У украинцев стали забирать квартиры за долги по коммуналке: кто рискует потерять жилье

«На самом деле по этим долгам есть большие вопросы. У жильца не было счетчиков на воду, поэтому на него списывали часть общих „небалансов“ по дому. В итоге только за последний год на человека „повесили“ больше 500 тысяч якобы просроченных платежей», — пояснил «Минфину» глава Союза потребителей коммунальных услуг Олег Попенко.

По его словам, отечественное законодательство в сфере коммунальных услуг выписано таким образом, что должником могут сделать буквально любого украинца.

«Как показывает практика, оспорить неправомерно начисленные платежи крайне сложно — это требует немало времени, нервов и денег. Если вы решите судиться с коммунальщиками, готовьте на адвоката не меньше 3−5 тысяч долларов. Грамотных юристов в сфере коммунального права в Украине немного, да и берутся за такие дела они неохотно. В то же время у поставщиков услуг есть огромные юридические отделы. Некоторые региональные теплокоммунэнерго тратят на „работу с должниками“ сотни миллионов гривен в год. Поэтому доказать свою правоту в споре с монополистами людям, мягко говоря, непросто», — добавил Попенко.

Технология отъема квартир

Тема отъема жилья за долги только недавно широко обсуждалась. «Минфин» уже подробно писал о новом законе, который приняла Рада в апреле этого года (законопроект № 14005). В нем идет речь об упрощенном взыскании просроченной задолженности. В частности, расширяется функционал автоматической системы исполнительного производства, который ускорит коммуникацию между исполнителями, госорганами, банками, небанковскими платежными системами и пр. Также предусмотрена синхронизация Единого реестра должников с другими реестрами.

Эти нововведения позволят исполнителям быстро искать имущество должника и накладывать на него арест, что увеличивает шансы кредиторов вернуть свои деньги без лишних проволочек.

На этом фоне эксперты массово заговорили, что упрощается также отъем квартир у украинцев. Впрочем, как пояснял «Минфину» глава адвокатского объединения «Юридическая компания WINNER» Игорь Ясько, новый закон не создал отдельного основания для конфискации единственного жилья. Изъятие квартиры как было, так и остается возможным в таких случаях:

• жилье является предметом ипотеки, и должник существенно нарушает обязательства,
• других активов мало для погашения долга, а уже есть исполнительный документ.

При этом юрист Юлия Антоненко отмечала, что у граждан все же появляются новые риски: старые долги будут быстрее «оживать» — решения по кредитам, штрафам, коммунальным долгам станут выполняться быстрее.

Олег Попенко прогнозировал, что могут активизироваться, в частности, коммунальщики, выбивая долги у украинцев.

Недавно в Киеве был зафиксирован подобный прецедент.

«У пенсионера, проживающего в многоэтажке в Дарницком районе, ЖСК конфисковал квартиру за долги. Жилье выставили на аукцион и продали риелторской компании за миллион гривен. Та быстро перепродала объект за 1,8 млн гривен», — рассказал «Минфину» Попенко.

Общий долг пенсионера по коммуналке составил почти 875 тысяч гривен. Но, как говорит Попенко, значительная его часть появилась только за последние полгода — более 500 тысяч.

«У жильца в квартире не было счетчиков, что позволило ЖСК „повесить“ на него порядка 15% небалансов всего дома (речь идет о потерях ресурса, скажем, вследствие прорыва труб, затоплений и пр.)», — пояснил Попенко.

По его словам, в похожей ситуации могут оказаться многие украинцы.

«Риски „попасть“ на коммунальные долги очень большие. В этой сфере у нас практически не работает система защиты потребителей, а законодательство выписано таким образом, что позволяет поставщикам „рисовать“ долги фактически с воздуха. К примеру, киевлянам доначислили платежи за отопление в январе 2026 года в марте, а затем еще раз — в мае. В Харькове в 2023 году почти всем жителям многоэтажек также пришли дополнительные платежки за уже закончившийся отопительный сезон — по 1,5−2 тысячи гривен каждому. Якобы, изначально платежки были „заниженными“. И людям пришлось платить», — отметил Попенко.

Откуда берутся космические долги по коммуналке

Как работает механизм «накручивания платежек», и что делать, чтобы избежать большого накопления долгов?

Попенко говорит, что в зоне риска по коммунальным долгам в первую очередь те граждане, в квартирах которых не установлены счетчики.

«Если нет счетчиков, вам, во-первых, начисляют не по реальному, а по среднему потреблению, а оно значительно больше. Во-вторых, управитель жилого дома может переложить на вашу квартиру часть общих потерь, а это могут быть большие суммы — тысячи и даже десятки, и сотни тысяч гривен», — рассказал эксперт.

Его слова подтверждает и глава коммунального предприятия «Тепловик» Александр Душенко.

«Как „делят“ расходы ресурса и платежи за него? Тем, у кого есть счетчики, начисляют по их показаниям. А оставшиеся объемы и сумму „делят“ между теми, у кого счетчиков нет, — законодательство позволяет это делать», — пояснил он.

По словам Душенко, в прошлом году части потребителей в Хмельницкой области таким образом начислили по 50−90 тысяч за горячую воду.

Но, как говорит Душенко, само наличие счетчика еще не гарантирует, что вам не насчитают лишнего.

«По законодательству, счетчики нужно поверять. Многие потребители этого не делают, и тогда коммунальщики имеют право вообще не принимать такие счетчики в расчет — начисления идут как на квартиру без счетчика», — говорит он.

Попенко добавил, что важно также вовремя передавать показания счетчика (как правило, до 5 числа следующего месяца). Если этого не сделать, начисления будут вестись не по реальному, а по среднему потреблению.

«За тем, как идут начисления, и какие суммы вам выставляют, нужно постоянно следить. И, заметив аномальные суммы в платежках, тут же идти разбираться — сначала к поставщику, а затем, при потребности, и в суд», — советует Попенко.

«Минфин» уже подробно писал о схемах «накручивания» долгов по коммуналке. Это могут быть, к примеру, начисления за газ в частных домах, даже если там уже давно никто не живет, а сами строения уничтожены вследствие боевых действий или вражеских атак. Но, если сохранился адрес и «точка подключения», — на них ежемесячно начисляют платежи.

Такая же ситуация с горячей водой. Многие украинцы установили бойлеры, и централизованной подачей горячей воды не пользуются. Но, если при этом не написать заявление в ЖЭК, зафиксировав отказ от услуги, счета за нее вам все равно будут регулярно выставлять.

Аналогичная история с отоплением. «Человек считает, что если он в квартире не живет, скажем, уехал в Европу, то и платежек быть не должно. Но мы его жилье все равно греем — подается централизованное отопление. Поэтому платежка за него в любом случае выставляется», — пояснил Душенко.

«Нужно все контролировать. Потому что, в случае появления долга, человек рискует лишиться субсидии, если она у него была. Не решив вопрос с реструктуризацией долга и не вернув возможность получения компенсации по коммуналке от государства, вы рискуете просто „утонуть“ в коммунальных долгах — и через пару лет выбраться из них будет крайне сложно, а то и вовсе нереально — для многих это действительно реальная угроза лишения жилья», — добавил он.

Платить или судиться?

Что делать, если у вас возник большой коммунальный долг?

Душенко говорит, что сразу же нужно связаться с поставщиком услуг и разобраться в начислениях. Не исключено, что вам могут сделать перерасчет или же реструктуризировать долги, разбив их на части. Последнее дает в том числе право на возобновление начисления субсидии.

Если вы считаете долг неправомерным, а поставщик отказывается это признать, можно подать судебный иск.

«Если у вас есть долги за коммунальные услуги, их обязательно нужно перепроверить, с учетом проведенных оплат, и постепенно выплачивать. Чтобы не допустить обращения коммунального предприятия в суд, можно подписать с ним договор реструктуризации в порядке статьи 7 Закона «О жилищно-коммунальных услугах». Закон позволяет уменьшить размер оплаты за коммуналку в случае непредоставления услуг, или предоставления их в не полном объеме или ненадлежащего качества.

Также можно не платить за услуги (кроме тепловой энергии) в случае неиспользования их (если нет приборов учета) за период временного отсутствия (более 30 дней при условии документального подтверждения). Если собственник не согласен с начислениями за коммунальные услуги, он должен незамедлительно обратиться с письменным заявлением или претензией к поставщику услуг, предварительно подписав их своей электронной цифровой подписью или же отправив по почте «письмо с описанием вложения». Если поставщик будет игнорировать обращения потребителя или неправомерно отказывать ему в перерасчете, можно подать жалобу в Госпотребслужбу или НКРЭ. Если же досудебный порядок не даст результата, единственным способом обжалования будет обращение в суд", — пояснила «Минфину» Светлана Круторогова, руководитель практики хозяйственного и гражданского права адвокатского объединения «Юридическая компания WINNER».

Правда, новый закон о взыскании долгов существенно сужает для должников пространство для маневра. Ведь как только вас внесут в Единый реестр должников, автоматически могут блокироваться банковские счета и накладываться арест на имущество. Поэтому некоторые эксперты советуют сначала платить по счетам, а затем их оспаривать. «Но тут тоже могут быть нюансы, поскольку заплатив, человек формально соглашается с выставленными ему счетами. Это может усложнить судебное разбирательство и снизить шансы оспорить неправомерные платежки», — считает Попенко.

Он также добавил, что украинцы крайне редко подают в суд на коммунальщиков, так как это дорого и хлопотно.

«У нас очень мало хороших адвокатов в сфере коммунального права, а их услуги стоят недешево. Если вы решите оспаривать платежки, готовьте 3−5 тысяч долларов, и при этом победа в суде не гарантирована. В то же время у коммунальщиков огромные юридические отделы, они тратят на „работу с должниками“ большие деньги, и отстоять свою правоту рядовому потребителю, как показывает практика, очень сложно», — говорит Олег Попенко.

Когда есть риски лишиться жилья

Как долги по коммуналке в итоге могут оставить вас без квартиры?

Отметим, что далеко не все просроченные платежки — это автоматический риск отъема жилья.

Критическим является порог долга. Ранее он составлял 20 минимальных зарплат, но в новом законе о взыскании долгов его увеличили в два раза — до 40 минималок (порядка 346 тысяч гривен). И это можно считать большим послаблением для граждан", — говорит глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец. При среднем начислении за однокомнатную квартиру на уровне 4 тысяч в месяц такого «лимита» хватит более чем на семь лет, даже если вы вообще не будете платить за коммуналку. Но ситуация резко меняется вследствие «аномальных» начислений — тогда, как показывает практика, долги могут достичь критического уровня уже за несколько месяцев. Это позволяет коммунальщикам запустить механизм взыскания имущества.

«Для предприятий, предоставляющих коммунальные услуги, не существует понятия „критического долга“, он может быть взыскан вне зависимости от суммы, Но для обращения в суд истец должен уплатить судебный сбор, то есть, исходя из практики, как правило, поставщик услуг подает иск, если долг превышает 10 тысяч гривен. Много предприятий действуют на основании публичных договоров, которые официально публикуют на своих сайтах, и долг могут взыскивать в упрощенном приказном производстве, то есть без проведения судебных заседаний. С учетом установленного Гражданским кодексом Украины срока исковой давности, долг может взыскиваться только за последние три года, но в случаях подачи иска о взыскании долгов за десять лет или обращения в суд по приказному производству, должнику нужно обязательно подать в судебные органы заявление о применении исковой давности», — пояснила «Минфину» Светлана Круторогова, руководитель практики хозяйственного и гражданского права адвокатского объединения «Юридическая компания WINNER».

Кравец также обращает внимание, что разбирательства по коммунальным долгам идут по так называемым судебным приказам. «Иск принимается к рассмотрению без вызова сторон, поэтому должник может даже не знать, что на него подали в суд, а получить на руки решение уже постфактум. При этом большинство поставщиков перед подачей иска все же предупреждает должников о таком намерении. Поэтому важно отслеживать почтовые отправления на ваш адрес», — говорит Кравец.

По его словам, взыскание на единственное жилье должника является крайней мерой. «Все же сначала берут в расчет доходы, с которых можно взыскать долги, скажем, зарплату или пенсию. Затем — другое имущество, в том числе автотранспорт. И если ничего из перечисленного выше у должника нет, принимается решение об изъятии квартиры или дома», — отметил Кравец.

«Сам по себе долг за коммунальные услуги не означает, что завтра кто-то придет выселять вас из квартиры. Сначала коммунальное предприятие должно обратиться в суд и доказать наличие задолженности. Без решения суда никто не может ни забрать имущество, ни выселить собственника.

Следующий важный момент. Даже если суд вынес решение о взыскании долга, квартиру никто сразу не забирает. Сначала исполнительная служба проверяет, можно ли взыскать деньги с банковских счетов, заработной платы, пенсии или другого имущества должника. Продажа квартиры — это крайняя мера, к которой прибегают только тогда, когда других способов исполнить решение суда уже нет.

Еще один нюанс, о котором мало кто знает. Единственное жилье в Украине также находится под защитой закона. На сегодняшний день существуют ограничения, которые не позволяют обратить взыскание на единственную квартиру, если сумма долга не достигает установленного законом порога (40 минимальных зарплат — ред).

В исключительных случаях квартира может быть продана в рамках исполнения судебного решения, и только после смены собственника возникает вопрос об освобождении жилья.

Но это вовсе не означает, что коммунальные долги можно игнорировать. Чем дольше откладывается решение проблемы, тем выше вероятность, что обычная задолженность со временем превратится в судебный спор, затем — в исполнительное производство. А это уже может привести к аресту банковских счетов, принудительному взысканию долга и другим предусмотренным законом мерам", — подытожила киевский риелтор и юрист Ирина Луханина.

Автор:

Кореспондент Людмила Каплун

Пишет на темы: Компании и рынки