен только для собственников недвижимого имущества, право собственности которых зарегистрировано и подтверждается соответствующими документами. В то же время лица, инвестирующие в новостройки, еще не считаются собственниками будущего имущества. Не исключаем, что подобный механизм фиксации повреждений или уничтожения новостроек может появиться позже.

3. Каковы права застройщика и инвестора в условиях форс-мажора

28 февраля 2022 г. Торгово-промышленная палата Украины своим Письмом официально признала военную агрессию российской федерации против Украины обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором). Это дает определенные преимущества застройщикам. В частности, во время действия военного положения в Украине застройщик фактически может приостановить строительство и освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

В то же время действием форс-мажорных обстоятельств могут пользоваться и инвесторы. В частности, они могут временно не проводить текущие платежи по договору, а застройщик не будет начислять пеню и штрафные санкции за просрочку. Время рассрочки, как правило, продлевается, а платежи переносятся на следующие месяцы.

Об этом, а также других правах инвесторов (например, о невозможности досрочно расторгнуть договор или порядке возмещения ущерба, убытков от повреждения домов или строительных площадок и т. д.) большинство застройщиков сообщают на своих веб-сайтах. Для удобства приводим официальные сообщения некоторых застройщиков: Stolitsa Group, Интеграл Буд, Киевгорстрой, bUd development .

Читайте также: Украинцы подали в Дию более 66 тыс. заявлений о поврежденном имуществе

4. Можно ли отказаться от недвижимости, в которую инвестировал, и вернуть свои средства во время действия военного положения

Да, однако есть несколько «но», особенно в условиях военного положения.

Во-первых, необходимо проверить договор с застройщиком — содержатся ли в нем условия расторжения? Чаще всего такими условиями могут быть несоответствие параметров и качеств недвижимости описанным в договоре характеристикам или нарушение сроков и порядка сдачи объекта в эксплуатацию. Однако в условиях военного положения не следует забывать о действии форс-мажорных обстоятельств и их влиянии на права застройщиков (см. вопрос № 3).

Во-вторых, для расторжения договора обычно необходимо согласие обеих сторон (если иное не предусмотрено договором). Иначе нужно будет обращаться в суд, что значительно замедлит процедуру возврата вложенных инвестиций.

В-третьих, если вы заключали нотариально заверенный договор инвестирования, то и расторгаться он должен с подтверждением нотариуса. Но из-за высокой угрозы кибератак во время войны внесение данных в Государственный реестр прав на недвижимое имущество невозможно, а деятельность нотариусов может быть ограничена.

Читайте также: 5 способов заставить Россию заплатить за разрушенную экономику Украины

5. Можно ли заключить договор переуступки и передать квартиру в недострое новому владельцу

Да, такая возможность существует даже в условиях военного положения. Если застройщик продолжает осуществлять свою деятельность, можно предложить ему заключить договор переуступки с третьим лицом. Тогда в инвестиционном договоре вместо ваших будут вписаны данные лица, желающего инвестировать в новостройку.

Впрочем, в условиях военного положения все же лучше воздержаться от заключения такого договора. Во-первых, есть риск, что суд может признать договор переуступки, заключенный во время войны, недействительным и обязать возместить другой стороне убытки и даже моральный ущерб. Для этого достаточно доказать, что договор переуступки был заключен под влиянием тяжелого обстоятельства и на крайне невыгодных условиях. Такими обстоятельствами могут быть война и связанные с ней события.

Во-вторых, не следует забывать, что согласно законодательству Украины договор переуступки должен заключаться в той же форме, что и договор, права по которому передаются. Если инвестиционный договор заверен нотариусом, то договор переуступки прав должен быть нотариальным. При этом в условиях военного положения работа государственных реестров и нотариусов может быть ограничена (см. вопрос № 4).

Следует отметить, что риски заключения договора переуступки существуют и для нового покупателя. А именно: застройщик в результате может недостроить жилой комплекс или достроит его со значительной задержкой (см. вопрос № 3). Кроме того, если по инвестиционному договору можно оформить рассрочку и выплачивать сумму по частям, то по договору переуступки необходимо сразу перечислить инвестору полную стоимость.

Читайте также: План Маршалла для Украины: что предлагают 8 ведущих экономистов мира

6. Что происходит на первичном рынке недвижимости

С 16 марта по 1 апреля 2022 г. Государственная инспекция архитектуры и градостроительства Украины получила около 1200 обращений от застройщиков по объектам строительства всех классов. Такие обращения касаются получения разрешений на выполнение строительных работ, выдачи деклараций о готовности недвижимости к эксплуатации, а также получения сертификатов о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости и т. д.

Чиновники уверяют, что принимается много решений для того, чтобы строительная отрасль работала беспрепятственно. В частности, уже упрощена процедура ввода объектов в эксплуатацию и импорта строительной продукции, а также минимизированы таможенные платежи. Это должно обусловить скорейшее возобновление строительства в Украине, в т. ч. на первичном рынке недвижимости.