В сделки с недвижимостью входит финмон: что это значит для покупателей

Большинство съемных квартир, за исключением разве что элитных особняков, до этой суммы не дотягивают. Но, что касается купли-продажи недвижимости, то основная масса объектов в категорию «дороже 400 тысяч» попадают. А это значит, что теперь риелторы должны информировать финмон о деталях практически всех сделок.

Как отмечает глава АН «КиевДомСервис» Андрей Романов, на сегодняшний день сделки по недвижимости государство и так контролирует через нотариусов и оценщиков. «Теперь к ним добавятся еще и риелторы, то есть будет уже «тройной контроль», — говорит Романов.

«Минфин» разбирался, какие данные риелторы будут передавать Госфинмону, и что изменится для покупателей и продавцов недвижимости.

Финмон вспомнил о риелторах

В риелторской среде сейчас настоящая неразбериха. Агентства массово получают уведомления от Минфина, в которых сказано, что, по итогу мониторинга отчетности и информации из государственных реестров, ведомство сформировало перечень субъектов хозяйственной деятельности, работа которых «имеет признаки предоставления брокерских, риелторских, агентских, маклерских (посреднических или консультационных) услуг в сфере недвижимости. Они, согласно «антиотмывочному» закону, отнесены к субъектам первичного финансового мониторинга. Поэтому должны подавать данные по сделкам Госфинмону.

То есть Минфин ссылается на далеко не новый закон. Но, получается, что до недавних пор его механизмы на практике не применяли, и решили «включить» только в этом году, причем задним числом. В письмах Минфина говорится, что, начиная с февраля 2026 года, действуют обновленные механизмы информационного взаимодействия с Госфинмониторингом.

Эти механизмы, как следует из пояснений Минфина, предусматривают подачу через Кабинет системы финансового мониторинга Госфинмона отчетов по всем операциям с недвижимостью свыше 400 тысяч гривен. Предварительно риелторы должны зарегистрироваться в этом кабинете и фактически стать на учет в Госфинмоне.

Как рассказала «Минфину» столичный риелтор Ирина Луханина, в риелторской среде вся эта ситуация с постановкой на учет и необходимостью «сливать данные по сделкам» воспринимается, как резкое ужесточение правил.

«Хотя, по сути, речь идет не о новом законе, а о переходе к его практическому применению. Законодательство о финансовом мониторинге в Украине действует уже не первый год. Операции с недвижимостью уже более 10 лет находятся в зоне внимания, поскольку связаны с движением значительных денежных средств.

К субъектам финансового мониторинга относятся не только банки. В эту систему входят нотариусы, адвокаты, аудиторы, финансовые компании, а также участники сделок с недвижимостью в определенных случаях.

Нотариусы занимают ключевое место в этой системе. Они уже давно обязаны мониторить сделки на предмет подозрительности, и при наличии оснований — сообщать о них в Государственную службу финансового мониторинга. Эта практика является стандартной частью оформления сделок и не является нововведением.

Риелторы в этой системе выступают не как контролирующий орган, а как участники процесса, которые сопровождают сделки и взаимодействуют с клиентами. Требования не предполагают тотальной проверки каждого клиента. Речь идет о необходимости обращать внимание на нетипичные ситуации: несоразмерные суммы, сложные схемы расчетов, отсутствие понятной логики происхождения средств", — говорит Луханина.

Она добавила — чтобы работать безопасно в новых условиях, риелтору необходимо:

• определить, подпадает ли его деятельность под требования финансового мониторинга;
• стать на учет в установленном порядке;
• выстроить базовую логику работы с клиентом: понимание сторон сделки и структуры расчетов;
• обращать внимание на очевидные риски и нетипичные ситуации.

«Таким образом, речь идет не о кардинальном усложнении профессии, а о переходе рынка недвижимости в более структурированное состояние, где возрастает значение профессиональной ответственности и понимания финансовой стороны сделки», — отметила Луханина.

Читайте также: Дешевая «Житомирка» и элитная Обуховская трасса: сколько стоит купить и снять дом под Киевом

К чему готовиться покупателям

Что все эти нововведения означают для клиентов агентств недвижимости — тех, кто снимает, продает или покупает недвижимость? По мнению Луханиной, для клиентов изменения будут практически незаметны в повседневной практике.

«Покупка или продажа недвижимости не превращается в усложнённую процедуру. Однако сделки с признаками риска могут попадать в поле внимания финансового мониторинга», — говорит Луханина.

Адвокат Анна Даниэль, управляющий партнер Адвокатского бюро Анны Даниэль, объяснила «Минфину», что риелторы будут обязаны:

• идентифицировать клиентов (собирать паспортные данные, ИНН);
• проводить верификацию клиентов, устанавливать конечного бенефициарного собственника для юрлиц и выяснять источники происхождения средств;
• сообщать о подозрительных операциях Госфинмониторингу (к примеру, если покупатель пытается заплатить наличными средствами);
• хранить документы по операциях с недвижимостью в течение пяти лет;
• за невыполнение обязанностей (неподачу отчетности, нарушение процедуры верификации и пр.), риелторам могут грозить штрафы в сотни тысяч гривен.

«Пороговая сумма в 400 тысяч гривен — это установленный законом уровень, при превышении которого операция подлежит обязательному финансовому мониторингу, если есть признаки, прописанные в статье 20 Закона „О предотвращении и противодействии легализации доходов, полученных преступным путем“, или если проводится расчет наличными средствами», — пояснила Анна Даниэль.

Она говорит, что покупатели недвижимости уже вскоре «почувствуют на себе придирчивость профессиональных участников рынка».

«Будьте готовы заполнять детальные анкеты у риелторов еще на этапе заключения договора о предоставлении услуг. Если сумма сделки превышает 400 тысяч гривен, риелтор может и обязан требовать документы, подтверждающие легальность происхождения средств — справки о зарплате, документы о продаже другого имущества, дивиденды и т. д.», — говорит юрист.

Она также добавила, что таким образом государство пытается закрыть «окно», через которое ранее можно было готовить сделку по недвижимости без предварительной проверки происхождения капитала.

Получается, что покупатели, которые не смогут подтвердить легальность средств, тут же попадают «на карандаш» Госфинмона.

Отметим: несмотря на то, что формально контроль за сделками по недвижимости уже и так есть (через оценщиков и нотариусов), как говорят риелторы, все еще сохраняются отдельные «лазейки». К примеру, можно провести расчет наличными, указав в договоре купли-продажи, что расчет на момент оформления сделки уже произведен (к примеру, сослаться на то, что покупатель ранее снимал это жилье и постепенно погашал его стоимость).

Теперь же ответственность за такие формулировки берет на себя риелтор, который рискует лишиться лицензии, если не сообщит о «подозрительном клиенте» куда следует.

Как говорит управляющий партнер адвокатского объединения «Алексана», адвокат, руководитель Вышгородского районного подразделения ГО «Защита государства» Оксана Жданова, нововведения приведут к большему количеству проверок и вопросов к клиентам со стороны риелторов, что может замедлить сделки. «Стандартная проверка — это дополнительные 1−3 дня, иногда больше», — пояснила Жданова.

Также, по ее мнению, не исключено появления новых «серых схем» — предложений провести сделки без подтверждения средств и увеличение рисков разного рода мошенничеств.

«В перспективе — прозрачность и безопасность, но сразу — сделки становятся более уязвимыми, растет вероятность проблем с банками или правоохранительными органами», — отметила Жданова.

Добавим, что риелторы также говорят о том, что могут появиться посредники, которые за увеличенную комиссию согласятся «не светить» клиентов перед Госфинмоном. Если сейчас стандартное вознаграждение риелтора — 5% от стоимости объекта, то «сговорчивый» посредник может попросить 10−15% и даже больше, в зависимости от рискованности сделки.

Что касается клиентов, у которых с документами все в порядке, то, по словам Андрея Романова, для них повышение риелторской комиссии не прогнозируется (хотя риелторы говорят, что им придется увеличивать собственные расходы на юристов, обучение персонала и пр.).

«Можно ожидать сегментацию рынка недвижимости — одна часть риелторов интегрирует комплаенс-процедуры в свою работу, тогда как другая — продолжит функционировать вне правового поля, хотя это объективно повышает риски (финансовые санкции, усиление финансового мониторинга со стороны банковских учреждений, потенциальная блокировка операций и пр.)», — подытожил адвокат адвокатского объединения «МАКМЕЛ» Александр Мельник.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки