Стратегии инвестирования в новостройки: 4 актуальных варианта во время войны

Ситуация на рынке

Несмотря на полномасштабную войну, интерес к жилью в новостройках постепенно восстанавливается. По данным синдикативного исследования портала ЛУН, в 2022 году объемы продаж на первичке достигали 10% от объемов 2021 года. В 2023 году этот показатель уже вырос до 20−30%.

«Однако это достаточно средние цифры, — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор „Интергал-Буд“. — Некоторые застройщики, например, „Интергал-Буд“ смогли выйти на 50% продаж, по сравнению с периодом до полномасштабного вторжения».

В то же время динамика продаж неравномерная. К примеру, с осени 2022 года количество сделок начало расти, однако в определенные периоды наступает спад, который провоцируют такие внешние факторы, как негативный информационный фон, усиление мобилизации, массовые обстрелы, энергетический кризис. Это тормозит продажи, однако уже через месяц-два ситуация выравнивается и количество сделок снова начинает расти.

Еще одна тенденция — сейчас украинцы покупают жилье в основном для себя. В структуре продаж украинских застройщиков инвестиционные сделки занимают всего около 10−15%, тогда как до войны до половины продаж осуществлялись в спекулятивных целях.

«При этом следует заметить, что недвижимость не утратила своего инвестиционного потенциала. Доходность от покупки квадратных метров все еще высокая», — констатирует Анна Лаевская.

Инвестировать ли во время войны?

Угроза рисков инвестирования в первичную недвижимость заставляет потенциальных покупателей либо отложить сделку, либо и вовсе сосредоточиться на других объектах инвестирования. Однако большинство возможных рисков нивелируется правильным выбором девелопера.

Выбирая девелопера и объект, нужно оценить:

1. Репутацию застройщика. Это своеобразная гарантия, что инвестировать в объект целесообразно. Системные игроки рынка возобновили работу еще в первый год полномасштабного вторжения, активно строят и завершают проекты. Так, например, «Интергал-Буд» в тройке лидеров по показателю сданных квадратных метров в столице на период с начала войны и до 31 декабря 2023 года.
2. Реальную динамику на площадке в ретроспективе минимум 6−9 месяцев. Что было сделано за это время? Если сдвиги минимальные, стоит отказаться от сделки, ведь инвестор рискует заморозить средства на неопределенный период.
3. Сценарий действий застройщика на случай попадания в объект. «Для себя мы решили, что компания будет восстанавливать возможный нанесенный ущерб за свой счет, не требуя дополнительных доплат от инвесторов», — отметила коммерческий директор «Интергал-Буд», напомнив, что компания зафиксировала это намерение в договорах. И эта гарантия распространяется на все имеющиеся в продаже объекты.

Еще один важный аспект — финансовый. Если говорить о Киеве, то порог входа в сделку достаточно высокий. Средневзвешенная цена за квадрат в столичной новостройке достигла почти $1 500. В пригороде можно найти более привлекательные по цене варианты в готовых или близких к завершению строительства домах — за $1 100-$1 200.

На сумму инвестиций также повлияет то, будет ли объект с ремонтом. К примеру, в «Интергал-Буд» предлагают инвесторам несколько решений: от базовой отделки квартиры до меблированного ремонта. В первом варианте добавочная стоимость составляет $300 за квадрат, во втором — $600.

Пример ремонта от застройщика «Интергал-Буд»

Исходя из вышеприведенного, можно приблизительно посчитать, что минимальная сумма инвестиций в квартиру площадью 40 квадратных метров составит:

• с базовым ремонтом без мебели — $72 000;
• с полностью готовым к заселению вариантом с меблировкой — $84 000.

Серьезный вызов — выбор ЖК, в который инвестор собирается вложить деньги. В «Интергал-Буд» советуют обращать внимание на три ключевых фактора, которые влияют на привлекательность объекта и скорость, с которой инвестор в дальнейшем сможет перепродать или сдать в аренду недвижимость:

1. локация — важны и транспортная развязка, и близость к деловому центру, и наличие рекреационных зон рядом;
2. инфраструктура внутри ЖК и рядом с проектом — наличие детских учебных заведений, медицинских учреждений, сервисных бизнесов, торговых центров или небольших магазинчиков и т. д.
3. фактор безопасности — есть ли укрытие или помещение двойного назначения (подземный паркинг и кладовые), расположены ли рядом военные объекты или объекты критической инфраструктуры (зоны потенциального вражеского поражения).

Самые действенные стратегии инвестирования

Выбирая стратегию инвестирования в новострой, следует в первую очередь понимать, какая есть сумма на руках, можно ли ее увеличить за счет недорогого кредитного ресурса, например, льготной ипотеки, и как долго инвестор может держать капитал в проекте.

Например, покупка квартиры с целью сдачи в аренду — игра в долгую, потому что окупится такая инвестиция ориентировочно за 12−14 лет. Если же инвестор не готов ждать так долго, можно выбрать вариант перепродажи — зайти в сделку на низком этапе готовности объекта и перепродать квартиру ближе к завершению строительства (в среднем через 2−3 года), когда цена существенно вырастет.

Итак, рассмотрим более подробно эти и другие стратегии инвестирования в недвижимость, актуальные во время войны.

Стратегия № 1. Покупка квартиры с ремонтом для сдачи в аренду.

Суть этого подхода состоит в том, чтобы купить готовую квартиру с ремонтом и в дальнейшем сдавать ее в аренду, получая стабильный заработок от арендных платежей, и не тратя время и средства на ее отделку.

Эта стратегия лучше всего подойдет в сегментах эконом и комфорта. Если речь идет о новостройке в Киеве, то порог входа в такую сделку составит от $70 000.

Окупаемость инвестиции может составлять до 14 лет. Примерная доходность от 7−8% годовых в валюте. Доход будет зависеть от определенных характеристик объекта, таких как:

• площадь;
• уровень отделки;
• локация;
• преимущества жилищного комплекса (наличие инфраструктуры и т. п.).

Доход можно начать получать сразу, если покупать готовое жилье из имеющихся остатков у застройщика. Если речь идет о незавершенном объекте строительства, то начало получения дохода откладывается на период, пока объект не будет готов к заселению.

Что касается планировки, то в целях аренды традиционно выбирают однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры.

«Однако сейчас вырос запрос на более просторное жилье с большим количеством спальных комнат. Такой запрос формируют переселенцы, арендующие жилье вместе с семьями в относительно безопасных городах центра и запада страны», — объясняет Анна Лаевская.

Стратегия № 2. Покупка недорогой квартиры, чтобы сделать недорогой ремонт и сдавать в аренду уже по более высокой цене.

На первый взгляд, это достаточно простой способ обеспечить дополнительный доход. Однако на практике понятие «недорогой ремонт» очень относительное. Расходы на материалы и строительные работы значительно выросли, поэтому, выполняя ремонт самостоятельно, вряд ли удастся сэкономить. Зато, если покупать готовое решение у застройщика, можно сэкономить примерно 30−40%.

Если рассматривать самые дешевые варианты в готовых новостройках столицы, стоимость квадратного метра стартует от $1 100. Конечная сумма инвестиции зависит от стоимости ремонта. А это, по очень скромным подсчетам, — от половины стоимости квартиры. «То есть если взять для условного расчета квартиру площадью 43 квадратных метра, ее стоимость без отделки составит $48 000, а если добавить к этому приблизительную стоимость ремонта, сумма инвестиции вырастет уже до $72 000», — объясняет Анна Лаевская.

К тому же следует учесть недополученную прибыль от аренды за период, когда в квартире выполнялись ремонтные работы. А это минимум 6 месяцев. Срок окупаемости такой инвестиции составляет 12−15 лет. А доход будет зависеть от таких характеристик объекта, как площадь, локация, наличие инфраструктуры.

Квартиры с качественным современным ремонтом в спокойных нейтральных оттенках будут иметь преимущество при сдаче в аренду. Лучше всего для этой стратегии инвестирования выбирать однокомнатные или компактные двухкомнатные квартиры.

Стратегия № 3. Покупка недвижимости без ремонта и перепродажа по более высокой цене после ремонта.

Такая стратегия направлена ​​на то, чтобы увеличить стоимость объекта. Перепродажа квартиры с уже выполненным ремонтом особенно выгодна в сегменте комфорт, а запрос на него сейчас едва ли не самый большой.

«Спрос формирует льготная государственная ипотека. И заемщики ищут уже готовые решения. Оплачивать за кредит и параллельно делать ремонт — слишком затратно. Гораздо проще перенести эту часть расходов в тело кредита и сразу пользоваться недвижимостью, уплачивая посильные ежемесячные взносы», — объясняет коммерческий директор «Интергал-Буд».

Однако, если речь идет о бизнес или премиальном классе, эта стратегия может не сработать. Покупатели в этих сегментах предпочитают собственные дизайнерские решения и значительно более требовательны к материалам. Это тот случай, когда предложение «white box» может быть более релевантным.

Что касается дохода — инвестор сможет получить его только по завершению строительства. До этого он просто не сможет попасть на объект, чтобы сделать ремонт. Более выгодно, если ремонт делает застройщик, ведь квартира сразу передается с отделкой без дополнительных затрат времени. Если же делать ремонт самостоятельно — это дополнительные месяцы ожидания.

На доход от такой инвестиции будет непосредственно влиять уровень отделки — чем он лучше, тем больше за объект можно выторговать при продаже. Однако нужно соблюдать баланс — чрезмерные затраты, которые инвестор вложит в ремонт, будет трудно вернуть.

Просторные двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, рассчитанные на семьи с детьми, станут самым лучшим выбором для этой стратегии инвестирования. Такое жилье пользуется самым большим спросом среди участников программы «єОселя», а это сейчас самая активная категория покупателей.

Стратегия № 4. Покупка квартиры на ранних этапах строительства и продажа после завершения

Такая стратегия инвестирования оптимальна для людей, которые стремятся быстро получить доход и выйти из сделки за год-два. Однако в текущих реалиях все же есть определенные нюансы.

• Во-первых, новых проектов сейчас немного. Особенно в столице. Девелоперы почти не начинают новое строительство. Поэтому предложение ограничено.
• Во-вторых, разница в стоимости между готовым домом и домом на начальном этапе меньше, чем в мирные времена. Хотя цены на первичку растут, однако такой пропасти в стоимости между котлованом и завершенным объектом, как это было в 2021 году, сейчас нет.

Если определять порог входа в такую ​​инвестицию на примере проектов «Интергал-Буд», то стоимость за квадрат в ЖК «Сырецкие сады», в доме № 10, завершение строительства которого запланировано на 2 квартал 2025 года, составляет от $890. Это при условии покупки большой трехкомнатной квартиры. Цена квадрата в однокомнатном жилье в этом же доме стартует от $1 110. То есть сумма инвестиций составит $70 000 или $46 620, в зависимости от площади.

ЖК Сирецкие сады

Выйти из сделки и получить доход можно уже через полтора-два года, в зависимости от динамики строительства и особенностей проекта (класса, этажности, технологии строительства и т. п.).

Следует учитывать, что лучше всего продаются объекты в рамках масштабных концептуальных жилищных проектов. С каждой новой очередью стоимость за квадрат растет. Как и спрос на ЖК. Это хорошо отслеживается на примере комплекса «Нивки-Парк».

«Даже покупая квартиры на котловане в последних очередях, у инвесторов было представление о том, что их ожидает по завершению строительства. Уже было построено большое количество домов, школа, супермаркет, сформирована развитая инфраструктура, то есть понимание, как это будет выглядеть впоследствии. К тому же можно было оценить спрос и цены на квартиры в комплексе, которые уже вышли в продажу на вторичке. Квартиры в таких ЖК дают большую доходность и находятся меньше времени в экспозиции при продаже», — отмечают в «Интергале-Буд».

Схожим потенциалом обладают проекты «Сырецкие сады» и SKY AVENUE в Киеве и «Озерный гай Гатное» в пригороде.

ЖК Озерный гай Гатное

Что касается планировки и квадратуры, то здесь удачным капиталовложением станут квартиры любой комнатности и площади. Но если смотреть на это с точки зрения остатков девелопера в конце строительства, то следует отдать предпочтение однокомнатным и двухкомнатным квартирам. Их в предложении остается меньше всего. И именно на такое жилье будет спрос при переуступке.

Какую стратегию выбрать в 2024 году?

Здесь следует учитывать обстоятельства, которые повлияли на рынок недвижимости из-за полномасштабной войны. К примеру, в Киеве сейчас активно растет рынок аренды, ведь спрос подпитывается внутренней миграцией населения. В связи с этим увеличивается стоимость аренды, и перспектива заработка для инвесторов именно на сдаче жилья в аренду тоже улучшается. Покупка при таких обстоятельствах двухкомнатной квартиры в новостройке с уже готовым ремонтом обеспечит стабильную и достаточно высокую прибыль.

Если же инвестор планирует перепродажу недвижимости, нужно ориентироваться на запросы участников программы «єОселя». Спросом пользуются квартиры, которые подойдут для семей, то есть две и более спальни, а еще — готовый ремонт.

В стоимости также активно растет сегмент бизнес, ведь предложение достаточно ограничено. Из-за этого цены в столице в этом классе выросли за год на 19%. Поэтому есть смысл купить квартиру в этом сегменте с целью дальнейшей перепродажи.

«Выбирая стратегию инвестирования, не стоит ориентироваться исключительно на цену за квадратный метр. Низкая стоимость может привести к большим рискам, среди которых как минимум задержки строительства. Необходимо выбирать не столько объект, сколько девелопера, репутация которого является гарантией достройки», — резюмируют в «Интергал-Буд».