Главный страх инвесторов в недвижимость сегодня — военные риски. Но их можно свести к минимуму при правильном подходе. Вариант первый — купить квадратные метры за рубежом. Вариант второй — приобрести участок земли в Украине — это вечный актив. Об особенностях этих инвестиций рассказали эксперты в ходе панельной дискуссии на конференции «Жить на проценты».
21 ноября 2023, 10:58
Читати українською
Аланию не предлагать: турецкая недвижимость, что может генерировать доходность до 35%
Земля: страхи инвесторов и страхование рисков
Земля, по убеждению Александра Черного, соучредителя сервиса земельных инвестиций Zeminvest, является наиболее интересным инвестиционным активом как сегодня, так и в будущем. Его не вывезти, не разрушить, он дает доход и стоимость его постоянно растет.
«Если по недвижимости озвучивали цифры по приросту стоимости в 35−40%, то рынок земли знает и о капитализации в 200%», — подчеркнул эксперт.
Он признает, что риски, безусловно, есть. Земля генерирует доходность, в первую очередь, из доходов того, кто ее обрабатывает. Поэтому степень риска напрямую зависит от качества самого агропроизводителя.
«Кроме того, если у инвестора нет компетенции в вопросах земли, то без управляющей компании разобраться сложно, и есть риск, что он полностью зависит от условий, которые ему диктует арендатор», — отметил эксперт.
Все спорные и неловкие вопросы берет на себя управляющая компания. Она конвертирует собственный опыт в услуги, которые предоставляет. Это понимание, кем и как обрабатывается земля и что делать с ней, если завтра арендатор не сможет выплачивать аренду за пай.
Финансовый эксперт Алексей Козырев убежден, что у рынка земли Украины большие перспективы. Когда он заработает на полную, у него начнут заходить средства с международных рынков, а их немало, учитывая количество денег, которые сейчас печатает ФРС и регуляторы других стран.
Кроме того, когда Украина выполнит все условия и получит от международных партнеров обещанные 50 млрд евро на восстановление, частично эти средства пойдут в недвижимость, но и определенную долю получит рынок земли.
«Сейчас рынок земли — специфический инструмент, но он дает большое количество возможностей. Уже сейчас, несмотря на ситуацию в стране, многие инвесторы, в том числе зарубежные, к нему присматриваются. Поэтому потенциально рынок земли будет расти», — уверен Алексей Козырев.
Читайте также: С нового года с/х земли смогут покупать украинские компании: как это повлияет на цены
Зарубежная недвижимость: в какие иностранные «квадраты» лучше инвестировать
С прошлого года наши граждане достаточно активно покупают недвижимость за границей. Наибольшим спросом, по словам Елены Маленковой, управляющего партнера KDU Realty Group, пользуется Турция. Эта страна всегда была больше других понятна для украинцев. К тому же, там более лояльные налоги, чем в Европе. Покупатель платит всего 4% налога на право собственности.
Раньше цены на турецкую недвижимость были очень заманчивыми. В 21 году можно было купить в Алании квартиру за €50−60 тыс. Сейчас цены выросли где-то в 2−2,5 раза, но на этом и остановились. Скорее всего, на таком уровне они некоторое время продержатся или даже просядут. Поэтому вкладывать в Аланию эксперт не советует, но обращает внимание, что есть недооцененные районы.
«Пока у них еще недостаточно развита инфраструктура, но уже в ближайшем будущем, учитывая утвержденные планы строительства городов, ситуация кардинально изменится. К примеру, мы подобрали для наших клиентов три квартиры по $36 тыс. На выходе они гарантированно получат 30−35% доходность, а то и больше», — говорит Елена Маленкова.
Если говорить о доходе от аренды, то в 2021 году сдавать квартиру в таких недооцененных регионах было невыгодно, 4−6% — тот максимум, на который можно было рассчитывать. Сейчас доходность немного повысилась — уже 7−8%.
Читайте также: Жилье Турции подорожало на 161%: сколько стоит сейчас и дает заработать владельцам
Другая популярная у украинцев страна — Испания. По словам Елены Маленковой, цены здесь тоже выросли, примерно вдвое. Но надо учитывать, что это страна Европы с жестким финансовым мониторингом. Потому с расчетами здесь сложнее. Сейчас спрос несколько утих.
Вместо этого появилось новое интересное направление — Бали. Порог входа — около $100 тыс. Придирчивого отношения к происхождению денег покупателя нет. Можно найти виллу стоимостью $100 тыс. и получать доходность от аренды в $2,5 тыс. ежемесячно.
«На Бали интересная ситуация с землей, она не продается у них, но ее отдают в аренду на очень долгий срок», — обратила внимание Елена Маленкова.
Иностранных мест, куда можно вложить деньги, по словам эксперта, достаточно. Но в Европе нужно быть готовыми к прозрачным правилам игры на рынке, а также к достаточно высоким ценам. В Польше, например, ликвидная недвижимость стоит от €3,5 тыс. за кв.
«Если рассматривать зарубежную недвижимость как диверсификацию инвестиционного портфеля, то следует обратить внимание на недооцененные страны и регионы. То есть Бали, Турция и, возможно, Испания, но нераскрученные города», — считает управляющий партнер в KDU Realty Group.
Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости, в свою очередь заметила, что является противником инвестиций за границу, если инвестор не планирует ими управлять сам или не имеет толкового подрядчика, который хорошо разбирается и работает на локальном рынке. Но таких действительно очень мало.
«Если уж иметь в портфеле недвижимость за рубежом, я бы смотрела на Хорватию, Болгарию — так называемые относительно недооцененные рынки с учетом, что они более или менее понятны нам по менталитету, по формату», — подчеркивает Виктория Берещак.
Также она акцентировала внимание, что с войной вывоз средств из Украины ограничен. Кое-кто пытается обойти все правила и соглашается на разные «левые» схемы.
«Одна из них, вы переписываете в Украине недвижимость на иностранца, он, в свою очередь, за границей — на вас. То есть вы чем-то обмениваетесь и в результате получаете свой актив в другой стране. Это игры с огнем. И если на рынке земли и на фондовом рынке есть подрядчики-компании, которым можно доверять репутационный актив, то в недвижимости это дикий Запад. Поэтому я бы не советовала», — подчеркнула Виктория Берещак.
Подходить со всей ответственностью к инвестициям в зарубежную недвижимость призвал Дмитрий Карпиловский, соучредитель «УкрИнвестКлуба». Он напомнил, что не всегда удается избежать рисков и получить высокие дивиденды, выбирая ЖК для инвестиций в Киеве, а что уж говорить о другой стране.
«Инвестиция за границу — это очень классная история. Там можно сильно выиграть по фактору безопасности, можно найти локации недооцененные и сделать рисковую ставку с высоким потенциалом роста. Но чтобы вы это решение приняли адекватно, это требует от вас в десятки раз большего углубления. Вам нужно найти собственную объективную информацию и этим нужно жить. Мне кажется, что это путь профессионального инвестора, это не путь развития малого инвестора, который не планирует тратить свое время и ищет пассивную доходность», — подчеркнул Дмитрий Карпиловский.
В конце концов, эксперты сошлись во мнении, что инвестировать в недвижимость стоит, но надо делать это очень взвешенно и всегда помнить о диверсификации.
Если вы пропустили конференцию «Жить на проценты», записи докладов можно приобрести по ссылке: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/
Автор:
Комментарии - 6
Ціни назад, як було до 2021 року.
Если есть калькулятор, то можете ещё и кумулятивную инфляцию за 20 лет подсчитать. Параллельно, открываем данные об учётной ставке с дешевой лирой и смотрим, как пытались трусы держать) В конце-концов, рыночная экономика победила. Чтобы нерыночными методами держать трусы- придётся им действовать как рабсее: угрожать, бряцать оружием, показывать какой они региональный гегемон и всё такое. Для бизнеса, всё это плохо.