Отели вместо квартир: как меняется логика инвестирования в недвижимость Испании

В крупных городах и прибрежных регионах вводятся жесткие ограничения: в частности, во многих муниципалитетах действует мораторий на выдачу новых туристических лицензий. Барселона, Пальма-де-Майорка, Валенсия, часть Коста-Бланки — во всех этих зонах краткосрочная аренда уже либо ограничена, либо полностью запрещена. Как меняется логика инвестирования в недвижимость Испании, «Минфину» рассказал основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Юрий Грушецкий.

Чтобы сдать апартаменты на Airbnb, инвестору нужно пройти сложную процедуру: получить согласие всех соседей в доме, дождаться конкурса на лицензию или искать объект с уже действующим разрешением. Предложение таких квартир ограничено, а цены на них заметно выше. Во многих случаях владельцы переходят на долгосрочную аренду, которая дает более низкую доходность и более высокие риски.

Именно поэтому все большее количество инвесторов пересматривают свои подходы. И все чаще обращают внимание на коммерческие форматы.

Почему именно сейчас отели возвращают себе первенство

Гостиничная недвижимость становится удобным форматом для инвестора благодаря четкой бизнес-модели. Это коммерческий актив с прозрачными финансовыми потоками, понятной отчетностью и профессиональным управлением. Инвестору не нужно решать бытовые вопросы или работать с арендаторами, ведь этим занимается оператор.

Дополнительный плюс — отсутствие рисков, присущих жилищной аренде. Здесь не нужны туристические лицензии, нет ограничений или «окупасов». Отель продается как готовый бизнес с прогнозируемой заполняемостью и доходностью.

Параллельно с этим рынок жилищной аренды усложняется из-за усиленного регулирования и падения маржи. Это делает гостиничные форматы более ликвидными и привлекательными для тех, кто ищет стабильный пассивный доход.

В чем сила испанского отельного рынка

Испания остается одним из лидеров по количеству международных туристов. В 2024 году страну посетили более 94 млн человек. Гостиничный сектор генерирует около 7% ВВП. Это делает инвестиции в коммерческую недвижимость не просто выгодными, а системно поддержанными на государственном уровне.

Коммунидад Валенсиана — одно из самых популярных направлений: в прошлом году в этом регионе побывали более 11 млн иностранных туристов. Лидером по количеству посещений среди провинций Валенсианы стала провинция Аликанте, приняв в 2024-м около 5 млн туристов.

Сам по себе город Аликанте в последние годы демонстрирует стабильный рост по всем ключевым показателям. Туристический поток превышает 2 млн человек в год. Завершено строительство прямой ветки метро из центра города в аэропорт. Открыты новые авиамаршруты. Районы возле исторического центра активно застраиваются, в основном отелями, что неудивительно: цены на гостиничные объекты в Аликанте выросли за последние три года в среднем на 25−30%. При этом в городе до сих пор не хватает качественного гостиничного фонда.

Это делает Аликанте не только туристическим направлением, но и точкой входа для инвесторов, ищущих сочетание стабильного кешфлоу, роста капитала и прозрачного управления. Какие варианты инвестирования следует рассматривать?

Как выглядит эффективная модель в цифрах

В модели гостиничной недвижимости ключевую роль играет точка входа. Идеальный сценарий — это участие на раннем этапе, когда объект еще строится. Именно в этот период инвестор может зайти по более низкой цене, распределить оплату во времени и получить бенефиты от капитализации еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Конечно, речь не идет о покупке всего отеля, ведь его стоимость может достигать двух-трех и более миллионов евро. В данном случае инвестор покупает юнит (номер в отеле) или несколько юнитов по цене (если речь идет об Аликанте — 100 тыс. — 130 тыс. евро).

Посчитаем. Если входящая сумма составляет 130 тыс. евро, а ожидаемый рост стоимости юнита к моменту сдачи — 30%, то потенциальная капитализация только за период строительства может превысить 35−40 тыс. Это, несмотря на будущий арендный поток.

После запуска гостиничного объекта доходность формируется по классической схеме. Средний ROI для подобных форматов колеблется в пределах 9−12% в год до налогообложения.

Это консервативная инвестиция, которая лучше работает в горизонте от пяти лет. Именно для стабильного пассивного дохода создаются подобные форматы. Если инвестор решает выйти, процесс перепродажи обычно сопровождается управляющей компанией. Достаточно отправить уведомление другим участникам пула (владельцам других номеров в гостинице) с указанной ценой. Если в течение двух недель никто не воспользуется правом первоочередного выкупа, то актив можно продавать на открытом рынке.

Инвесторам важно видеть полную картину: не только потенциальную доходность, но риски, ликвидность, сценарии выхода. Именно поэтому все больше опытных игроков рынка обращаются к гостиничной недвижимости как модели, позволяющей планировать долгосрочный кешфлоу без лишней административной нагрузки. Такой подход требует более глубокого анализа, но и открывает больше возможностей.

Автор:

Основатель и CEO агентства зарубежной недвижимости Deniz Estate Грушецкий Юрий