Рассрочка от застройщиков: выгодна ли она для покупателей и как выбирать программу

У «єОселі», которая остается привлекательным механизмом по процентным ставкам, все же есть определенные ограничения (например, относительно площади жилья и требований к потенциальным заемщикам). К тому же банковские кредиты очень дорогие (ставки доходят до 19−21% годовых).

А что с рассрочкой? Застройщики, с которыми пообщался «Минфин», говорят о немалом спросе на покупку квартир таким образом.

«В 2024—2025 годах у нас около 26% покупателей выбирали полную оплату, 27% — рассрочку от 3 до 6 месяцев, 20% — рассрочку от 1 года и более. Еще около 25−27% покупателей приобрели недвижимость с помощью госпрограммы «єОселя», — говорит Елена Рыжова, коммерческий директор компании «Интергал-Буд». У некоторых компаний доля продаж с рассрочкой вообще достигает 60−65%, а по некоторым ЖК — и 90%.

Но, как показывает практика, со сделками о рассрочке также могут быть сюрпризы. В частности, многие застройщики штрафуют покупателей за несвоевременную оплату или, наоборот, досрочное погашение всей суммы. Некоторые увеличивают стоимость квадратного метра уже после подписания сделки или пересчитывают цену после скачков курса валют. К тому же иногда такие нюансы прописывают «мелким шрифтом», поэтому для многих покупателей они могут стать неприятным сюрпризом.

Кроме того, программы рассрочки на рынке постоянно меняются как в пользу покупателей, так и наоборот — с выгодой для застройщика.

«Минфин» выяснил, какие предложения по рассрочке предлагают застройщики, и на что следует обращать внимание, чтобы не испортить новоселье.

Зачем рассрочка покупателям и застройщикам?

Как отметила Елена Рыжова, спрос на покупку жилья в рассрочку был стабильно высоким еще до полномасштабного вторжения. И сейчас, несмотря на войну, он остается большим.

«Это объясняется в первую очередь экономической нестабильностью в стране, которая формирует запрос на прогнозируемые и гибкие финансовые инструменты для покупки жилья. Кроме того, рассрочка снижает первоначальную финансовую нагрузку за счет поэтапной оплаты: покупателю не нужно аккумулировать полную сумму, достаточно первого взноса, а основная часть стоимости оплачивается постепенно по фиксированному графику», — говорит Рыжова.

Руководитель отдела маркетинга компании Alliance Novobud Ирина Михалева говорит, что спрос на жилье с рассрочкой платежей высокий даже не из-за его привлекательности как продукта, а из-за отсутствия альтернатив.

Рассрочка от застройщиков, как правило, не требует справок о доходах или других документов, удостоверяющих платежеспособность покупателя. При этом ипотека от «єОселі» по факту доступна украинцам только с полностью «белыми» зарплатами.

Другие преимущества рассрочки — гибкие условия оплаты, а также минимальное удорожание квадратного метра и отсутствие дополнительных годовых процентов (чего нет, скажем, в кредитах от банков).

Алла Чипак, координатор отделов продаж девелопера РИЭЛ (Львов), отметила, что, по итогам 2025 года, во Львове около 48% сделок заключено со 100% оплатой, а около 52% — на условиях рассрочки. В Киеве около 37% сделок — со 100% оплатой, 63% — рассрочка.

«Такая структура свидетельствует, что рассрочка является популярным и понятным инструментом для покупателей», — говорит Чипак.

Как признают застройщики, продажа жилья в рассрочку выгодна не только покупателям, но и самим компаниям.

«При ограниченном банковском кредитовании, нехватке доступных ипотечных программ и общей финансовой неопределенности, рассрочка по факту стала единственным рабочим инструментом для поддержки продаж на первичном рынке. В структуре сделок Alliance Novobud этот формат остается доминирующим именно по этой причине — он позволяет рынку продолжать функционировать, а строительным проектам не останавливаться», — прокомментировала «Минфину» Ирина Михалева.

«Долгие» и «короткие» рассрочки

В целом почти все украинские компании-застройщики (за исключением разве что самых маленьких) предлагают сейчас жилье с рассрочкой платежей. Условия разные.

Некоторые программы предусматривают «короткую рассрочку» — на несколько месяцев. Такой вариант, как правило, включает довольно большой первый взнос (до 30−50%), но открывает доступ к жилью в уже полностью сданных объектах, или находящихся на финальной стадии строительства.

Есть и так называемые «долгие» рассрочки. Они позволяют стартовать с первым взносом от 10% и вносить оплату до нескольких лет (максимум — 7−10 лет). Конечно, для покупателя с ограниченными финансами это более интересный вариант. Но есть и свои минусы. «Долгие» рассрочки обычно дают на квартиры в многоэтажках на первых стадиях строительства. А это значит, что покупатель автоматически подписывается на готовность ждать новоселья «сколько нужно». Ввиду реалий украинского рынка недвижимости и немалых задержек со сдачей домов в эксплуатацию, сроки могут быть значительными.

Фактор времени учитывают и застройщики. Многие компании закладывают в «долгие» рассрочки «валютные риски», прописывая, что при колебаниях курса доллара или евро пересчитывается и стоимость квартиры. Такая «валютная привязка» бывает и в «коротких» сделках о рассрочке, но в «долгих» — риски появления этого пункта намного выше.

Что предлагают конкретные компании?

У девелопера «РИЭЛ» в феврале действует новая акция «Магия сердец» Она предусматривает следующие условия покупки жилья в рассрочку: первый взнос — 14%, доступные объекты — квартиры и апартаменты от двух комнат, двухуровневые планировки и коммерческие помещения во всех ЖК РИЭЛ в Киеве и Львове. Акционные предложения могут учитывать другие скидки, действующие на момент подписания соглашения. Для покупателей есть и другие бонусы, в частности, возможность получить сертификат на романтический ужин, SPA-отдых или уикенд на двоих.

Также в РИЭЛ еще осенью прошлого года снизили первый взнос по программе рассрочки с 30% до 10% на жилье в некоторых ЖК. Остальные средства разбивают на части, которые можно вносить до 2 лет, а по некоторым объектам — еще дольше. Скажем, во втором пусковом комплексе столичного ЖК Brother до ввода в эксплуатацию в первом квартале 2028 года. В другом ЖК этого застройщика — OK'Land (Киев) — первый взнос составляет 10%, сроки выплат — до 2 лет. Во львовском комплексе Big Ben рассрочка действует до июня 2027 года.

«В случае рассрочки, цена фиксируется в договоре с привязкой к курсу доллара без дополнительных наценок в процессе выплат. Это позволяет покупателю планировать бюджет и избегать непредвиденных изменений стоимости.

Рассрочка остается прозрачным инструментом покупки жилья и доступным в новых проектах РИЭЛ — в частности, в Киеве в ЖК Brother, ЖК Sister, ЖК Nordica Residence (3 очередь), ЖК Maxima Residence (3 очередь) (этот ЖК девелопер реализует совместно с Bosphorus Development), а также во Львове в ЖК «Big Ben» и ЖК Father", — отметила эксперт.

Зоряна Землинская, координатор отделов продаж РИЭЛ (г. Киев) добавила: стандартная рассрочка от РИЭЛ предусматривает срок до 2 лет. Если покупатель планирует более длинный горизонт выплат (5−10 лет), возможно привлечение банковских кредитных программ на коммерческих условиях.

Предлагает застройщик и другие акции. Алла Чипак рассказала «Минфину», что при 100% оплате в РИЭЛ действует базовая скидка 3%. Дополнительно для военнослужащих, медиков и внутренне перемещенных лиц предусмотрены специальные условия — скидка 3% или 5%, в зависимости от категории. Таким образом, суммарный дисконт в отдельных случаях может достигать 8%.

В «Интергал-Буд» действует программа рассрочки на сроки от 3 месяцев до 3 лет с первым взносом от 30%. Также есть программы с гибкими условиями оплаты, а с февраля в некоторых комплексах компании было введено увеличение сроков рассрочки до 4 лет, поскольку есть запрос от покупателей именно на такой срок, говорят в компании.

Alliance Novobud в базовом формате предлагает оплату квартир по графику финансирования с первым взносом от 30−40% стоимости жилья, фиксацией цены на момент заключения договора и поэтапной оплатой до ввода дома в эксплуатацию.

Как говорит Михалева, в последнее время условия у них тоже меняются. «Они стали более гибкими, с точки зрения графиков платежей», — отметила эксперт. Она также добавила, что для компаний рассрочка остается «сложным» инструментом — «это дополнительная финансовая нагрузка и риски для застройщика, который продолжает строительство за счет собственных ресурсов».

У КАН Девелопмент есть несколько программ по рассрочке. Скажем, «Твоя выгода» предусматривает сроки до 5 лет с первым взносом от 10%. Недавно у этого застройщика появилась еще более долгая рассрочка — до 7 лет.

Важные нюансы рассрочки

Скажем, как быть, если покупатель выплачивал стоимость квартиры по рассрочке, например, в течение года, а затем у него изменились финансовые условия и он не может выплатить остальное?

Зоряна Землинская, координатор отделов продаж РИЭЛ (Киев), объяснила: в случае изменения финансовых обстоятельств у инвестора, РИЭЛ предлагает механизмы поддержки покупателя в рамках действующего договора. В первую очередь это опция «Каникулы на платежи» — дополнительная возможность временно приостановить выплаты без изменения конечного срока договора. Пауза может продолжаться до трех месяцев при ежемесячном графике или один квартал при квартальных платежах, после чего отложенная сумма равномерно распределяется между последующими платежами. Это позволяет клиенту адаптировать финансовую нагрузку и не отказываться от покупки недвижимости.

Кроме того, действует еще один сервис поддержки — «Помощь с перепродажей». Если клиент принимает решение продать ранее купленный жилой или коммерческий объект, помещение может быть выставлено через отдел продаж девелопера наряду с актуальными предложениями. Компания обеспечивает рекламное продвижение, работу с потенциальными покупателями, организацию показов и сопровождение сделки. Такой механизм позволяет пройти перепродажу максимально прозрачно и предсказуемо. Цена определяется, в соответствии с рыночной ситуацией, и согласовывается с клиентом, а налоги и нотариальные расходы уплачиваются собственником объекта, — рассказала Землинская.

Но рассрочка может быть и не очень выгодной. Особенно, если не учесть нюансы риска.

Рыжова говорит, что среди рисков — возможный рост стоимости квадратного метра, ограниченные сроки программ (в большинстве случаев — до завершения строительства или от 1 до 3 лет), наличие пени за несвоевременные платежи, а главное — отсутствие права собственности до полного расчета за квартиру.

«При покупке недвижимости в рассрочку нужно тщательно изучить все условия перед подписанием договора. Обязательно проверьте, есть ли возможность досрочного погашения рассрочки без штрафов или дополнительных оплат; какой график платежей предусмотрен договором, чтобы он соответствовал вашим возможностям и доходам; есть ли дополнительные комиссии по обслуживанию договора рассрочки; четко ли прописаны сроки оплат и завершения строительства, и на каком этапе фиксируется право собственности; предусмотрены ли штрафы или пеня за просрочку платежей. Если у покупателя нет достаточного опыта в правовых вопросах и нюансах, рекомендуем проконсультироваться с юристом», — подытожила Рыжова.