25 июля 2019, 8:01 Читати українською

От чиновника до банка. Как и где в Украине продают жилье в кредит

Бум на рынке недвижимости, похоже, закончился: темпы роста объемов нового строительства снижаются, цены на жилье перестали падать.

Бум на рынке недвижимости, похоже, закончился: темпы нового строительства снижаются, цены на жилье перестали падать.
Фото: The Balance

Для украинского рынка это не самые хорошие новости: платежеспособный спрос на жилье, который взлетел после банковского кризиса и переезда части населения с Донбасса и Крыма, постепенно истощается. Поддержать его могла бы ипотека, но доступные предложения практически отсутствуют.

Банкиры обвиняют строгие рамки, в которых держит этот рынок НБУ. А застройщики жалуются, что и так работают на грани рентабельности.

Но все же, у желающих получить собственное жилье, есть пара вариантов, пусть и не самых дешевых: от стандартной ипотеки до государственных программ.

Классика в упадке. Где и как получить кредит в банке

В этом году в Киеве планируется ввод в эксплуатацию 142 жилищных комплексов. Немало. Но общие темпы строительства нового многоквартирного жилья и в столице, и по всей Украине заметно снижаются: только в Киеве количество новых объектов в 2018 году уменьшилось почти на треть.

По данным НБУ (Отчет о финансовой стабильности за июнь 2019), кредиты банков финансируют менее 7-8% сделок первичной продажи жилья, на вторичном рынке эта доля еще ниже. По словам директора департамента розничного бизнеса Кредобанка Орыси Юзвишин, в целом в Украине ипотека покрывает порядка 2-3% всех покупок жилья. Для сравнения: в соседней Польше этот показатель достигает 40%.

Общие объемы новой ипотеки в первом квартале – 583 млн грн, что на 5,4% больше, чем в январе – марте 2018-го. В целом за 2018 год этот показатель составлял 2,5 млрд грн. Если посчитать, что стоимость однокомнатной квартиры в Киеве составляет $30 тыс. или около 700-800 тыс. грн, выходит, что за кредитные деньги украинцы могли бы купить примерно 700 квартир за квартал или 3 000 за год.

Читайте такжеРынок недвижимости: предложение значительно превышает спрос

Сейчас на этом рынке активно работает несколько больших игроков: польский Кредобанк, государственные Ощадбанк и Укргазбанк, банки Глобус и Полтава, специализированный Аркада Банк, а также итальянский Правэкс Банк, который вошел «в клуб» только в этом году.

Для остальных работать на этом рынке невыгодно: по словам зампредправления банка Глобус Елены Дмитриевой, рентабельность новых портфелей резко упала после того, как в 2017 году НБУ повысил норму их резервирования с 2 до 13%.

«Мы остаемся в этом сегменте, потому что у нас есть хороший старый портфель – 1 300 кредитов на 700 млн грн. Просрочки по нему нет. Из-за регулирования НБУ мы вынуждены уменьшать объемы новой выдачи. Сейчас это около 30-40 млн грн в месяц», – рассказывает Дмитриева.

По словам Орыси Юзвишин, средняя ставка по 20-летней ипотеке на украинском рынке составляет 18,3% годовых. Средний чек ипотечного кредита – около 550 тыс. грн.

Важный нюанс – банки, как правило, финансируют около 70-80% стоимости жилья. Остальную сумму покупателю собрать своими силами.

«Нам трудно работать с заемщиками: НБУ требует применять к ипотеке те же правила, что и к обычным кредитам. Но что адекватно для финансирования потребкредита не подходит для ипотеки. Например, мы не можем учитывать доход всей семьи, что, по меньшей мере странно», – отмечает Юзвишин.

Банк

Основная ставка, срок

Первый взнос

Работает ли с застройщиками

Ощадбанк

20,49% до 20 лет

От 30%

KAN

Укргазбанк

19,99% до 20 лет

20-30%

Укрбуд, Трест Житлобуд-1, Riverside

Кредобанк

19,1% до 20 лет

От 20%

KAN
ДБК Житлобуд
Обрій, и др.

Глобус

23,9% до 20 лет

От 30%

Киевгорстрой, KAN, 
ДБК Житлобуд, Обрій и др.

Полтава

21-24% до 12 лет

От 30%

-

Аркада

14-16% до 30 лет

От 20%

Только Фонды финансирования строительства

Как договориться с застройщиком о рассрочке

Компромисс между дорогим банковским кредитом и неподъемной стоимостью квартиры можно найти в программах рассрочки у самих застройщиков.

Еще один возможный вариант – когда строительная компания компенсирует банку часть процентной ставки. Благодаря этому покупатель получает льготный период с пониженными процентами в первые годы выплаты ипотеки.

Оба подхода встречаются довольно часто, но и тот и другой имеет свои странности и подводные камни.

Рассрочка выглядит более выгодной для покупателя. Нужно заплатить первый взнос от 20 до 50% от стоимости квартиры, остальное «размазывается» на срок от двух до 5 (реже – 10) лет.

С момента внесения первого взноса будущий покупатель становится членом Фонда финансирования строительства (так, например, сделки оформляет корпорация «Укрбуд»).

А вот дальше начинаются «странности» в разных вариациях.

Самый «безобидный» нюансстоимость квартиры не фиксируется. Это значит, что ежемесячный платеж может расти в случае девальвации гривны или если застройщик захочет повысить цены.

Более сложная история – за покупателем бронируется не конкретная квартира, а количество квадратных метров в строящемся доме. Что застройщик предоставит на выходе (этаж, планировка и т.д.) – зависит от его добросовестности.

Еще один «подводный камень» рассрочки – в отличие от ипотеки, право собственности на жилье переуступается только после выплаты полной его стоимости. Нередко застройщики не позволяют заселяться во введенный в эксплуатацию дом тем, кто еще не полностью погасил ссуду. Как вариант – до финального расчета могут оформить договор аренды.

Компенсация ставки застройщиком в тандеме с банком – неплохой, но не самый распространенный вариант. На практике это выглядит как классическая ипотека с первым взносом, только в течение первого года-двух заемщик платит пониженный либо нулевой процент по кредиту. Дальше в силу вступает полноценная ставка.

У подобных проектов есть свои нюансы. Во-первых, покупателю важно правильно оценить свои финансовые силы, во-вторых, застройщиков, которые работают по такой схеме, их не так много. Никто не хочет заниматься благотворительностью, притом, что и банки, и застройщики работают на грани рентабельности.

В одном из финучреждений, развивающих такие программы, «Минфину» рассказали, что строительные компании, как правило выделяют «под компенсацию» 3-5% площадей в одном строящемся доме. Ставку компенсируют за счет цены остальных квартир.

Вариант для избранных. Где и для кого существуют госпрограммы

Легенды об очередях на квартиры, которые тянутся десятилетиями, дошли до нас со времен СССР. Современная Украина не может похвастаться большим количеством госпрограмм «доступного жилья», но они все же есть.

По данным Госфонда содействия молодежному жилищному строительству («Держмолодьжитло»), в Украине с разной степенью эффективности действует 110 региональных и 4 общегосударственных программы. Суммарно в 2018 году они обеспечили жильем 751 семью, объемы финансирования – 500 млн грн.

По словам предправления «Держмолодьжитло» Сергея Комнатного, в планы на 2019 год заложены примерно такие же объемы, плюс 300 млн грн должны выделить местные бюджеты. Обеспечить жильем ведомство хочет уже тысячу человек.

Кто эти «счастливчики»? Во-первых, ветераны АТО, во-вторых, беженцы с Донбасса (ими занимается Минсоцполитики). Отдельные категории – молодые и многодетные семьи, а также граждане, которые проживают в плохих условиях.

Сейчас «Держмолодьжитло» предлагает два варианта помощи нуждающимся:

— «Молодежное кредитование». Кредитуют местные бюджеты на срок до 30 лет, максимальная ставка – 3%, нужен первый взнос – 6%. Кандидатам должно исполниться не более 35 лет. В первом полугодии выдано 180 таких кредитов. Еще 50 получили участники АТО, молодые ученые и педагоги. Всего заявки на кредит подали 6,5 тыс. человек.

— Господдержка покупки жилья. Государство компенсирует от 30 до 50% стоимости, но для этого нужно соответствовать целому ряду критериев: числиться на учете лиц, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, не иметь в собственности жилой недвижимости в течение последних трех лет, совокупный доход одного члена семьи не должен превышать трех среднемесячных зарплат в конкретном регионе.

Есть еще две программы – компенсация процентной ставки и удешевление ипотеки, в рамках которых государство берет на себя большую часть ставки, а покупатель платит 3% годовых. Но сейчас они не используются, хотя, как считают банкиры, это могло бы стать неплохим драйвером рынка.

По словам Елены Дмитриевой из банка Глобус, на рынке нет долгосрочного ресурса, и кроме государства, его никто не может дать. Как отмечает Комнатный, вариантом  выхода из ситуации могло бы стать увеличение капитала «Держмолодьжитло». Тогда ведомство могло бы развивать жилищные программы своими силами без оглядки на чиновников, распоряжающихся государственным и местными бюджетами.

Осталось понять одно – что об этом думает новая «зеленая» власть. 

Ольга Терещенко 

-

Комментарии - 23

+
0
Консультант  з Нерухомості
Консультант з Нерухомості
25 июля 2019, 11:13
#
Акційні пропозиції від Укрбуд

ЖК Urban Park від 19 780 грн/м2

ЖК Solar City від 21 160 грн/м2

У користувачів порталу «Мінфін» є можливість підписатися на канал з актуальними новинами про нерухомість — https://t.me/minfin_realty
+
+67
Captain  Cisco
Captain Cisco
25 июля 2019, 11:22
#
Снизят цены до уровня 2015-2016 будут и продажи. А то взвинтили цены а теперь жалуются. Нормальный рынок регулируется спросом и предложением,а не чьими-то хотелками.
+
+45
PetrLund
PetrLund
25 июля 2019, 11:50
#
И строить нормально. У всех одинаково неинтересные термитники, всунутые как и куда попало.
+
+29
vladymyrkiev
vladymyrkiev
25 июля 2019, 11:27
#
«...платежеспособный спрос на жилье, который взлетел после банковского кризиса и переезда части населения с Донбасса и Крыма, постепенно истощается...» Так откуда предпосылки к росту? 2016-2018 кто хотел и имел возможность купил, т.е. деньги вышли. Уменьшается спрос, но строительным компаниям нужно дальше крутиться.
+
+29
Captain  Cisco
Captain Cisco
25 июля 2019, 12:58
#
Рост у них от жадности и глупости. Особенно если учитывать демографическую ситуацию. Но это и обьяснимо-в большинстве своем они живут в параллельной реальности.
+
0
Yura Degtyar
Yura Degtyar
26 июля 2019, 8:48
#
Вот читаю Вас и думаю какие же застройщики «глупые» - берут деньги у населения и строят на них для населения квартиры. И ни застройщики ни население даже не догадывается про демографическую ситуацию через 20-30 лет)) Значит по вашему мнению - не надо строить, а людям надо продолжать жить в хрущевках и в советских панельках ?!
+
0
Андрей Иванов
Андрей Иванов
26 июля 2019, 12:37
#
Строят в основном в Киеве и областных центрах возле метро. На переферии тишь и гладь. Миграция населения продолжится в областные центры. Времена когда жили по 2 -3 семьи в квартире прошли. Люди ищут варианты, в том числе переходят на аренду. Как ни странно, но у нас жилищную проблему решить проще чем на Западе. У них цены умопомрачительные. Возможно из-за доступного кредитования.
+
0
Andrey M
Andrey M
26 июля 2019, 13:33
#
І які ж у них такі ціни?
Пристойний варіант квартири в Празі — 70-100 евро Середній рівень ЗП у експата в Празі — 2.5 тис евро.
Тепер у нашій столиці Києві, 2-ух кімнанта в далеко не найкращій новобудові від 60 тис евро (не Ірпіні та Бучі а саме в Києві, причому не на Печерську). Середній рівень ЗП в Києві — 400 евро.

Скільки місяців потрібно для купівлі квартири з ЗП (візьмемо 100 тис евро вартість для Праги)?
Прага — 40 міс;
Київ — 150 міс.

То де легше заробити на квартиру?
+
+12
Андрей Иванов
Андрей Иванов
26 июля 2019, 13:52
#
Да, да слышали мы про миллионные зарплаты в т.ч. и Чехии. Один уже отпахал 3 мес., вернулся без денег и сказал да ну его на.
+
0
Andrey M
Andrey M
26 июля 2019, 13:56
#
Мова йде про середню ЗП експатів, а не наших заробітчан за низькокваліфаковану роботу.
+
0
Андрей Иванов
Андрей Иванов
26 июля 2019, 14:16
#
Ну так у нас спецы в Киеве тоже хорошо зарабатывают. Сварщик 1 тыс долл.
+
+8
Andrey M
Andrey M
26 июля 2019, 14:32
#
Є в Києві й набагато вищі ЗП ніж у зварювальника, але ми ж не говоримо про виокремлені сегменти.
Проте ж мова йде про середній рівень ЗП в місті для місцевого жителя та вартість нової квартири від забудовника.
А додайте ще сюди наші ризики з забудовниками, то взагалі не айс буде:)
+
0
squeez
squeez
28 июля 2019, 23:09
#
+8
+
+15
bonv
bonv
26 июля 2019, 14:07
#
Ніхто не забороняє заробляти і в Україні більше валюти..
Навчись працювати а не горбатитись:) І буде у тебе житло..
+
+23
Yura Degtyar
Yura Degtyar
26 июля 2019, 16:16
#
Откуда в Праге средняя 2,5 тыс евро ??? Ссылку дайте!!!
Я нашел 1631 евро и ещё налоги снимаем - сколько там 26% ??? итого на руки 1207 евро
И что получается тогда :
Прага 83 мес 

Теперь берем Киев. Средняя ЗП 16000 минус налоги. В евро получаем 450 евро. 
Значит:
Киев - 143 мес.

Опять у меня сомнения насчет Праги. Открываю недвижимость в Праги, и за ваши 100К мне предлагают смарты в Праге до 30 кв.м. 

И что Вы сравнили ?! 
Смарт в Праге - 83 месяц
Двушка в Киеве - 143 месяца
+
0
Андрей Иванов
Андрей Иванов
26 июля 2019, 20:59
#
100 %.
+
0
mega5
mega5
26 июля 2019, 20:03
#
У нас в Киеве на 1000 долларов любой специалист не будет работать, минимум 3-5 тысяч подавай, хоть то врач, программист, любой менеджер среднего звена, риелтор..., низкооплачиваемым остался офисный планктон, работяги на дядю да диванные специалисты.
+
0
squeez
squeez
28 июля 2019, 23:12
#
Да ладно, 3-5, я бы так не сказал, 1к $ это хорошая ЗП в Куиве, есть и больше и намного больше, но это 10% населения, остальные же 90% сидят на меньше, ну и если так прикинуть то 70% точно сидит на средней зп ~12-15 тыс/грн в месяц
+
0
squeez
squeez
28 июля 2019, 23:09
#
Андрей, не забывайте что ЗП 400 евро, и жилье съест еще 200 евро минимум, если  с кем-то снимаете квартиру), остается 200 на проезды, еду и.т.п, и с них что-то откладывать, чтобы сделать «первый взнос» так называемый
+
0
Andrey M
Andrey M
29 июля 2019, 10:29
#
То я й веду мову про те, що у нас середньостатистичній людині в Києві придбати житло складніше ніж в тій же Чехії.
+
0
bonv
bonv
25 июля 2019, 21:36
#
Бум на Європу і США перелетів:)
+
0
infrared
infrared
26 июля 2019, 9:23
#
Пока ставки не будут хотя бы в районе 10%, то и особого ажиотажа ожидать не стоит.
Хотя в наших реалиях... скорее пришельца встретим вживую, чем дождемся адекватных ставок.
+
0
mega5
mega5
26 июля 2019, 20:05
#
Пока здесь арендаторы ноют, отделы продаж недвижимости анонсировали новые подорожания с 1 августа.
Чтобы оставить комментарий, нужно войти или зарегистрироваться
 
Реклама